撕开“腾退”马甲，依法维权不退让

　　经常接到这样的咨询，自家宅基地上的房屋要被村里或乡里征收了，经询问或调查，无任何集体土地征收的批文及安置方案，仅有的是村委会发给群众的“腾退明白纸”，这里的腾退在征地中是一个什么概念呢?腾退并非法律规定的征收土地的方式，而是在集体土地征收和拆迁过程中，地方政府或乡镇、村委摸索出来的，没有统一的法律规制并严重侵害房屋产权人利益的一种模式，因程序简单，成本低廉，目前腾退模式也在不断地发生变化。

　　那么何为腾退?一般指的是在集体土地所在的村或乡的主导下，由被腾退人(村民)与村委会签订腾退安置补偿协议以后，村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。从本质上，“腾退”根本目的在于一级土地开发进而储备土地，以备进一步商业开发使用。

　　实践中，腾退拆迁模式没有严格的法律规范及流程。

　　腾退的方式、程序、目的，大致有三类：

　　第一类是由开发商主导，拆迁完成后的项目立项、规划等却是商品房建设，以合法形式掩盖非法目的的意图很明显。

　　第二类是开发商和村委会主导，“联合实施”，前期拆迁时以宅基地、房屋腾退名义实施，待土地开发变成净土后再报相关部门进行土地征收审批，此类形式一般会有村民代表大会通过腾退及腾退补偿办法的文件，保障形式的合法性。

　　第三类是镇政府、区政府利用腾退进行土地收储，主要是为了完成“城中村”建设或“新农村“建设而有规划的土地储备，不一定需要开发商参与，但也有的地方需要开发商参与，笔者目前代理的案件中就有此种形式。

　　在腾退拆迁中，腾退实施者往往会依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条，以村民自治宅基地使用及征地补偿费用方案为由，由村委会发起村民代表大会通过腾退宅基地及房屋决定及相关补偿协议。

　　需要提醒的是，腾退者是在曲解和滥用《中华人民共和国村民组织法》，是违法征地和拆迁。村民会议并不能决定宅基地及房屋腾退事项，村委会也无权实施腾退，镇政府和区政府也无权实施。

　　《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条规定，“村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”任何腾退方案，都与土地管理法中集体土地征收程序相抵触，是违法的。

　　《土地管理法》第44条规定，“ 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”可见，村委会无权对集体土地上的宅基地进行征收、拆迁，其主导的腾退行为严重违法。

　　村民遇到腾退时该如何维护自己的合法利益呢?

　　首先，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第30条的规定，要求村委会公开腾退方案、补偿及分配方案等村委信息以及有关腾退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、实施人以及其他相关材料，搜集腾退行为的违法信息，提起查处、行政复议、行政诉讼或协商争取更多利益。

　　其次，针对这种违法强拆及征收，可以向国土资源部门申请对违法征收土地进行查处，对不履行查处职责的行为，提起行政复议或诉讼。

　　综上，面对腾退这个马甲，不要慌张，要拨开迷雾看本质，依靠法律去维权。