【京平拆迁课堂】拆迁补偿中的临时建筑，根据使用期限确定补偿
在征地拆迁实践中，“临时建筑”常被贴上“违法”标签，成为征收方压低补偿甚至不予补偿的理由。北京通州某科技公司就曾遭遇这样的困境——其经镇政府批准建设、获农业补贴支持的养殖场，因北京副中心建设被纳入腾退范围，协商补偿无果后，竟被镇政府以“违法建筑”为由强制拆除。这场围绕临时建筑合法性与补偿权益的纠纷，不仅关乎一家企业的生存，更折射出征地过程中临时建筑权益保护的普遍难题。
核心法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”
《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
京平胜诉案例：
一、案例基本情况
（一）当事人与涉案建筑
原告：北京某有限责任公司（以下简称“科技公司”）
被告：北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称“镇政府”）
涉案建筑：科技公司通过与通州区张家湾镇某村签订土地租赁协议，经镇政府及养殖业服务中心批准后修建的养殖场，经营期间曾获镇农业服务中心补贴支持，后因北京副中心建设停止养殖，转为出租全部房屋。
（二）纠纷背景
2018年，张家湾镇实施非住宅房屋搬迁（腾退）项目，科技公司的养殖场被纳入项目范围。但双方就补偿事宜多次协商均未达成一致，镇政府随后以养殖场房屋为“违法建筑”为由，作出《限期拆除决定》，并强行拆除养殖场。科技公司为维护合法权益，委托北京京平律师事务所傅增强律师、张爱慧律师、冯明红律师启动维权。
二、维权核心争议与胜诉逻辑
（一）争议焦点：临时建筑是否应被认定为“违法建筑”
镇政府主张：养殖场未取得完整规划审批手续，属于违法建筑，应依法拆除且不予补偿。京平律师抗辩：涉案养殖场虽属临时用途建筑（前期用于养殖，后期转为出租），但修建时经镇政府及相关部门批准，经营期间获政府补贴支持，具有特定历史背景和政策依据，不符合“违法建筑”的法定构成要件，不应简单以“无规划手续”直接认定为违法建筑。
（二）维权关键策略与法律依据
证据固定：锁定政府“认可建筑合法性”的关键事实律师指导科技公司收集土地租赁协议、镇政府及养殖业服务中心的批准文件、农业补贴发放记录等证据，证明涉案建筑的建设和经营均获得政府明确支持，形成“行政信赖利益”，政府后续以“违法建筑”追责违背诚信原则。
程序违法：直击强拆过程中的法定程序缺失根据《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关实施强拆需履行“作出限拆决定→书面催告→告知陈述申辩权→作出强制执行决定→公告强制执行方案”等法定程序。律师指出，镇政府在强拆前未履行催告义务，未告知科技公司陈述、申辩权利，也未依法作出强制执行决定，程序严重违法。
法律适用：区分“临时建筑”与“违法建筑”的法律边界依据《城乡规划法》相关规定，临时建筑需经规划部门批准且在有效期内使用，但若因政府规划调整、政策变动导致手续不完善，且建筑建设本身获得行政机关认可，不应直接认定为违法建筑。本案中，养殖场手续问题源于北京副中心建设的规划调整，非科技公司自身过错，镇政府以“拆违”代替“拆迁补偿”，属于滥用行政职权。
（三）胜诉结果
一审判决：通州区人民法院采纳律师观点，确认镇政府强拆养殖场的行为违法。
二审判决：镇政府不服提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持一审原判，明确涉案建筑不应认定为违法建筑，镇政府强拆行为既无事实依据，也违反法定程序。
三、案例说法：临时建筑在征地中的权益保护要点
（一）明确“临时建筑”的合法边界，避免被误判为“违法建筑”
临时建筑的合法性需满足两个核心条件：一是建设时经行政机关批准（如取得临时建设工程规划许可证、乡镇政府审批文件等）；二是使用未超过批准期限（若因政府原因导致期限延误，需保留政府同意延期的证据）。
若临时建筑因征地项目被纳入拆迁范围，即使手续存在瑕疵，只要能证明建设、使用过程中获得政府认可（如补贴、备案、书面批复等），即可主张“行政信赖利益保护”，拒绝被认定为违法建筑。
（二）遭遇临时建筑强拆，重点审查行政机关程序合法性
根据《行政强制法》，行政机关对临时建筑实施强拆必须履行完整程序，被征收人可从以下角度核查程序合法性：
限拆决定是否载明认定建筑违法的事实、法律依据及救济途径（复议、诉讼期限）；
是否收到书面催告书，催告书是否明确履行期限和拒不履行的后果；
强拆前是否被告知有权陈述、申辩，且行政机关是否对陈述、申辩意见进行复核；
强制执行决定是否依法公告，公告内容是否包含强拆时间、依据及救济方式。
只要存在任一程序缺失，强拆行为即属违法，被征收人可通过行政诉讼确认违法，并主张行政赔偿。
（三）征地中临时建筑的补偿权益：不能因“临时”而被剥夺
即使是临时建筑，若因公共利益征地被拆除，征收方仍需依法给予补偿，补偿范围包括：临时建筑的重置成本（如建设费用）、搬迁费（如设备搬运、人员安置费用）、停产停业损失（若建筑用于经营）等。
本案中，科技公司后续可依据强拆违法的判决，进一步提起行政赔偿诉讼，要求镇政府赔偿养殖场的建筑损失、租金损失及搬迁费用，维护完整权益。
（四）关键提醒：遇到临时建筑纠纷，及时委托专业律师介入
临时建筑的法律认定涉及“历史背景审查”“行政程序合法性判断”“信赖利益保护”等复杂法律问题，普通被征收人难以自行梳理证据和法律依据。建议在收到限拆决定、补偿协商无果时，第一时间咨询专业拆迁律师，通过以下方式维权：
协助收集政府批准文件、补贴记录、沟通函件等关键证据，固定建筑合法性事实；
对限拆决定、强拆行为提起行政复议或诉讼，阻止违法行政行为推进；
结合征地项目补偿标准，制定“确认违法+主张赔偿”的两步走策略，最大化争取补偿权益。
四、总结
本案中，科技公司的养殖场虽属临时用途建筑，但因建设和经营获政府认可，其合法权益应受法律保护。镇政府以“违法建筑”为由强拆，本质是试图通过“拆违”规避拆迁补偿义务，最终因事实依据不足、程序违法被法院判决败诉。这一案例提醒广大被征收人：面对征地中的临时建筑纠纷，切勿因“临时”属性放弃维权，只要能证明建筑合法性或政府存在过错，即可通过法律途径主张权益；而专业律师的介入，能帮助被征收人精准锁定违法点、高效推进维权程序，是保障权益的关键支撑。
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