江西省抚州市资溪县2020年棚户区改造房屋征收补偿与安置方案

　　为做好江西省抚州市资溪县城区棚户区改造房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《国有土地上房屋征收评估办法》(住建部建房﹝2011﹞77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号)、《中华人民共和国土地管理法》《江西省征用土地管理办法》等相关法规、规章，结合本县房屋征收的实际，特制定本项目房屋征收补偿与安置方案。

　　一、房屋征收范围

　　具体见红线图

　　二、房屋征收签约搬迁期限 自征收公告发布之日起90日内。

　　三、房屋征收部门 江西省抚州市资溪县住房和城乡建设局。

　　江西省抚州市资溪县自然资源局。

　　房屋征收实施单位：房屋征收由江西省抚州市资溪县房屋征收管理办公室负责实施。征收范围内的居委会和有关部门应协助做好房屋征收与补偿工作。

　　四、征收补偿依据

　　(一)房屋产权：凭江西省抚州市资溪县房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。

　　(二)被征收房屋的面积和用途：对已登记的房屋，其用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，以房屋登记簿记载的为准。

　　(三)对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收实施单位按相关政策标准，现场测定。

　　(四)未登记建筑(附属物、搭建房屋)的处理：

　　1.被征收人自行搭建有墙有孔有门有窗的附属房(含杂物间、柴间等)符合建筑标准的按重置价给予补偿。

　　2.简易工棚给予适当估价补偿。临时搭建物由本人拆除，不予补偿。

　　五、房屋征收补偿与安置

　　(一)江西省抚州市资溪县棚户区改造集体土地上的住宅征收补偿

　　1.征收补偿方式

　　集体土地上房屋征收实行货币补偿和产权置换(公寓房)相结合，由棚户区居民自愿选择，鼓励货币补偿。

　　被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。

　　2.农民主房鉴定

　　主房是指依法经批准建设、用于家庭人口生活起居的永久性住宅房屋，房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件，房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征：拥有卧室、堂厅(客厅)、厨房、正规门窗，具有生活所需的水、电、卫生设施。

　　3.主房选择货币补偿规定(城市规划区内)

　　对在城市规划区内、经县棚改领导小组批准纳入棚改范围的集体土地上的主房建筑面积，由评估机构按国有土地上房屋价值进行评估，以评估价值给予补偿。

　　4.主房选择产权置换(公寓式安置房)补偿规定

　　(1)按国有土地上的产权置换政策的标准(征一还一)执行。

　　(2)农户选择产权置换的公寓式安置房，土地性质为国有土地。

　　5.选择产权置换：

　　(1)被征收房屋属于住宅用房的，原则上“征一还一”。 即按被征收房屋建筑面积实行“征一还一”， 附属房、简易结构不作为产权调换面积。

　　(2)每户产权调换安置户按近靠原则只选择一套限价安置房。但被征收人被征收房屋(主房)面积在选择一套限价安置房后，剩余部分超36m2(含)以上，可再近靠选择一套限价安置房，以此类推，直至剩余不足36m2为止。

　　原则上限价安置房面积不得超出原被征收房面积60m2。

　　(3)安置房面积超出原被征收房(主房)面积20m2(含)以内部分按成本价1600元/ m2结算;超出20 m2以上的部分，按新建安置房政府限价均价进行结算(未含楼层差价)。

　　被征收房屋(主房)面积大于安置房面积部分，按实施意见的货币补偿标准补足房屋差价，同时享受补助和奖励，如被征收人再次购买商品房同时享补偿金部分。

　　安置房柴间(车库)由被征收人自愿购买，价格按同地段商品房市场价结算。

　　(5)楼层修正标准：

　　A .对超出原被征收房面积20 m2以上的部分，按照新建小区限价标准参照楼层修正系数进行楼层补差。楼层修正系数分别为：

　　(a)选择多层建筑的楼层修正系数：

　　(住宅)楼层修正系数(多层建筑)

　　(b)选择高层建筑的楼层修正系数：

　　高层建筑的1-2层及顶层楼层修正系数参照多层建筑七层楼房的第1层修正系数标准;3-7层在本栋建筑2层基础上每升高一层增加50元/m2;8层(含)以上在本栋建筑7层基础上每升高一层增加20元/m2。

　　B.限价安置房与被征收房屋按1:1置换面积，不计算楼层找差。

　　(7)产权调换合同签订

　　1.《房屋征收产权调换协议》及房源号由被征收人与县征收办签订;

