十问农村征地拆迁

   一问：农村集体土地征收的法定程序是什么?

　　答：(一)政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户

　　(二)当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认

　　(三)征求村民意见、组织征地听证

　　(四)拟定“一书四方案”征地文件，并上报、审批

　　(五)张贴“二公告”，即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告

　　(六)就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证

　　(七)将修改后的补偿安置方案依法上报并审批

　　(八)办理补偿登记手续

　　(九)支付补偿安置费用

　　(十)交付土地，在搬迁期内完成搬迁

　　二问：国家不对房屋的价值进行评估，不论新房还是旧房，一律按统一的标准进行补偿，这合法吗?

　　答：不合法也不合理，农村房屋补的是房屋的重建成本价，精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子，补偿款肯定是不一样的;拆迁办应当依法对房屋进行评估，并把评估报告单交到老百姓手中，让他们对评估结果没有异议。

　　三问：征收耕地的征地补偿包括什么?标准怎样?

　　答：农田是农民赖以为生的经济基础，一年到头以在地里种粮食卖钱为生，如果政府一次性买断耕地，那么后续的生活何以为继?!考虑到这点，法律也规定了相应的征地补偿标准：土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中：

　　(一) 土地补偿费=土地被征收前3年平均年产值的6-10倍。

　　(二) 人员安置补助费=需安置的农业人口数*前3年平均年产值的4-6倍。

　　(三) 地上附着物，一般为蔬菜大棚、房子等建筑物或构筑物，补偿的建筑成本价，具体由省、自治区、直辖市政府规定。

　　(四) 青苗费，一般根据田地被征收时地上种的什么农作物为准进行补偿，具体由省、自治区和直辖市政府规定。

　　注：平均年产值就是每亩地种植庄稼的每年的年产量，对此最清楚的莫过于老百姓自己了;

　　人员安置补助费，在实践中根据安置主体来发放安置费用，不需要统一安置的，给村民本人或征得村民同意后用来购买保险。

　　土地补偿费和人员安置补助费的总和不得超过被征收土地前3年平均年产值得30倍。

　　对于土地补偿费用，村集体可能会扣留一部分，但是比例一般是20%-30%，如果一分土地补偿费都不给或给的很少，那就是不合理的。

　　四问：房屋拆迁过程中，拆迁办只会找房东谈，那么我们承租人的合法权益该如何保障?

　　答：先看租赁合同对此是否有约定，有约定的按约定，没约定的按法定。如果尚在租赁期，则承租人对被拆迁房屋仍享有使用权，拆迁办应寻找周转房予以过渡安置，双方的租赁关系仍应保持，原租赁合同也应进行相应修改;如租期届满，承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。

　　承租人可获得的法定补偿包括：停产停业损失(有营业执照，属合法经营)、装饰装修费用、搬迁费和过渡安置费。

　　五问：签订拆迁补偿安置协议后，拆迁办不履约，我该如何进行拆迁维权?

　　答：起诉对方，要求依约履行，拒绝履行的，可以采取划拨款项或在房地产交易市场购置商品房交付给拆迁户的方式予以强制履行。

　　六问：签协议后，拆迁款迟迟不到位，对此法律有期限规定吗?

　　答：《土地管理法实施条例》第25条明确规定：征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

　　七问：拆迁办威胁要违法强拆，这时我们委托专业拆迁律师的话，能不能阻止违法强拆的发生?

　　答：真要违法强拆的话，说实话是谁也阻止不了的，现在要做的就是抓紧时间请专业的拆迁律师介入，尽可能多的收集违法强拆证据，以便为后续法律程序的启动做准备。

　　八问：可以享有安置补偿份额的主体如何界定?

　　答：“以户口为主，是否在被拆迁房常住为辅”。至于新出生婴儿、出嫁女、上门女婿等特殊主体是否有补偿份额，还要考虑当地政策。

　　九问：我怀疑政府违法占地，该怎么去查处?

　　答：先到当地政府官网查看一下有没有相关文件的公示，没有的话就要在拆迁律师的指导下申请政府信息公开。

　　十问：对拆迁补偿不满意，我该怎么办?

　　答：京平拆迁律师在此郑重提醒广大拆迁户们：必须在法定的维权期内行使法律赋予的诉权，及时和专业的拆迁律师联系，了解相关法律规定，拿到本应属于我们的拆迁补偿款。

　　作者：沈芳芳

　　版权所有：北京京平拆迁律师事务所

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