“住改商”房屋征收未充分考虑经营权益的行政诉讼要点
在国有土地上房屋征收拆迁的行政纠纷中，“住改商”房屋的补偿认定始终是司法实践中的重点与难点问题。部分征收主体在作出补偿决定时，仅以房屋产权登记的住宅性质为依据进行补偿，忽视其实际用于商业经营的客观事实，未充分考量被征收人的经营权益，既违背了国有土地上房屋征收补偿的公平原则，也涉嫌违反法定补偿程序。
针对此类“住改商”房屋征收未充分考虑经营权益引发的行政诉讼，明确诉讼核心要点、援引合法有效的法律依据、结合司法实践案例厘清裁判思路，不仅是被征收人维护自身合法财产权益的关键，也为司法机关审查征收补偿行为的合法性与合理性提供了重要指引。
一、行政诉讼要点
明确诉讼请求：核心诉求应聚焦确认征收补偿决定中未充分考量经营权益的相关内容违法，请求撤销或变更该补偿决定，同时要求行政机关按经营性用房的实际价值及法定补偿项目重新作出补偿决定，补偿项目需涵盖房屋价值、停产停业损失、搬迁费、临时安置费、装修装饰损失、附属经营设施补偿等。例如明确提出要求按周边同类经营性用房市场价格评估房屋价值，足额核算停产停业损失等。
精准界定被告：一般以作出征收补偿决定的市、县级人民政府或房屋征收部门为被告；若经过行政复议，复议机关维持原决定的，作出原决定的机关和复议机关为共同被告，复议机关改变原决定的，以复议机关为被告，确保诉讼程序顺利推进。
固定核心证据链：收集并提交营业执照、税务登记证、完税证明、经营流水、员工工资发放记录、水电费缴纳凭证等，证明房屋实际用于商业经营、经营持续时间及收益情况；同时保留与征收方沟通记录，如谈话录音、聊天记录等，固定征收方仅按住宅标准补偿、拒绝考虑经营权益的相关表述。此外，还可准备房屋改造前后照片、经营场所租赁合同等辅助证据。
审查征收程序合法性：重点核查评估机构选定是否合法，是否由被征收人协商选定，协商不成时是否通过多数决定或随机选定；评估报告是否考虑经营因素，若未考虑，可申请复核及鉴定；同时审查补偿方案制定过程中是否保障被征收人陈述、申辩及听证权利，是否存在程序瑕疵。
把握诉讼时效节点：一般应自知道或应当知道征收补偿决定作出之日起六个月内提起行政诉讼，若先申请行政复议，需在复议决定作出之日起十五日内起诉，避免因时效问题丧失胜诉权。
主张补偿项目完整性：强调停产停业损失是“住改商”房屋征收补偿的法定项目，行政机关未予核算的行为违法，要求按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿数额，同时主张搬迁费、临时安置费等应按经营性用房标准计算。
二、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）：第二条明确征收应给予公平补偿；第十七条规定补偿包括房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失等；第十九条要求被征收房屋价值补偿不得低于类似房地产市场价格；第二十条规范评估机构选定程序，为“住改商”房屋主张经营权益补偿提供基础法律支撑。
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）：指出对拆迁范围内产权性质为住宅但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，为“住改商”房屋经营权益补偿提供政策指引。
《行政诉讼法》：第十二条规定公民、法人或其他组织认为行政机关侵犯其财产权等合法权益的，可提起行政诉讼；第四十六条明确行政诉讼时效为六个月，保障被征收人通过诉讼维权的权利。
地方相关法规政策：如《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条、《湖南省国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引（试行）》等，对停产停业损失补偿的计算方式、“住改商”房屋补偿认定等作出具体规定，可作为地方诉讼的直接法律依据湖南长安网。
三、案例说法（结合京平律师事务所类似案例思路）
京平律师曾代理一起“住改商”房屋征收补偿纠纷案，涉案房屋产权登记为住宅，但当事人已取得合法营业执照并持续经营超市多年。征收方仅按住宅标准作出补偿决定，未考虑经营权益，当事人委托京平律师提起行政诉讼。
律师在诉讼中提交了营业执照、近三年纳税凭证、经营流水、水电费记录等证据，证实房屋实际经营情况；同时指出评估机构由征收方单方选定，程序违法，且评估报告未按经营性用房标准评估，未核算停产停业损失。
法院审理后认为，征收方未充分考虑“住改商”房屋经营权益，补偿决定明显不当，判决撤销原补偿决定，责令征收方重新作出补偿决定，按经营性用房标准结合经营年限、收益等因素足额补偿，包括房屋价值、停产停业损失、搬迁费等。该案的裁判要点在于，法院认可“住改商”房屋实际经营事实，强调行政机关应遵循公平补偿原则，综合经营情况给予合理补偿，不能仅依据产权登记性质“一刀切”不予考虑经营权益，与前述行政诉讼要点及法律依据相契合。
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