　　2.《购房协议》由被征收人与开发商签订。

　　(二)江西省抚州市资溪县棚户区改造商业店面征收补偿

　　1.被征收房屋属于商业用房的，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，只给予产权置换。面积相差部分按市场评估价格进行货币找差。停产停业的损失补偿期自交付《江西省抚州市资溪县城区(棚户区)改造交付验收确认单》腾空房屋并拆除之日起至交付之日据实核算，每月补助40元/㎡。以上补助对象为商业用房产权人所有，承租人的停产停业损失由对应的商业用房产权人与承租人自行协商解决。

　　2.原住宅房屋改为非住宅房屋，在房屋征收公告发布之日两周年前依法办理了营业执照和税务登记，并一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。符合上述“住改非”条件的非住宅房屋性质和面积按有关部门认定的为准。

　　3.“住改非”面积认定按实际房产证及房屋报建相关手续中实际图纸和经营现状为准，以临街第一层部分第一自然房间确认面积，二层(含)以上、负一层(含)以下部分一律不计住改非面积。

　　4.商业用房的产权置换政策：商业用房产权置换原则上安置在丽景小区、原鹤城镇安置房店面、原农药厂安置房店面、原磷肥厂安置房店面。

　　五、江西省抚州市资溪县棚户区改造附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助及房屋重置价

　　(一)装饰装修补偿费等标准：装饰装修补偿费、围墙、果树、水井、供水、供电、有线、宽带、空调等各种补偿按照资府办字〔2018〕14号文件执行。

　　江西省抚州市资溪县棚户区改造室内装修标准 单位：元/m2

　　备注：室内装修在5年(含5年)之内按上表标准补偿，超过5年的按上表标准补偿的50%进行补偿。

　　房屋围墙、果树、水井补偿标准

　　有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器迁移补偿

　　(二)搬家费、过渡费等补偿：按照资府办字〔2018〕14号文件执行。即：

　　1.江西省抚州市资溪县棚户区改造搬迁补助费：户建筑面积50 m2以内的，按500元/次*户;户建筑面积超过50 m2的，按被征收人建筑面积10元/次*m2结算。产权调换的按二次搬迁计算，货币补偿的按一次搬迁计算。

　　2.江西省抚州市资溪县棚户区改造临时安置过渡补助费：

　　住宅房屋、非经营性非住宅房屋：在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积6元/月*m2结算;按户结算少于300元/月的，按每月300元结算。

　　(1)选择货币补偿的，给予6个月一次性临时安置过渡补助费。

　　(2)选择产权调换的，现房给予6个月一次性临时安置过渡补助费，期房临时安置期限一般为18个月，期限延长的，从逾期之月起增加临时安置补偿费。其中逾期12个月以内的增加50%;逾期13至24个月的增加100%;逾期超过24个月的增加150%。

　　(三)江西省抚州市资溪县棚户区改造附属房屋重置价

　　按照资府办字〔2018〕14号文件规定执行。

　　江西省抚州市资溪县棚户区改造房屋重置基准价表

　　备注:其它如橱房、猪圈等用房，根据物业的实际情况，参照征收当时价格补偿。

　　七、产权调换置换比例

　　1.安置房产权置换比例：安置在泰伯花园地块的置换比例按照1:1.15计算，安置在林业局(老政府)地块、屠宰场地块(康达小区)、316国道(丽景小区)地块的置换比例为1:1。

　　2. 商业用房产权置换的比例：具体见附件1

　　八、产权调换房交房标准、选房方式及办证

　　(一)产权调换房位置：

　　2020年度棚改实物安置原则上棚改户安置在林业局(老政府)地块、屠宰场地块(康达小区)、316国道地块(丽景小区)、泰伯花园地块安置房的安置房小区内。

　　(二)产权调换房交房标准：为砖混结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属门，室内门无框扇，水、电等管线到户。

　　(三)产权调换房面积、户型：二室一厅面积约85 m2、三室二厅面积约120 m2(以办证面积为准)。

　　(四)产权调换房选择：

　　1.开发企业必须先满足被征收人预订，并对预订房源进行公示名单，同时公布办公地点、电话、明确房屋户型、面积和楼层价格。

　　2.开发企业在取得商品房预售许可证3天内，必须电话通知被征收预订房源业主签订购房协议。签约期限：自商品房预售许可证发放之日起2个月内，实物安置户必须与商品房开发企业签订购房协议。逾期者，其预订房源自动取消，补偿方式自动转为货币补偿，责任由本人承担。

