【京平拆迁课堂】被拆迁房屋用途以房产证登记用途为准
在城市更新与房屋征收过程中，“房屋用途如何认定” 往往是决定补偿标准、避免纠纷的核心议题 —— 既要遵循 “以房产证登记用途为准” 的法定原则，又需妥善处理 “住宅改商业”（即 “住改非”）等实际用途与登记用途不符的特殊情形。本文将先从国家根本法律与专门行政法规范层面，梳理拆迁房屋用途认定的明确法律依据，再结合典型胜诉案例，解析 “住改非” 纠纷中的违法情形、被拆迁人合法权利及实操维权路径，为类似场景提供清晰的法律指引与实践参考。
一、拆迁房屋用途认定的法律依据
（一）国家根本法律层面：不动产登记效力的法定确立
《中华人民共和国民法典》作为物权领域的根本遵循，从法律根源上明确了房产证登记用途的权威性。其第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明，房屋用途作为不动产权属登记的核心要素，随权属证书一同产生法定公示效力，具备对抗第三人的法律约束力。
同时，《民法典》第二百零九条、第二百一十四条进一步从物权变动规则层面强化该效力：一是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力（法律另有规定除外）；二是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。这两条规定从物权设立与生效的核心环节，锁定了房产证登记用途的法定优先地位，为拆迁中房屋用途认定提供了根本法律支撑。
（二）专门行政法规范层面：拆迁工作的直接依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）将房产证登记用途作为拆迁程序与补偿标准的核心参照。其第十五条明确要求，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，而调查登记的首要依据便是不动产权属证书的记载内容。
尽管条例未直接表述 “以登记用途为准”，但从补偿逻辑来看，房屋价值评估需以登记用途为基础（如住宅与商业用房的评估方法、价值标准存在本质差异），而补偿金额又与评估结果直接挂钩，这一逻辑链条实质上确立了 “登记用途优先” 的规则。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。该条款从制度层面搭建了房屋权属与用途登记的法定框架，使得房产证登记用途不仅是物权证明，更成为行政机关开展拆迁工作、确定补偿标准的底层制度依据，避免了用途认定的随意性。
二、京平律师事务所胜诉案例：“住改非” 房屋拆迁补偿纠纷
（一）案例基本情况
2017 年 8 月 4 日，征收方针对平先生、永先生的房屋作出《房屋征收决定》，但未及时告知二人；2017 年 12 月 18 日，二人才收到《房屋征收补偿决定》，此时双方已就补偿事宜协商多月无果。
涉案房屋的房产证登记用途为 “住宅”，但平先生、永先生已办理齐全的工商营业执照、税务登记证，且持续以该房屋开展经营活动（有连续纳税记录佐证），属于典型的 “住改非”（住宅改商业用房）情形。然而，征收方仅以房产证登记的 “住宅” 用途为由，拒绝认可房屋的经营属性，仅按住宅标准核算补偿金额，导致补偿总额远无法覆盖二人的经营损失与原有生活水平保障需求。
（二）案例说法：法律争议与维权逻辑
1. 征收方的违法情形分析
（1）未依法履行调查登记与结果公布程序
依据《某市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，房屋征收通告发布后，区房屋征收部门应当在规定期限内，组织对征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等事项进行实地调查登记，且调查结果需在征收范围内向被征收人公示不少于 5 个工作日，允许被征收人提出异议并复核。
本案中，征收方未开展任何形式的用途调查登记，更未公示调查结果，直接以房产证登记用途定责，剥夺了平先生、永先生对 “住改非” 事实的举证权与异议权，违反了征收程序的法定性要求，属于程序违法。
（2）补偿费用未落实 “足额到位、专户存储、专款专用”
《征补条例》第十二条明确规定，“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”，这是保障被征收人及时获得补偿的核心前提。同时，《某市国有土地上房屋征收与补偿办法》也对该要求作出细化，明确专户存储需由征收部门与金融机构签订监管协议，确保资金仅用于征收补偿。
本案中，征收方未提供任何证据证明补偿费用已足额到位并专户存储，仅以 “按住宅标准补偿” 为由压低金额，本质上是未履行补偿资金的法定保障义务，直接导致被征收人补偿权益落空，属于实体违法。
2. 被拆迁人的权利主张与应对措施
（1）“住改非” 房屋的合法补偿权利
最高人民法院相关判例（如（2017）最高法行申 XX 号）明确指出：“对于‘住改非’房屋，若被征收人能提供合法的工商登记、纳税记录，证明房屋在征收前已持续用于经营，且经营行为符合法律法规规定，征收方应当综合考虑房屋实际用途、经营年限、纳税情况等因素，合理确定补偿标准，包括停产停业损失补偿、商业用房价值补偿等。”
本案中，平先生、永先生的 “住改非” 行为具备完整的合法手续，有权主张超出住宅标准的补偿，包括但不限于：商业用房市场价值差额补偿、停产停业期间的经营损失补偿、设备搬迁与重置费用补偿等，征收方仅按住宅标准补偿的行为侵犯了其合法权益。
（2）依法维权的具体路径
在京平律师团队的指导下，当事人采取了以下有效维权措施：
① 发送律师函：向征收方及所属区政府发送律师函，明确指出征收程序违法（未调查公示）与实体违法（补偿资金未到位、“住改非” 未合理补偿），要求限期纠正并重新核算补偿；
② 行政诉讼：针对《房屋征收决定》与《房屋征收补偿决定》提起行政诉讼，在诉讼中提交工商登记、纳税记录、经营照片等证据，证明 “住改非” 的客观事实，同时主张征收程序违法导致行政行为无效；
③ 协商谈判：在诉讼过程中，依托法律程序压力与证据优势，推动征收方启动协商程序，最终促使征收方认可 “住改非” 属性，按商业用房标准补足补偿差额，并额外支付停产停业损失，双方达成和解协议。
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