房产评估告诉你遇到征收拆迁我们的房子能拿多少拆迁补偿?

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”，故房屋征收中，如果征收人与拆迁户就征收补偿协商不成的，征收人就要依据房屋评估报告，同拆迁户作出征收补偿决定。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国有土地上房屋征收评估方法》规定，谈下拆迁户应该掌握房屋征收评估法律知识。

　　

　　一、评估三原则

　　1、独立原则，即房地产评估机构和评估人员与房屋征收的双方之间无利害关系，在房屋评估活动中不受房屋征收部门、拆迁户及其他任何单位、个人影响，凭自己的专业知识、经验和职业首先进行评估;

　　2、客观原则，即评估机构和评估人员在评估中应当只尊重事实，不带任何个人感情、好恶偏见，实事求是地进行评估;

　　3、公正原则，即评估机构和评估人员在评估中对任何人一视同仁，不偏袒任何一方，依据法律和事实公正地评估。

　　二、房屋评估基本程序

　　1、确定房地产评估机构名录并予以公布

　　《国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收评估方法》第四条：“　房地产价格评估机构由拆迁户在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”比如，北京地区依据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第八条：“区县房屋征收部门应当在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请，由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布，供拆迁户协商选定。”

　　2、确定房地产评估机构

　　房屋征收部门与拆迁户协商评估机构，由协商达成一致意见的评估机构进行评估;协商不成的，房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构，通过投票方式无法形成多数意见的通过摇号方式选定。

　　3、签订评估合同

　　房地产价格评估机构选定后，由房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，房屋征收部门在合同签订之后规定的期限内，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书。

　　

　　4、提交评估报告

　　房屋评估评估前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。

　　房屋征收评估委托合同签订后，房地产评估机构应当制定评估工作方案，并送房屋征收部门备案。房地产评估机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、拆迁户和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　房屋征收部门收到评估机构分户的初步评估结果后，应当在征收范围内向拆迁户公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

　　5、评估异议复核

　　为了保障评估结果的客观性和公正性，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，拆迁户或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　拆迁户或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。拆迁户对征收拆迁补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：“房屋征收部门与拆迁户在征收征地补偿安置方案确定的签约期限内达不成拆迁补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收征地补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关征收拆迁补偿协议的事项。拆迁户对征收拆迁补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。

　　

　　6、评估鉴定

　　专家委员会鉴定，专家组鉴定结果应当按照多数人的意见形成，不同意见应当在表决记录中注明。

　　指导专家组鉴定工作的法律、房地产、城乡规划等方面的专家，不参与鉴定结果的表决。

　　评估报告鉴定书的鉴定结论应当明确、具体。鉴定结论分为评估报告可以采用、评估报告有差错需要修改后方可采用、评估报告有重大差错不宜采用经修改后需要重新鉴定三种。

　　鉴定结论为评估报告有差错或者重大差错的，应当指明具体差错，阐明认定事实、理由和有关法律、法规、技术规范、标准及其他政策依据，提出修改要求。

　　结论：评估专家委员会复核、鉴定结论送达拆迁户后，拆迁户对征收拆迁补偿仍有异议的，按照达不成补偿协议处理方式处理。

　　解读：房屋征收中涉及房屋评估更为专业性比较强，由于本文有限，只是介绍房屋评估要点，若想真正在诉讼中，得到公正公平的房屋拆迁补偿，还需要专业拆迁律师介入处理。

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