【京平拆迁课堂】房屋面积认定以房产证或合法建房手续为准
在房屋征收实践中，面积认定直接关系被征收人核心权益，却常因 “登记面积与实际面积不符”“合法建筑被漏算” 等问题引发纠纷。结合北京京平律师事务所代理的江苏常州黄女士房屋征收面积争议案，可清晰梳理此类纠纷的维权逻辑与法律要点。
一、核心法律依据：
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，建筑物应当符合城市总体规划的要求，并依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。取得合法规划许可手续，是房屋合法建筑面积认定的关键要素之一，也侧面佐证了合法建房手续对房屋面积认定的重要性。
二、京平胜诉案例：
1、案例核心事实：“240㎡房屋仅算100㎡”的面积争议
黄女士在江苏常州金坛市经济开发区某村拥有一套合法两层住宅，房屋实际建筑面积约240㎡，且持有合法产权相关手续。2013年，当地政府因“滨湖新城项目”启动征收，拆迁办在评估阶段仅按100㎡左右计算补偿面积，不足实际面积的50%，导致补偿金额严重偏低。黄女士拒绝签订补偿协议后，遭遇拆迁办多次骚扰（如打砸大门、门锁灌胶水、不明人员监视），陷入“维权无门”的困境，最终委托京平律师团队介入。
2、争议焦点与法律关键：面积认定的“合法性边界”
本案中，拆迁办的核心违法点集中在面积认定的合理性与征收程序的合法性，这也是此类纠纷的常见争议方向，具体可拆解为两点：
面积认定无依据，违背“以合法手续为准”原则根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋建筑面积应优先以房屋权属证书、登记簿记载为准；无登记但有合法建房手续的，需结合手续载明面积认定。本案中，黄女士房屋有合法产权基础，拆迁办未核查实际建房手续、未进行专业测绘，仅单方按100㎡计算面积，属于“事实认定不清”，直接剥夺了黄女士对合法面积的补偿权益。
借“面积缩水”压低补偿，配套程序违法拆迁办不仅在面积认定上敷衍，还通过“骚扰施压”替代合法协商，且未依法公示征收范围红线图——这一程序漏洞最终成为维权突破口：京平律师通过信息公开查明，黄女士的房屋根本不在征收红线范围内，拆迁办的“面积缩水评估”本质是“借征收名义违法推进拆迁”，违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于“征收范围需明确公示、不得随意扩大”的规定。
3、维权路径：从“被动妥协”到“主动破局”的3个关键步骤
京平律师团队针对本案特点，采取“程序维权+事实核查+谈判施压”的组合策略，为类似纠纷提供了可参考的行动框架：
全面启动法律程序，固定违法证据律师首先向市政府、开发区管委会等部门寄送律师函，明确表达维权立场；同时起草多份政府信息公开申请，向国土、规划、发改委等部门调取征收项目批文、红线图、评估报告等核心材料——这一步的目的是“摸清征收项目合法性”，为后续维权找到“违法点筹码”。
精准打击程序违法，扭转被动局面通过信息公开结果发现“房屋不在征收范围”后，律师立即针对两点违法展开行动：一是针对拆迁办的骚扰行为，向公安机关报案并申请查处“行政不作为”；二是针对江苏省国土资源厅的征地批文，依法申请行政复议，直接质疑征收项目本身的合法性。这一系列动作让拆迁办的违法操作暴露，骚扰行为随即停止，且主动提出协商。
指导谈判技巧，实现补偿权益最大化在掌握“征收范围错误”“面积认定无依据”等核心筹码后，律师指导黄女士在谈判中明确诉求：要么按实际合法面积（240㎡）计算补偿，要么调整征收范围后依法协商。最终，拆迁办认可此前操作违法，同意黄女士的全部补偿要求，案件以“全额保障合法面积补偿”告终。
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