拆迁律师解锁如何评估自家房屋价格

   京平拆迁律师在解答咨询的过程中，时常被问及：“律师，我的房屋值多少钱”，“拆迁办的评估价格太低了，怎么办?”，“能不能给我房子一个具体的数，让我心里有底”对于上述关于房屋价值的问题，在此京平拆迁律师大揭秘，看看你的房子究竟价值几何?

　　在拆迁补偿时要先对房屋进行价格评估，这是房屋拆迁过程中的必备环节。目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律的规定，拆迁双方还可以选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　这是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为它最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其他估价方法。

　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格。

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格。

　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价格。

　　房屋的价格不仅仅受其物理本身固有因素的影响,而且还受市场众多因素影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,同时没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因素。因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是不足的。

　　京平拆迁律师提醒，拆迁户可以选取最能体现房屋价值的估价方式，在不适用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定自家房屋的价格。有了心里预估价之后看拆迁办如何评估你的房屋，评估机构有无相应的资质，评估程序是否合法(附下图)，评估的价格是否满意。对拆迁补偿不满意一定要及时进行拆迁维权，因为不对此提出异议，启动法律程序，拆迁办一定适用原定的评估价格进行拆迁补偿，损害您的合法权益。

　　作者：京平拆迁律师

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　　个案具有特殊性，请勿随意模仿，以免耽误维权时机，造成不必要的麻烦。

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