征地拆迁律师胜诉案例分析：海南农村房屋被卫星影像认定违建案
在城市建设与发展的浪潮中，拆迁纠纷屡见不鲜，每一个案例都关乎着当事人的切身利益与家庭命运。海南海口的符先生一家便深陷这样一场惊心动魄的拆迁风波之中，他们原本宁静惬意的生活因房屋被认定为违章建筑而被彻底打乱，然而，在专业法律力量的介入下，这场看似必败无疑的困局却迎来了转机，一份彰显正义与法治精神的胜诉成绩单也随之徐徐展开。
一、案例初始状况
符先生一家在海南省海口市某村拥有一栋三层房屋，房屋所有权人为符先生的三个儿女，出资人为符先生的二儿子，该房屋位于城市规划区且周边生活配套成熟、交通便利，一直用于出租。然而，自 2020 年起，因另一处征收范围内房屋未签拆迁补偿协议，海南省某区综合行政执法局认定此三层房屋为违章建筑，并下达《行政处罚决定书》，限符先生 3 日内拆除，试图以此逼迫符先生在拆迁事宜上妥协。当时符先生一家面临房屋被强拆的巨大危机，且执法局认定违建的依据看似充分，自身处于极为被动的局面。
二、委托律师后的案件走向
当事人委托北京京平律师事务所库建辉律师、贾素飞律师代理本案。
一审庭审
主体认定方面：律师指出执法局下达的处罚决定主体错误，根据私房用地审批表，宅基地使用权人及房屋所有权人为符先生的三个孩子，而非符先生。
房屋建造时间及违建认定方面：通过提供姜太公神位牌和证人证言等证据，证明房屋实际建造于 2007 年初，虽无规划许可证，但建房时城乡规划未实施，且全村普遍无规划许可证，是当地法律意识淡薄和管理不规范所致，不能仅因无证就认定为违建，同时房屋未影响规划不应被拆除。
送达程序方面：律师提出执法局张贴文书时原告不在场且不知情，文书未有效送达给原告，剥夺了原告的知情权、申辩权等，送达程序违法。一审法院作出部分判决后，海南省某区综合行政执法局上诉。
二审庭审：面对执法局关于留置送达合法的辩解，律师反驳称房屋不在符先生一家使用处分下，执法局未通知符先生径行张贴文书拍照离去，并非有效送达；且行政处罚决定送达有严格程序规定，执法局未按规定操作，既不符合留置送达（留置地点非符先生住所）也不符合公告送达（符先生并非下落不明），送达程序违法。
三、专业意见与建议
专业意见
在房屋产权相关事务中，务必明确房屋所有权人等关键信息，并保留好如私房用地审批表等能证明产权归属的重要文件，避免因主体认定错误导致不必要的纠纷与损失。
对于房屋建造时间，要注重留存相关证据，如早期的物品购置凭证、能体现建造时间的宗教或习俗物品（如案例中的姜太公神位牌）、证人证言等，以应对可能出现的违建认定争议。
送达程序是行政行为合法性的重要环节，行政机关必须严格按照法定程序送达各类文书，保障当事人的基本权利。当事人若遇到文书送达问题，要及时指出并保留相关证据。
总结建议
对于面临类似拆迁困扰的当事人，一定要及时寻求专业律师的帮助。像本案中的京平律师事务所的律师们，凭借专业的法律知识、丰富的实践经验和严谨的办案态度，能够在复杂的案件中准确找出行政机关的违法点，从主体认定、违建判断依据、送达程序等多方面进行有力回击，从而最大程度维护当事人的合法权益。专业律师不仅能在诉讼过程中提供有效的法律支持，还能在前期指导当事人收集证据等，为案件的胜诉奠定坚实基础，避免当事人因自身法律知识不足而陷入被动甚至遭受重大损失。
本案律师：
库建辉律师：北京京平律师事务所创始合伙人。对行政诉讼法及刑法专业有深入研究。库律师在办案过程中力争完美无憾，尽自己最大的努力为当事人争取利益最大化。
贾素飞律师：法学硕士研究生学位，2013年取得法律职业资格证书A类，自2015年7月开始加入从事征地拆迁行政诉讼法律业务。现为北京京平律师事务所专职律师。专于房屋征收,土地征收,企业(厂房、养殖场、住改非)拆迁,棚户区改造，城中村改造，协议拆迁、拆迁补偿集体诉讼等。
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