【京平拆迁课堂】农村宅基地拆迁补偿包括宅基地和房屋两部分
在城镇化进程与乡村振兴战略并行推进的背景下，农村宅基地拆迁成为土地资源优化配置的重要环节，但随之而来的房屋合法性认定争议、补偿方式强制指定、违法强拆等纠纷也日益凸显，严重影响被征收人的合法财产权益。山东省泰安市泰山区的宋某芳便遭遇了这样的困境：其持有合法权益证明的宅基地房屋在棚户区改造中被街道办误认定为“私建”，在未达成补偿协议且未履行法定程序的情况下遭强制拆除。这场持续数年的维权之战，不仅关乎宋某芳的个人财产得失，更折射出农村宅基地拆迁领域的共性法律问题。
一、核心法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
二、京平胜诉案例：
1、案例基本情况
（一）当事人与涉案房屋
原告宋某芳在山东省泰安市泰山区徐家楼街道栗家庄村拥有一处合法宅基地房屋，该房屋为其日常居住所用，且持有合法的宅基地相关权益证明，长期在此生活。
（二）纠纷背景
2018年12月，栗家庄村所在区域被纳入棚户区改造计划，2019年村委会通过一系列程序制定了拆迁补偿安置方案，方案中明确了合法宅基地院落的安置方式等关键内容。宋某芳的房屋院落本应按照方案进行正常评估并确定补偿安置方式，但被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处却认定其房屋系“占用村集体土地私自建造”，仅同意按照货币补偿方式进行补偿，与宋某芳的合理预期和合法权益诉求存在较大差距。2020年，某评估公司受村委会委托对宋某芳房屋及附属物进行估价，村委会后续多次向宋某芳作出相关通知及决定书，但双方始终未能就补偿事宜达成一致。2021年6月5日，在未获得宋某芳同意且未履行合法强拆程序的情况下，涉案房屋被强制拆除，给宋某芳造成了严重的财产损失和精神困扰。
2、维权关键过程
（一）委托专业律师
房屋被强拆后，宋某芳意识到自身维权能力有限，多方咨询后了解到北京京平律师事务所在征地拆迁维权领域经验丰富、胜诉案例众多，遂决定委托该所的吴晓东律师、施斌律师代理此案，开启专业维权之路。
（二）证据收集与策略制定
律师团队介入后，首先对案件细节进行了全面梳理，指导宋某芳收集关键证据，包括：
涉案房屋的宅基地使用权证明、房屋建设相关合法手续，以证明房屋来源及建设的合法性；
棚户区改造相关文件、村委会制定的拆迁补偿安置方案，明确拆迁项目的合法性及补偿标准的法定依据；
评估公司出具的估价报告，分析评估过程及结果是否符合法定程序和公平原则；
村委会及街道办作出的通知、决定书等书面文件，以及房屋被强拆前后的照片、视频等，固定街道办违法强拆的证据。
在证据收集基础上，律师制定了“先确认强拆行为违法，再主张行政赔偿”的两步走维权策略：第一步，提起行政诉讼，请求法院确认泰安市泰山区徐家楼街道办事处强制拆除涉案房屋的行为违法；第二步，在强拆行为被确认违法后，依法提起行政赔偿诉讼，为宋某芳争取合理的赔偿权益。
（三）庭审辩论焦点
庭审中，被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处辩称，宋某芳的房屋系占用村集体土地私自建造，不符合合法宅基地房屋的认定标准，按照拆迁补偿安置方案只能进行货币补偿，且强拆行为是为了推进棚户区改造工作，符合公共利益需求。
针对被告的辩解，京平律师据理力争，提出以下关键观点：
宋某芳持有合法的宅基地相关权益证明，房屋建设符合当时的规划要求，不存在“占用村集体土地私自建造”的情形，被告对房屋合法性的认定缺乏事实和法律依据；
即便按照拆迁补偿安置方案，被告也应充分保障宋某芳的选择权，不能单方面强制指定货币补偿方式，且在未与宋某芳达成补偿协议、未履行法定强拆程序（如作出催告书、强制执行决定书等）的情况下，直接实施强拆行为，严重违反《中华人民共和国行政强制法》等相关法律法规；
棚户区改造虽属于公共利益范畴，但公共利益的实现不能以牺牲公民的合法私有财产权益为代价，被告的违法强拆行为既损害了宋某芳的合法权益，也违背了依法行政的基本原则。
（四）胜诉结果
经过一审、二审程序，法院最终采纳了京平律师的观点，作出如下判决：
确认被告泰安市泰山区徐家楼街道办事处强制拆除宋某芳涉案房屋的行为违法；
被告于判决生效之日起三十日内在涉案回迁安置地点为宋某芳安置面积共计180平方米的两套住宅房屋（相关标准参照拆迁补偿安置方案执行，房屋面积以实测为准；回迁结算后如有价款需原告缴纳，由被告在赔偿金中扣除或通知原告另行缴纳），并支付自2024年12月5日起至通知回迁结算交房截止日的临时安置费（每月2750.4元，按季度支付，不足一月按一月算）；
被告于判决生效之日起三十日内赔偿宋某芳因强制拆除造成的损失437559.98元及利息（以437559.98元为基数，自2021年6月5日起按判决作出时中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算至实际支付之日止）；
驳回原告其他行政赔偿请求。
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