房地产价格评估机构评估程序违法导致补偿偏低的行政诉讼要点
在征地拆迁中，房地产价格评估结果直接决定被征收人补偿数额，而评估程序的合法性是结果公正的前提。实践中，评估机构选定违规、未实地查勘、报告送达与复核程序缺失等问题屡见不鲜，往往导致补偿偏低。被征收人可通过行政诉讼，以评估程序违法为突破口，请求撤销违法补偿决定并重新评估，维护自身合法权益。
专业分析
诉讼主体与起诉期限
原告：被征收房屋所有权人、实际使用权人等与补偿决定存在利害关系的主体。
被告：作出征收补偿决定的市、县级人民政府；若征收部门以自身名义实施违法评估相关行为，也可列为共同被告。
起诉期限：自收到补偿决定之日起6个月内；经复议的，自收到复议决定之日起15日内起诉。
核心违法点锁定（程序违法是关键）
选定程序违法：未组织被征收人协商，单方指定评估机构；协商不成未按多数决定、随机选定等法定方式确定；选定时间早于征收决定作出时间，被征收人身份未明确。
实地查勘缺失：未安排注册估价师入户查勘、未拍摄影像资料、未制作查勘记录并经被征收人确认，导致房屋面积、附属设施、装修等漏评误算。
报告程序违法：未出具分户评估报告、报告无2名以上注册估价师签字盖章、未依法送达，剥夺被征收人复核与鉴定权利。
评估时点与方法违规：评估时点非征收决定公告之日；未选用市场比较法等法定方法，或参数选取无市场数据支撑，导致价值低估。
复核与鉴定程序缺位：未告知复核、鉴定权利，或对复核、鉴定申请推诿拒绝，程序救济通道堵塞。
举证责任与证据收集
举证规则：行政诉讼中被告对补偿决定合法性负举证责任，需证明评估程序合法；原告需举证证明评估程序违法及补偿偏低的事实（如周边房价数据、漏评项目清单等）。
核心证据：征收决定、评估机构选定文件、查勘记录、评估报告、送达凭证、周边同类房屋交易数据、与征收方沟通记录（录音、短信等）、复核与鉴定申请材料及回复等。
诉讼请求设计
撤销基于违法评估的征收补偿决定；
责令被告组织重新选定评估机构并依法重新评估；
判令被告按合法评估结果支付差额补偿；
确认评估程序违法并要求赔偿因程序违法造成的损失。
庭审质证与抗辩重点
质证方向：审查评估机构资质、选定程序记录、查勘与报告的形式要件、送达与复核程序的完整性；对被告提交的评估报告，重点指出程序违法导致结果不可采。
抗辩要点：针对被告“程序瑕疵不影响结果”的抗辩，强调程序违法直接导致结果不公，无补正余地；针对“评估机构独立评估”的抗辩，指出选定程序违法已破坏中立性基础。
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条（评估机构选定）、第十九条（补偿不低于市场价）、第三十四条（评估机构违法责任）。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条（选定程序）、第十二条（实地查勘）、第十七条（分户报告）、第二十条（复核）、第二十二条（鉴定）等。
《行政诉讼法》第六条（合法性审查）、第三十四条（举证责任）、第七十条（撤销违法行政行为）。
案例说法
案例：张先生房屋征收案中，县政府单方指定评估机构，且评估机构未入户查勘，评估报告漏评装修与附属设施，补偿明显偏低。
诉讼策略：京平律师以评估程序违法为突破口，提交征收决定、评估机构选定文件、房屋实际状况照片、周边房价数据等证据，主张选定程序与查勘程序违法。
裁判结果：法院认定评估程序违法，撤销补偿决定，责令县政府组织重新选定评估机构并依法评估，最终张先生获得合理补偿。
实操落地建议
事前预防：征收启动后，及时申请信息公开，获取评估机构选定记录、查勘与报告等文件，提前固定证据。
事中救济：收到评估报告后5日内书面申请复核，对复核结果不服10日内向专家委员会申请鉴定，为诉讼储备技术依据。
诉讼准备：梳理程序违法点，制作证据清单，明确诉讼请求，必要时委托专业律师介入，提升庭审抗辩效果。
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