【京平拆迁课堂】被拆迁房屋的建筑质量影响补偿价格评估
结合征地拆迁实务中建筑质量影响拆迁评估价格的典型情形，参考北京京平律师事务所承办的拆迁维权案件裁判思路及实务要点，选取浙江温州文成县房屋损坏维权案（京平律所承办）作为核心案例，结合法律规定与裁判实践展开说法，该案例直接关联房屋质量受损后拆迁评估价格的认定争议，是建筑质量影响拆迁补偿评估的典型实务范本。
一、核心法律依据：
1、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条明确规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的建筑结构、新旧程度等影响价值的因素，而建筑质量是建筑结构稳定性、新旧程度判定的核心依据，直接关联房屋实际价值，评估机构需将其纳入评估考量范围。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条确定，被征收房屋的价值由具备资质的评估机构按评估办法评估确定，且补偿不得低于类似房地产的市场价格，建筑质量作为决定房屋市场价格的关键要素，其优劣必然影响评估结果，该条款为质量影响补偿评估提供了基础准则。
3、《中华人民共和国民法典》第二百三十七条规定，房屋损坏导致价值贬损的，赔偿范围包含房屋价值贬损费，若被拆迁房屋存在建筑质量问题，其市场价值必然产生相应贬损，评估过程中需依据该规定对贬损价值予以核算，体现于补偿价格中。
二、京平胜诉案例：
1、案例基本事实
浙江温州文成县的当事人在当地拥有合法产权住宅，因当地土地征收项目启动，案涉房屋被纳入征收范围。在征收评估阶段，征收方委托的评估机构未对案涉房屋因周边征收施工导致的主体结构轻微开裂、墙面渗水、门窗变形等质量问题进行实地勘查与价值扣减考量，直接按照同区域完好房屋的市场价格作出评估报告，拟定的补偿价格未体现房屋实际质量状况。
当事人认为案涉房屋因征收施工已产生实质性质量损坏，建筑质量下降直接导致房屋市场价值贬损，评估机构未考虑该因素的评估结果明显不合理，与征收方多次协商未果后，委托北京京平律师事务所律师维权，主张应结合房屋实际建筑质量重新评估定价。
2、案件争议焦点
被拆迁房屋的建筑质量受损事实是否与征收行为存在关联，是否属于拆迁评估中需考量的法定因素；
评估机构未考虑房屋质量受损的情形下，作出的评估报告是否具备合法性与合理性；
建筑质量受损导致的房屋价值贬损，是否应在拆迁补偿评估中予以扣减或另行补偿。
3、案件裁判与维权结果
本案经行政复议及庭审审理，法院与复议机关均采纳京平律师的维权意见，作出撤销案涉评估报告、责令征收方委托具备资质的评估机构重新评估的裁判结果：
认定征收施工与案涉房屋质量受损存在直接因果关系，房屋建筑质量下降属于客观事实，该事实直接影响房屋实际市场价值；
指出评估机构未实地核查房屋实体状况、未考量建筑质量因素的行为，违反《国有土地上房屋征收评估办法》关于评估的法定程序与实体要求；
责令评估机构结合房屋主体结构、损坏程度等实际质量状况，重新出具评估报告，对质量受损导致的价值贬损予以合理认定。
最终，征收方按重新作出的评估报告与当事人签订补偿协议，补偿价格充分体现了案涉房屋的实际建筑质量状况，当事人的合法权益得到保障。
4、案例法律解读
（一）建筑质量是拆迁评估的法定考量因素
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条明确规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的建筑结构、新旧程度、装修装饰、配套设施等影响房屋价值的实体因素，而建筑质量是判定建筑结构稳定性、房屋新旧程度的核心依据，评估机构必须实地勘查并纳入评估考量；
国家标准《房地产估价规范》要求，房地产估价需对估价对象的实体状况进行全面查勘，建筑质量瑕疵导致的价值贬损，应在估价结果中予以客观反映。
本案中，评估机构未查勘房屋质量受损状况、直接按完好房屋评估的行为，违反上述法定评估要求，评估报告自然不具备法律效力。
（二）房屋质量受损的价值贬损应依法认定
《民法典》第二百三十七条规定，不动产因侵权行为造成损坏的，权利人有权要求赔偿损失，损失范围包括不动产本身的价值贬损；本案中征收施工导致房屋质量受损，属于典型的侵权行为，当事人既有权主张对质量损坏进行修复，也有权要求在拆迁评估中扣减贬损价值或另行主张赔偿；
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值应按照类似房地产的市场价格评估确定，“市场价格”的核心是房屋实际状况下的市场价值，而非完好状态的理想化价值，建筑质量作为房屋实际状况的核心要素，直接决定市场价格的认定标准。
（三）评估机构的法定核查义务不可免除
拆迁评估中，评估机构并非仅依据房屋产权登记信息作出评估，而是负有实地勘查房屋实体状况的法定义务。对于被拆迁房屋的建筑质量、损坏程度、结构状况等，必须通过现场查勘、拍照取证、专业检测等方式予以确认，并将核查结果作为评估的重要依据。
若评估机构未尽到实地核查义务，未考量房屋建筑质量等关键因素，被征收人有权依据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条的规定，申请复核评估或专家鉴定，司法机关也会认定该评估报告缺乏事实依据，依法予以撤销。
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