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城中村改造过程中城中村房屋能得到什么样的补偿?

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2021-11-24
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  大家都听说过城中村改造,那么城中村到底是什么,是属于城市还是农村呢?城中村改造过程中拆迁户又将获得什么样的拆迁补偿安置标准?本文将向大家讲解城中村改造相关的问题。

  

城中村改造过程中城中村房屋能得到什么样的补偿?

 

  一、什么是城中村

  伴随着我国城市化进程的不断加快和扩展,农村人口不断向城镇迁移,导致城镇面积和城镇人口不断增加,城市规模不断扩大。这样便使原本位于偏僻的城郊乡村逐渐地划入城市范围,演变成城市中的一个个独立的聚居区。

  虽然被划入城市区但是这些原农村的村民或居民还住在原来的村庄里,管理组织仍然被称为“xx村民委员会”,其基层政府仍叫乡镇政府,而不是街道办。

  这类城市中的特殊村庄,就是城中村。近年来,全国各地纷纷开展城中村改造工程,其具体名称多种多样,其中有一部分是为了改善村民的居住环境,有的是与商业开发直接挂钩。

  二、城中村土地性质的问题。

  城中村的土地性质区别将直接影响到城中村改造征收过程中补偿安置的问题。

城中村改造过程中城中村房屋能得到什么样的补偿?

  城中村土地主要有以下两种情况:

  (1)本村集体土地已被征收为国有,户籍已经从农村户口转为城市户口,征收后因资金、拆迁政策等原因造成征收项目滞留多年,原来集体土地上的一部分农民完成上楼安置,一部分农民的房屋未拆迁,该村所在土地被划入城市规划区,土地性质相应的变成国有土地。

  (2)本村集体土地未被征收,先后征收了住宅周围的土地,但全部区域被划入城市规划区。

  在以上第一种情况下,实际涉及的土地性质已经转为国有的,则应当参照《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的标准进行拆迁补偿安置。

  但对后一种情况,土地的性质是什么,存在争议。

  《土地管理法》第9条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该条所称的“城市市区”,一般理解为城市建成区,也就是指已进行城市配套建设,具有城市功能,基本连片,由市政府直接管理的地区。

  但是,在没有依法征收、没有变更土地性质登记的情况下,村内的土地仍属于集体土地,不属于城市国有土地。

  这时,拆迁方常常以此主张适用《集体土地征收与拆迁补偿条例》,而对拆迁户提出要求参照适用的《城市房屋拆迁管理条例》则不予认可。

  

城中村改造过程中城中村房屋能得到什么样的补偿?

 

  三、城中村改造项目适用的拆迁补偿安置标准。

  (1)对于已经被征收过土地的城中村,应按《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》计算房屋拆迁补偿。

  (2)对未征收的城中村住宅征收补偿标准,原则上只能按照《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定计算,主要是房屋的重置成新价格和宅基地的区位补偿价。但是,结合实际情况来看,因已经列入城市规划,享受城市配套建设,参照《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》标准予以补偿、安置也在合理范畴内,拆迁户可以积极提出主张。

  如果你家在城中村范围内,或者你所看到的拆迁补偿安置方案是某城中村改造项目,又或是多年停滞不前的城中村改造项目,建议被拆迁人尽早咨询专业拆迁律师,通过申请政府信息公开等方式,调查核实涉案土地性质变更情况,确定拆迁补偿安置利益的合理诉求,加强自身合法权益的维护。

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