【京平胜诉案例】征地拆迁中，评估机构应由被拆迁人协商选定
在征地拆迁纠纷中，评估机构的选定程序、评估报告的合法性直接决定被征收人的补偿权益，一旦评估环节存在违法操作，极易引发激烈纠纷。北京京平律师事务所代理的河南商丘张先生房屋征收维权案，便是典型的因评估机构程序违法导致补偿争议的案例，通过该案可清晰梳理评估环节的法律底线与维权路径。
一、核心法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》：国务院令第590号第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收评估办法》：该办法第四条指出，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
二、京平胜诉案例
1、案例背景：评估程序违法埋下补偿纠纷隐患
张先生在河南省商丘市某县拥有一处国有土地上房屋，2018年12月，当地县政府作出房屋征收决定，将其房屋纳入征收范围。按照法定流程，评估机构的选定需优先由被征收人协商，协商不成再通过多数决定、随机选定等方式确定，且评估机构需对房屋及附属物进行现场勘查，确保评估结果客观反映房屋实际价值。
但在本案中，县政府未履行法定程序：一方面，未告知张先生协商选定评估机构的权利，直接单方指定评估机构，剥夺了张先生在评估机构选择环节的参与权；另一方面，评估机构未到涉案房屋现场进行勘查，仅依据书面材料出具评估报告，导致报告中遗漏了房屋附属设施的价值，且补偿方式表述模糊——货币补偿未包含附属物补偿，产权调换未明确安置房屋的面积、具体位置，使得张先生无法判断补偿方案的合理性，双方始终未能达成补偿协议。2020年4月，县政府在未解决评估争议的情况下，直接向张先生作出《房屋征收补偿决定书》，张先生为维护合法权益，委托北京京平律师事务所段佳丽律师、张婷律师介入维权。
2、律师维权核心：聚焦评估机构违法点，击穿补偿决定合法性
京平律师团队介入后，将评估程序合法性作为案件突破口，通过细致审查征收文件与证据收集，精准锁定两处关键违法点：
评估机构选定程序违法，违反法定优先原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”。而本案中，县政府未组织张先生等被征收人协商，也未通过投票、摇号等公开方式选定评估机构，单方指定的行为直接违反了“被征收人优先协商”的法定原则，导致评估机构缺乏中立性基础，评估结果的客观性存疑。
评估过程未进行现场勘查，评估报告内容不完整：《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条明确要求，“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管”。本案评估机构未履行实地查勘义务，既未核实房屋附属设施（如装修、储物间等）的实际情况，也未记录房屋周边市场环境对价值的影响，导致评估报告遗漏附属物补偿，且无法真实反映房屋实际价值，以此为依据作出的补偿决定自然缺乏事实支撑。
在庭审中，县政府辩称已“履行公告评估机构选定程序”，但未能提供任何证据证明曾组织被征收人协商或通过法定方式选定评估机构；针对评估报告的瑕疵，县政府仅以“书面材料符合规范”搪塞，无法解释未现场勘查的合理性。京平律师结合上述法律规定与证据，明确指出：评估机构选定程序违法导致评估报告丧失合法性基础，未现场勘查导致评估结果不完整，县政府依据违法评估报告作出的补偿决定，属于“认定事实不清、程序违法”，依法应予以撤销。
3、判决结果与案例启示：评估合法是补偿公正的前提
最终，法院采纳京平律师的辩护观点，认定县政府作出的《房屋征收补偿决定书》因依赖违法评估程序，存在认定事实不清、程序违法的情形，判决撤销该补偿决定书。该案的胜诉不仅为张先生争取了重新协商补偿的权利，更凸显了评估机构程序合法性在征地拆迁中的核心意义，为被征收人提供三大关键启示：
警惕“单方指定评估机构”，主动主张协商权：被征收人在收到征收公告后，应第一时间关注评估机构选定通知，若征收方未组织协商直接指定，需及时提出异议并保留证据（如书面异议函、沟通记录等），避免因忽视程序权利导致后续补偿被动。
要求评估机构现场勘查，核对评估报告完整性：实地查勘是评估结果客观的关键，被征收人有权要求评估师进入房屋现场，对房屋结构、装修、附属设施等进行记录；收到评估报告后，需仔细核对是否包含房屋实际状况描述、附属物价值计算等内容，发现遗漏或不符应在10日内申请复核评估（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条）。
评估争议未解决时，拒绝接受违法补偿决定：若征收方在评估程序存在明显违法（如未协商选定机构、未现场勘查）的情况下，强行作出补偿决定，被征收人切勿盲目签署文件，应及时委托专业拆迁律师，通过行政复议或行政诉讼撤销违法决定，从根源上解决评估争议，而非仅针对补偿金额“讨价还价”。
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