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北京市非住宅房屋征收评估与补偿拟出新规,将统一非住宅房屋用途认定的标准

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2022-07-28
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  北京市住建委近日发布《征求<关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)>意见的通知》。此前国有土地房屋征收商业、办公、厂房等非住宅房与住宅房屋在房产价值评估环节上存在较大差异,不同用途的非住宅房屋之间也存在评估与补偿差异。

  《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》为统一非住宅房屋评估与补偿标准做出了新的规定与要求,其中以下几方面内容值得广大非住宅房屋所有权人注意。

  

北京市非住宅房屋征收评估与补偿拟出新规,将统一非住宅房屋用途认定的标准

 

  1.评估房屋用途认定标准统一

  《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》第一条规定,非住宅房屋对应本市基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类,评估时应参照基准地价土地用途二级分类对应的非住宅房屋。

  非住宅房屋包括但不限于:商业房产、写字楼、综合办公、厂房、仓储、地下室等……将评估非住宅房屋用途认定的标准统一,有利于老旧厂房、低效产业逐渐退出,通过政府扶持被拆迁房屋地的产业升级。在非住宅房屋面临拆迁时,房屋的价值认定与补偿更加规范,被拆迁人更要利用好法律赋予我们的权利,让自身的合法权益得到应得的保障。

  

北京市非住宅房屋征收评估与补偿拟出新规,将统一非住宅房屋用途认定的标准

 

  2.规范了未登记房屋认定方式

  《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》第二条规定,已经登记的非住宅房屋改变原用途符合当时市级政策的,可以进行用途调整。补偿时按应补缴地价款额度扣减相应房屋评估价值。若被征收人提供补缴相应地价款手续,则不予扣减;对于未经登记的非住宅房屋,补偿时,应扣减房屋评估价值的15%。同时改变用途,需要比照前款再扣减25%。

  和住宅房屋的补偿一样,对非住宅房屋而言,房屋的有证和无证同样存在补偿与认定差异。因此,对非住宅房屋的认定时,作为被拆迁人一定要积极提供房屋经过审批的相关手续和证明文件,减少房屋认定违建的风险,争取更多的财产权益。

  3.房屋价值评估方法调整

  《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》第七条对划拨与出让方式取得土地使用权的房屋价值评估的方法与原则进行了规定。以出让方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估,选用比较法、成本法、收益法等进行适用性分析,同时对各种评估方法的具体内容进行了规范,规定了相关负责单位、价格调整幅度以及参照数据。以划拨方式取得土地的非住宅房屋的,评估遵循出让的评估方法及原则,并从征收款中扣减政府土地出让收益。

  此规定对房地产价格评估的方法进行了规范,同时也给评估结果保留了一定幅度的调整空间,使房屋评估认定结果更接近市场价格,避免由于评估方法的“死板”产生过高或者过低的评估结果。

  

北京市非住宅房屋征收评估与补偿拟出新规,将统一非住宅房屋用途认定的标准

 

  4.确定一般补偿方式

  《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》提出,征收非住宅房屋,一般采取货币补偿。具备存量非住宅房屋和安置房产权调换条件的行政区,可以结合被征收人诉求进行产权调换。对符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的,优先进行同用途房屋产权调换;对不符要求的,优先给予货币补偿。经协商,也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房进行产权调换。

  各种条件下的非住宅房屋补偿方式虽然明确,但还是需要考虑被征收人的意愿,在一定程度上保留了所在产业政策对补偿方式的倾向性影响。

  从《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》内容来看,房屋合法性认定、评估价值结果、以及补偿方式等新规出台,对广大非住宅房屋所有权人合法利益产生至关重要的影响。非住宅房屋征收拆迁的实际情况比住宅房屋更为复杂,通常也涉及到更大的财产权益。因此,当面临拆迁维权纠纷时,及早选择专业的拆迁律师介入才是明智之举,为广大被拆迁人争取更多的合法权益提供坚实保障。

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