城中村改造、旧城改造须遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》征地拆迁补偿安置原则

　　近年来，在棚户区改造带动下，城中村改造、旧城改造等工作取得了显著成效。伴随着棚户区改造，旧城改造也产生了一大批由此致富的人，城中村改造、旧城改造有些人生活水平得到了提高，而有的人却在拆迁后降低了生活大不如前了。为什么会这样?

　　接下来将从拆迁法律层面结合土地征收实践，给大家简单科普一下城中村改造、旧城改造必须遵守的四大拆迁补偿安置原则，每一条都是关键。

　　众所周知，城中村虽然是在城市中，但它的本质还是集体土地。尽管村集体在城市建设区范围内失去了耕地，但仍实行村民自治和村集体所有的村庄机制。

　　曾经有这样一位当事人反映，他们的房子四周早已被高楼大厦包围，位置也位于城市市区中，但在土地征收时却以土地性质是集体土地为由而要求按照普通农村房屋拆迁进行补偿，这样合理吗?

　　拆迁户拿着这样的拆迁补偿安置都不能在周边购买房屋，土地征收后的生活水平将受到严重影响，很明显不合理。

　　按照《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行征地补偿安置，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　从以上情况我们可以了解到，在城中村改造时，应参考周边房价制定征地补偿安置标准，而不应完全按集体土地征地补偿安置。

　　除此之外，由于城中村和旧城区，本身存在年代较久，许多老房子都没有房产证。这一现象的出现，既有历史原因，也有最初管理效率低下导致登记不及时、不全面的原因。

　　所以，对城中村改造、旧城改造中出现的无证房，不能从根本上将其定性为违章建筑，应当尊重历史和事实，依法对其进行拆迁补偿安置。

　　在某些地区，口头“认定违章建筑”，以拆违促拆迁的现象层出不穷，拆迁户必须谨慎对待。由确认违章建筑到通知、拆除，这都需要走一套法律程序。过程中拆迁户是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利，以维护自身合法权益的。

　　土地征收旨在提升城市形象，完善城市服务功能，提高百姓生活、居住水平，是基于公众利益。所以法律规定，土地征收不得降低被征收人原有的生活水平。

　　按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收补偿主要包括这四项内容，一项也不能少：

　　1、被征收房屋的价值补偿(参照周边同类房屋的市价);

　　2、由于征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿;

　　3、对因房屋征收而造成的停产停业损失补偿;

　　4、市、县级人民政府制定的补助和奖励。

　　上述四项补偿相加，应充分保证拆迁户的生活水平不能降低，且略微改善。

　　凡是合法住房，但在城中村改造、旧城改造中越拆越穷的，基本上是违反了这个补偿原则。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或产权调换。也就是说，要房还是要钱，应该由拆迁户来决定。

　　当然，实践中也发现，有些地方在提供补偿方式上也有所考虑。

　　在地方要去库存的时候，就故意设定了相对合理的产权调换，而把货币补偿设定得太低的标准;地方要引导被征收人在进行货币补偿的时候，又故意设置产权调换不正常，安置地点非常偏僻。但是，事实上这些都是不合法不合理的。

　　按照法律规定，货币补偿时，应参照评估时间点周围类似房屋的市价，不得故意设定过低的拆迁补偿标准。

　　与此同时，由于旧城区改造，被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因此，征地补偿安置地显然过于偏僻，这是不合理的。

　　京平拆迁律师要提醒广大拆迁户：征地拆迁的理由多种多样，但是征地补偿安置的原则要符合以上四项原则。对不合法、不合理的房屋征收，应及时启动法律程序，维护自身的合法权益。