【京平拆迁课堂】被拆迁房屋存在共有情况，需所有共有人共同签订协议
在房屋拆迁过程中，共有房屋的拆迁补偿协议签订涉及诸多复杂的法律问题。相关法律法规对共有财产的处分及拆迁补偿协议的订立有着明确且细致的规定，这些规定旨在保障每一位共有人的合法权益，确保拆迁工作依法依规、公平公正地推进。同时，通过实际案例的分析，能更直观地理解法律在实践中的应用以及共有人如何运用法律武器维护自身权益。
一、共有房屋拆迁补偿协议签订的法律依据
（一）《中华人民共和国民法典》关于共有财产处分的规定
共有形式及基本规定：《中华人民共和国民法典》第二百九十七条明确，不动产或者动产可由两个以上组织、个人共有，共有形式分为按份共有和共同共有。按份共有下，共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有则基于特定关系，如家庭关系等，共有人对共有物共同享有所有权。
共有财产处分的同意权规定：对于共有财产的处分，《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，在按份共有情形下，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意；在共同共有情形下，需要全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。在房屋拆迁场景中，签订拆迁补偿安置协议属于对房屋这一不动产的重大处分行为。若房屋为按份共有，比如一套房屋由三人按份共有，其中两人所占份额合计达到三分之二以上，那么这两人同意签订拆迁协议，从法律层面符合规定；若房屋是共同共有，像夫妻共同共有的房屋，就必须夫妻双方全部同意签订协议才行。这一规定核心在于周全保护所有共有人的合法权益，防止部分共有人擅自处分其他共有人份额。
共有类型的推定：《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。这一推定规则为在实践中确定共有类型提供了指引，在无明确约定时，倾向于认定为按份共有，以平衡共有人之间的权利义务关系，促进共有物的有效利用。
（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》对共有房屋拆迁补偿协议签订的规定
补偿协议的基本内容及主体规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。在共有房屋情形下，所有共有人共同构成该条例所指的“被征收人”。
征收部门的核查及协议签订义务：征收部门在开展工作时，负有对房屋权属登记情况进行仔细核查的责任，需准确确认所有共有人的身份信息。在签订拆迁补偿安置协议环节，必须确保全体共有人到场签字；若部分共有人无法亲自到场，也需其提供合法有效的委托手续，以此保障协议签订过程的合法性与有效性。例如，在某实际拆迁工作中，征收部门发现某被拆迁房屋存在共有情况，就严格要求所有共有人携带相关证件到场，共同商讨并签订拆迁补偿安置协议。若其中一位共有人在外地无法赶回，该共有人就办理了经过公证的委托手续，委托其他共有人代其签字，如此签订的协议才具备完整法律效力。若征收部门未尽到核查义务，未确保全体共有人参与协议签订，可能导致协议效力存在瑕疵，损害部分共有人的合法权益。
二、京平胜诉案例分析
（一）案例详情
房屋权属背景：2009年，龙女士与张先生结婚，婚后居住在张先生父亲所有的位于长沙市某村的房屋中。为改善居住条件，夫妻二人共同出资在原房屋基础上加盖了二层和三层。2014年1月，张先生的父亲立下遗嘱，明确将房屋财产留给儿子和儿媳。同年8月，龙女士与张先生感情破裂离婚，但未对夫妻共同财产进行划分。此时，房屋的权属情况较为复杂，原房屋为张先生父亲所有，经加盖及遗嘱安排，龙女士和张先生对房屋均享有一定权益。
拆迁补偿协议签订及纠纷产生：2015年4月，因当地某项目建设需要，该房屋被纳入征收范围。同年8月20日，湖南省长沙市自然资源和规划局某区分局在未充分核实房屋权属的情况下，便与张先生签订了《房屋拆迁补偿补充协议》。2017年6月，房屋被拆除，龙女士报警却未得到答复。直到2018年1月，龙女士起诉长沙市公安局某分局不履行法定查处职责时，才知晓这份拆迁补偿协议的存在。龙女士认为自己是房屋的合法所有权人之一，而张先生并非安置协议签订的适格主体，该区分局故意与张先生签订协议，严重损害了自己的合法权益。于是，在京平拆迁律师宋金玉和鲁金艳的指导下，龙女士向法院提起行政诉讼，请求撤销该协议。
（二）争议焦点剖析
起诉期限是否超期：区分局依据2015年龙女士起诉张先生及其妹妹要求分割公公遗产的民事判决中提及张先生签订了《房屋拆迁补偿补充协议》，推断龙女士已知道该协议内容，进而主张龙女士起诉期限可能已超法定期限。但深入分析可知，民事判决中提及的房屋拆迁补偿款与本案中的房屋拆迁补偿款金额并不一致，无法确凿认定为同一份协议。并且，按照相关法律规定，行政机关未告知起诉期限时，从知道或应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。区分局未能举证证明龙女士知道协议内容的具体时间，而龙女士在2017年5月25日相关民事判决作出后，于2018年3月1日提起本诉，并未超过一年，所以龙女士的起诉期限并未超过法定期限。这一争议焦点的关键在于准确判断龙女士知晓协议的时间节点以及适用正确的起诉期限法律规定，任何错误的推断或对法律的不当适用都可能影响案件的公正裁决。
房屋权属核实问题：区分局作为负责组织实施征地补偿相关工作的部门，有责任全面、细致地对被拆迁房屋的权属情况及涉及人员情况进行调查核实。在本案中，不管涉案房屋二层、三层属于公公遗产还是夫妻共同财产，龙女士对涉案房屋均享有一定权益，且她与张先生户口均登记在涉案房屋之上。然而，区分局未对龙女士是否享有拆迁补偿权利进行任何调查认定，就简单按法定继承认定涉案房屋全部属于张先生所有，这种做法明显不合理，严重忽视了龙女士的合法权益。征收部门在处理共有房屋拆迁时，对权属的准确核实是保障各方权益的基础，若未尽到该义务，将可能引发一系列纠纷，损害共有人的利益。
（三）律师维权策略与成果
精准把握起诉期限：律师深入研究案件细节，通过对比民事判决与本案协议中拆迁补偿款的差异，有力反驳了区分局关于龙女士起诉期限超期的主张。同时，依据法律规定，明确指出区分局未履行告知起诉期限的义务，龙女士起诉未超过法定一年期限，成功消除了案件推进的一大障碍，为龙女士争取到了通过法律途径维权的机会。律师在这一过程中，展现出对法律条文的精准理解和对案件事实的细致分析能力，通过合理运用证据和法律规定，打破了对方的不合理主张。
深入调查房屋权属：律师详细梳理房屋权属的来龙去脉，向法院清晰阐述龙女士在房屋中的权益，包括婚后共同出资加盖房屋以及公公遗嘱对其权益的确认。同时，着重指出区分局在调查核实工作上的严重失职，让法院充分认识到区分局在处理该拆迁补偿协议时的不当之处。最终，法院支持了京平拆迁律师的观点，作出判决撤销原湖南省长沙市自然资源和规划局某区分局与张先生于2015年8月20日签订的《房屋拆迁补偿补充协议》，为龙女士成功挽回了损失，维护了她的合法权益。这一案例充分体现了在共有房屋拆迁补偿协议纠纷中，准确运用法律依据、合理制定维权策略以及专业律师的介入对于维护共有人合法权益的重要性。
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