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城镇居民购买农村宅基地上房屋拆迁的时候补偿算谁的

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2021-03-09
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  随着农村基础设施的完善,以及良好的居住环境,很多城里人产生了到农村购买房屋生活的想法。但是由于我国的法律规定,这种情况下会产生很多法律问题。如果多年后由于房屋增值或者面临拆迁,卖方起诉到法院,要求认定双方签订的房屋买卖合同无效,会产生什么样的法律后果哪?

  

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  一、房屋买卖合同的效力

  根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农村宅基地的所有权属于村集体,村民拥有的只是使用权。宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供居住和使用。如果村民将宅基地上房屋出卖给非宅基地所在地的集体经济组织成员,则属于违反法律的强制性规定,因此导致《房屋买卖合同》归于无效。故城镇居民购买农村房屋的买卖合同会被法院确认无效。

  

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  二、合同无效之后房屋是否返还

  根据我国法律规定,人民法院判决房屋买卖合同无效后,取得房屋的一方应当返还房屋;无法返还的,应当折价补偿。这说明房屋买卖合同被确认无效以后并不一定会返还房屋,还要看是否属于无法返还的情形。根据相关判例,法院主要会从以下几方面进行考虑:

  1、是否形成了稳定居住。如果买方支付了房屋的全部对价,并且已经在房屋内居住了十余年时间,且为了生活需要对系争房屋进行了改修建,房屋现状与房屋交付时已经发生了很大的变化,则法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度考虑,判决房屋不再返还。

  反之,如果买卖合同成立的时间很短,买方在房屋内未形成稳定居住,则应当判决返还房屋。

  2、买方主观上是否善意。如果买方在购买时已经知道房屋买卖合同违反法律的强制性规定,并且因此导致合同无效还购买,则必须返还房屋。

  3、卖方是否无房居住。如果卖方出卖房屋后处于无房居住的状态,那么如果法院判决驳回卖方返还房屋的诉请,则不利于社会稳定,那么买方就很可能面临腾退房屋的风险。

  

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  三、房屋买卖合同无效后的处理

  房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。

  我国法律规定,合同无效以后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。出卖人应当赔偿买受人的损失包括:

  1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;

  2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;

  3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分;

  

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  以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分的补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

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