【京平拆迁课堂】未登记建筑非违建！江苏苏州住宅拆迁案胜诉纪实
在征地拆迁过程中，未经登记的建筑并非天然属于违法建筑，拆迁方无权直接认定其不予补偿，而是需要按照法定程序调查、认定后，再根据建筑实际情况确定补偿与否，这是保障被拆迁人合法财产权益的重要原则。北京京平律师事务所代理的江苏苏州一起住宅拆迁案中，就成功为当事人争取到了未经登记建筑的合理补偿，明确了未登记建筑的补偿认定规则，为同类案件维权提供了重要参考。
一、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
最高人民法院相关裁判规则：对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿。
二、胜诉案例分析
基本案情
江苏苏州的周先生在当地拥有一处住宅，该住宅主房有合法的产权登记手续，另有120平方米的附属用房因历史原因未办理产权登记，该附属用房建于1998年，系周先生为满足家庭居住需求所建，建设时经当地村委会口头同意，且多年来一直由周先生合法使用，相关部门从未对该附属用房作出过违法建筑的认定。2025年，该区域因城市更新项目被纳入征收范围，拆迁方在未组织任何调查、认定程序的情况下，直接以“未经登记”为由，认定该120平方米附属用房为违法建筑，明确表示不予补偿，仅对有证主房作出补偿方案，补偿金额远无法满足周先生的实际居住需求。
周先生对拆迁方的认定结果和补偿方案均表示不服，多次与拆迁方协商未果后，委托北京京平律师事务所的拆迁律师团队介入维权，律师团队接受委托后，立即启动法律程序，向法院提起行政诉讼，请求撤销拆迁方对案涉未登记建筑的违建认定，并判令拆迁方依法对该未登记建筑作出合理补偿。
纠纷核心
本案的核心争议焦点为：拆迁方在未履行法定调查、认定程序的情况下，直接将周先生因历史原因形成的未经登记附属用房认定为违法建筑并不予补偿的行为，是否符合法律规定；案涉未经登记的附属用房是否应当被认定为合法建筑并获得相应征收补偿。
法院裁判观点
法院经审理后认为，本案中拆迁方的行政行为明显违反法定程序，且认定事实缺乏依据，依法应当予以撤销，具体裁判观点如下：
拆迁方未履行法定调查认定程序，行政行为程序违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，拆迁方在作出征收决定前，应当组织规划、国土等相关部门对征收范围内的未登记建筑进行调查、认定，但本案中拆迁方未开展任何调查工作，未收集案涉建筑的建设时间、建设背景、使用情况等相关证据，也未组织相关部门进行联合认定，直接作出违建认定，严重违反法定程序。
案涉未登记建筑系历史原因形成，不应简单认定为违法建筑。案涉附属用房建于1998年，建设时经当地村委会口头同意，且周先生多年来一直合法使用，相关行政主管部门在长达二十余年的时间里，从未对该建筑的存在提出异议，也未作出过任何违法建设的处罚决定，该建筑的未登记状态系历史原因所致，并非周先生的主观过错造成，不能直接认定为违法建筑。
拆迁方应当依法对案涉未登记建筑重新调查认定并作出补偿。法院指出，未经登记的建筑并非必然属于违法建筑，行政机关应当结合建筑的建设历史、审批情况、使用现状等因素综合认定其合法性。本案中，拆迁方需在判决生效后法定期限内，组织相关部门对周先生的未登记附属用房进行全面调查、合法认定，若认定为合法建筑，应当按照同区域同类房屋的补偿标准，依法作出合理的征收补偿决定，保障被征收人的合法权益。
最终，法院判决撤销拆迁方对案涉120平方米未登记建筑的违法建筑认定，判令拆迁方在法定期限内对该建筑重新进行调查、认定并作出补偿方案。判决生效后，拆迁方依法启动重新认定程序，最终将案涉未登记附属用房认定为合法建筑，按照同区域补偿标准为周先生作出了合理补偿，周先生的合法权益得到了有效保障，本案维权取得圆满成功。
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