【京平拆迁课堂】对拆迁评估报告有疑问，可要求评估机构解释说明
在国有土地上房屋征收过程中，拆迁评估报告不仅是确定补偿金额的核心依据，更常成为征收方与被征收人争议的 “焦点地带”—— 不少被征收人拿到评估报告后，既对专业的评估数据、计算方式存疑，又困惑于 “有疑问该找谁”“异议能通过什么途径解决”；而当评估争议未能妥善处理，还可能进一步引发征收补偿决定的合法性纠纷。
一、法律依据：明确您的法定权利与评估机构义务
在拆迁评估过程中，被征收人对评估报告的疑问并非“无据可依”，住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》为您的权利提供了核心保障，同时也明确了评估机构必须履行的义务，具体体现在两个关键阶段：
（一）分户初步评估结果公示阶段：现场解释权
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房屋征收部门需先将分户初步评估结果在征收范围内进行公示，而在公示期间，房地产价格评估机构有义务安排注册房地产估价师，对分户初步评估结果进行现场说明与解释。这一规定并非“可选操作”，而是评估机构的法定责任——若您在现场发现评估结果存在数据错误、范围遗漏等问题，评估机构需及时进行修正。对您而言，这是与专业估价师直接沟通的重要窗口，可针对评估方法、参数选取等专业问题现场提问，避免后续争议扩大。
（二）正式评估报告送达阶段：全程解释权
当公示期满，您收到正式的分户评估报告后，《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条进一步明确：“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明”。该条款覆盖了评估报告从送达至后续维权的全周期，无论您是对评估价值有异议，还是对房屋面积、产权认定等内容存疑，只要提出疑问，出具报告的评估机构就必须回应，且义务主体直接锁定为“出具报告的机构”，确保解释的专业性与针对性，避免出现“相互推诿”的情况。
二、京平胜诉案例：从实战看维权路径与关键启示
（一）案例详情：纠纷的发生与发展
余女士因继承获得的房屋被纳入征收范围，2017年6月，评估机构向其出具分户评估报告。余女士认为评估结果与房屋实际价值不符，遂按法定程序先后申请复核评估、向专家委员会申请鉴定，但因邮寄地址核对失误，导致鉴定材料被退回，前期异议未能进入实质审查环节。2018年6月，某区政府依据该份存在争议的评估报告，作出征收补偿决定，对房屋产权范围（含空地是否补偿）及补偿方式进行认定。余女士对该补偿决定及后续一审判决均不服，委托京平律师提起上诉。
（二）案件争议焦点：纠纷的核心矛盾点
评估报告合法性争议：余女士虽对评估结果提出异议并启动复核、鉴定程序，但因材料退回导致异议未被处理，评估报告是否具备“作为补偿决定依据”的合法性，成为案件核心争议；
征收补偿决定合理性争议：区政府在补偿决定中，对房屋产权范围（如空地是否纳入补偿）、补偿方式的认定，与余女士持有的房屋产权证、继承公证等材料不符，双方在此方面分歧显著。
（三）律师维权策略：精准突破争议难点
京平律师接受委托后，并未盲目维权，而是针对案件核心矛盾制定策略：
聚焦关键争议点抗辩：针对“空地不予补偿”“评估报告未解决异议即作为依据”“征收决定程序合法性”三大核心问题，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》相关条款，提出法律抗辩；
强化证据支撑：协助余女士收集、整理房屋产权证、继承公证书、评估报告原件、复核申请邮寄凭证等关键材料，用书面证据反驳征收方对“产权范围”的错误认定，证明评估报告存在的程序瑕疵。
（四）案件结果：维权成功的关键成果
二审法院采纳了京平律师的辩护意见，认定区政府依据“未解决异议的评估报告”作出补偿决定不符合法定程序，最终撤销一审判决及涉案征收补偿决定，为余女士争取到重新协商补偿或启动合法评估程序的权利，有效维护了其财产权益。
（五）案例启示：被征收人的3个实操要点
严守权利行使时限：收到评估报告后，需在10日内提出复核申请（具体时限以当地规定或评估报告说明为准），超期将丧失法定异议权利，本案中余女士虽及时申请，但因后续材料问题受阻，可见“及时”与“规范”需同时兼顾；
妥善留存所有材料：申请复核、鉴定时，务必保留书面申请原件、快递面单（注明“评估复核申请”等内容）、快递物流查询记录、与评估机构/征收部门的沟通录音或书面回复，这些材料是证明您“已依法行使权利”的关键证据，可避免因“对方否认收到材料”导致维权被动；
善用司法救济途径：若复核、鉴定后仍无法解决争议，或对征收补偿决定不服，不要局限于“协商”，应及时通过行政复议或行政诉讼请求法院审查行政行为合法性，专业律师的介入能帮助您精准抓住案件瑕疵，提高维权成功率。
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