【京平拆迁课堂】面积认定依权证！河南郑州房屋拆迁案胜诉纪实
在征地拆迁过程中，房屋合法面积的认定是确定补偿标准的核心环节，直接关系到被拆迁人的切身利益。实践中，部分征收方为降低补偿成本，片面缩小房屋合法面积认定范围，忽视被拆迁人持有的房产证及合法建房手续，此类行为已违反法律规定。本文结合河南郑州一起房屋拆迁胜诉案例，解析房屋面积认定需以房产证或合法建房手续为准的司法裁判规则，为被拆迁人维权提供参考。
一、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
湖南省高级人民法院《国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引(试行)》第十条：已登记房屋的性质、用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于已登记的房屋，补偿面积原则上以产权证登记为准，被征收人主张记载面积小于实际建筑面积且经测量属实的，行政机关应对超出部分酌情处理。对于未登记的房屋，以相关批准文件记载为准。
《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二、胜诉案例分析
基本案情
常延召系河南省郑州市管城回族区居民，其在当地拥有一处住宅，1990年9月取得郑州市人民政府颁发的《房屋所有权证》，证载建筑面积117.22㎡；2000年5月，其又取得郑州市管城回族区建设和环境保护局颁发的《建筑许可证》，载明同意加建房屋，建筑面积152.54㎡。后案涉房屋被纳入“中博集团（原杨庄村）城中村改造”项目征收范围，郑州市管城回族区人民政府（以下简称管城区政府）在拆迁补偿过程中，仅以《集体土地建设用地使用证》为依据认定房屋合法面积，对《房屋所有权证》和《建筑许可证》不予认可，未将两证记载的面积计入合法补偿面积，双方就房屋合法面积认定产生争议。因补偿协商未果，管城区政府强拆案涉房屋，该强拆行为已被生效判决确认违法。常延召遂提起行政赔偿诉讼，要求管城区政府按照《房屋所有权证》和《建筑许可证》记载的总面积269.76㎡进行赔偿。
纠纷核心
本案的核心争议焦点为案涉房屋的合法面积应如何认定，即管城区政府仅以《集体土地建设用地使用证》认定合法面积，否定常延召持有的《房屋所有权证》和合法《建筑许可证》的效力，是否符合法律规定。管城区政府主张案涉土地为集体土地，应按集体土地建设用地使用证为准，且《房屋所有权证》与《建筑许可证》存在面积重合，加建部分未验收不应认定为合法面积；常延召则认为其持有的房产证和建房手续均为合法有效，房屋合法面积应按两证记载面积之和认定。
法院裁判观点
最高人民法院审理后认为，管城区政府强拆常延召房屋的行为已被确认违法，应对合法房屋面积予以相应赔偿。本案中，常延召持有的《房屋所有权证》和《建筑许可证》均为有权机关依法颁发，具有合法效力。考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善，且对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，若单纯以房产证登记面积或集体土地建设用地使用证认定合法面积，必然损害当事人的合法权益和信赖利益。
法院同时指出，《郑州市城中村改造管理办法》明确三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价给予补偿，案涉房屋加建部分取得了合法《建筑许可证》，属于合法建设范畴。因此，基于涉案《房屋所有权证》《建筑许可证》的法定效力及当事人的信赖利益，应将两证的证载面积之和认定为合法房屋面积，二审法院认定常延召合法住宅面积为269.76平方米并无不当。最终，最高人民法院裁定驳回管城区政府的再审申请，维持原判，常延召的合法权益得到司法保护。
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