【京平拆迁课堂】拆迁补偿方式可选择货币补偿或房屋产权调换
在征地拆迁实践中，被征收人依法享有货币补偿或产权调换的选择权，这一权利受《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律明确保护。但部分征收方常以“形式合规”掩盖实质违法，通过模糊产权调换信息、剥夺选择权等方式损害被征收人权益。以下结合北京京平律师事务所代理的“曾女士商铺征收补偿纠纷案”，解析此类纠纷的维权要点。
一、核心法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
《土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
二、京平胜诉案例
1、案情简介：补偿决定“纸面合规”，实质剥夺选择权
曾女士于2004年通过拍卖取得某市某区一处房屋的所有权及土地使用权，长期用于合法经营。2019年，该房屋被纳入征收范围，因双方就补偿安置方案（尤其是商铺经营损失补偿、产权调换房源）未达成一致，征收方直接作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并在未申请法院强制执行的情况下，于决定书作出15天后强制拆除涉案房屋。
从表面看，该补偿决定提及“被征收人可选择货币补偿或产权调换”，但存在两大核心问题：一是产权调换信息完全模糊，未明确调换房屋的位置、面积、单价、交付时间等法定必备内容，导致“产权调换”沦为空谈；二是曾女士书面提交《产权调换申请书》后，征收方仍强行将货币补偿款转入其账户，实质剥夺了其选择产权调换的权利。此外，征收方还存在评估机构选择程序违法、停产停业损失补偿过低、未支付临时安置费等问题。
2、争议焦点：征收方的“形式合规”是否具备法律效力？
本案庭审中，征收方辩称补偿决定“已载明两种补偿方式，程序合法”，且“评估机构选定、补偿标准均符合当地规定”。但京平律师从法律规定与案件事实双重视角，指出其违法性：
产权调换内容不明确，违反法定要求：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，征收方提供产权调换房屋时，需明确房屋位置、价值等信息，并与被征收人结清差价。本案中，补偿决定仅笼统提及“可产权调换”，未提供任何具体房源信息，导致曾女士无法实际行使选择权，不符合“补偿方式明确、可执行”的法定原则。
强行支付货币补偿，实质剥夺选择权：曾女士已书面明确选择产权调换，征收方却以“货币补偿更便捷”为由，单方面转账支付补偿款，违反“尊重被征收人意愿”的核心原则。法律赋予被征收人补偿方式选择权，并非“征收方可任选一种强制执行”，征收方的行为本质是对法定权利的干预。
评估与补偿标准违法，进一步损害权益：除选择权问题外，征收方选定评估机构时未征求曾女士意见（违反《国有土地上房屋征收评估办法》），且对商铺的停产停业损失仅按“普通住宅标准”计算，完全忽略商铺长期经营的收益价值，导致补偿金额远低于实际损失。
3、维权策略：精准击破“程序+实体”违法点
京平律师接受委托后，制定“以程序违法为突破口，结合实体权益受损”的维权策略：
固定征收方违法证据：收集曾女士的《产权调换申请书》、征收方转账记录、补偿决定文本等，证明征收方“明知被征收人选择产权调换，仍强行支付货币补偿”的事实；同时调取评估机构选定流程文件，证实其未履行“协商选定”程序的违法性。
紧扣法律条文，论证补偿决定无效：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《行政诉讼法》第七十条（行政行为主要证据不足、程序违法的应撤销），指出补偿决定因“产权调换内容不明确、剥夺选择权”，属于“主要证据不足、程序违法”，依法应予以撤销。
强调经营类房屋的特殊补偿权益：针对商铺的经营属性，引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条（对停产停业损失的补偿规定），主张征收方按“普通住宅标准”计算损失，未考虑商铺租金收益、经营成本等，补偿金额明显不合理，进一步佐证补偿决定的实体违法性。
4、判决结果：法院支持维权，撤销违法补偿决定
法院经审理认为，征收方作出的《国有土地上房屋征收与补偿决定书》虽形式上载明两种补偿方式，但产权调换内容不具体、无法执行，且在曾女士明确选择产权调换后仍强行支付货币补偿，实质剥夺了其法定选择权；同时，评估程序、停产停业损失补偿均存在违法情形。最终依据《行政诉讼法》第七十条，判决撤销该《国有土地上房屋征收补偿决定书》，责令征收方在法定期限内重新作出合法补偿决定。
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