　　3..未按合同约定时间搬迁交房的，已确定的产权调换房的房号无效。

　　(五)交房时间：以安置户与商品房开发企业签订的购房合同内规定的交房时间为准。

　　如安置户在接到安置房交房通知2个月内，未来办理交接手续和结清差价款，视为自动放弃房屋产权调换安置。如未与商品房开发企业签订购房协议，所产生的法律后果由乙方承担。

　　(六)结算：由安置户与商品房开发企业结算。

　　(七)调换房办证：

　　1.税费政策

　　(1)限价安置房登记为被征收人本人的，对被征收房屋(主房)等面积部分给予免征契税，超出被征收房屋(主房)面积的部分征收契税。

　　(2)限价安置房登记为法定继承人或由父母赠与并登记为子女的，对被征收房屋(主房)等面积部分所需缴纳的契税实行先征后返，超出被征收房屋(主房)面积的部分征收契税。

　　2.办证方法：由小区开发企业统一办理。

　　3.国有土地上的调换房产权与原产权性质不变，土地性质为国有土地。

　　(八)管理：

　　1.限价安置房统一纳入小区管理。

　　2.限价安置房的其他相关费用由商品房开发企业收取，安置户自行支付。

　　(九)相关手续办理

　　1.限价安置房建设地块土地挂牌出让成功，确定开发企业后，由县征收办通知产权调换安置户到县征收办办理购房证明。

　　办理证明所需资料：

　　(1)本人购买的，带棚改产权调换征收合同原件、复印件一份;本人身份证原件、复印件各一份。

　　(2)配偶购买的，带产权调换征收合同原件、复印件各一份;本人身份证原件、复印件各一份及结婚证原件、复印件各一份。

　　(3)子女购买的，由被征收房屋本人及子女一起带产权调换征收合同原件、复印件各一份;本人及子女身份证原件、复印件各一份;户口本原件、复印件各一份或所在居委会(单位)证明一份。

　　如被征收房屋本人无行为能力或已过世，由购房子女带产权调换征收合同原件、复印件各一份;子女身份证原件、复印件各一份;户口本原件、复印件各一份及居委会(单位)证明一份。如子女2人(含)以上必须全部到场，签订承诺书。

　　2.凭购房证明、征收合同原件、身份证，到指定的小区商品房开发企业办理限价安置房购买相关手续。

　　九、江西省抚州市资溪县棚户区改造奖励政策

　　鼓励提前搬迁，凡在公告规定的征收期限内，签订征收补偿安置合同并将征收房屋全部搬迁完毕交付的，对被征收人按征收建筑面积给予奖励，奖励标准及方式：

　　(一)对选择产权置换的住宅房屋

　　1.被征收人在本方案规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收面积30元/㎡的奖励，最低1080元。超出本方案规定的房屋征收签约期限和搬迁期限不予奖励。

　　2.根据被征收人完成搬迁的时间段给予奖励。奖励金额为：自征收公告发布之日起30天(含)期间内完成搬迁的，每户另奖励3000元;自征收公告发布之日起31天(含)至60天(含)期间完成搬迁的，每户另奖励2000元; 自征收公告发布之日起61天(含)至90天(含)期间内完成搬迁的，每户另奖励1000元。自征收公告发布之日起91天(含)之后完成搬迁的不予奖励。

　　(二)对选择货币补偿的住宅房屋

　　1.对在征收签约期限内，完成签约和搬迁的征收人，按完成签约时间段，给予奖励：自征收公告发布之日起30天(含)期间完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价20%给予奖励;自征收公告发布之日起31天(含)至60天(含)期间完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价15%给予奖励; 自征收公告发布之日起61天(含)至90天(含)期间完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价10%给予奖励，自征收公告发布之日起91天(含)之后完成签约并搬迁的不予奖励。

　　2.被征收人在本方案规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。超出本方案规定的房屋征收签约期限和搬迁期限的不予补助。

　　十、相关费用结算

　　奖励、补助及补偿款等在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单一次性付清。

　　十一、强制措施

　　在征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，经房屋征收部门审核报请县政府按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请法院强制执行。

　　十二、其它事项

　　(一)在本项目征收范围内涉及到相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，均由各相关行政主管部门自行迁移或拆除。

　　(二)选择产权调换的，按签订房屋征收协议的约定，房屋征收实施单位应先支付临时安置过渡补助费、搬迁费和附属设施补偿费等;产权调换差价款在交付产权调换房屋钥匙前结清。

　　(三)本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房﹝2011﹞77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府第214号)、《中华人民共和国土地管理法》、《江西省征用土地管理办法》等规定执行。

　　(四)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　(五)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。