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景点附近农家乐、民宿类住改非房屋拆迁应如何补偿?

文章来源: 北京京平律师事务所
发布日期:2021-09-27
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  在我国,广大农民朋友仅靠种庄稼获得的收入,无法满足生活所需,于是许多农民在务农以外寻找新的致富途径,例如利用农村住房办农家乐、开民宿、开展“住改非”经营等。尤其在许多景点附近,这已成为一种比较常见的现象。那么,在集体土地上的这类“住改非”房屋,遇到征收拆迁时,应如何补偿?

  

景点附近农家乐、民宿类住改非房屋拆迁应如何补偿?

 

  首先,对“住改非”住房的损失,参照国有土地上房屋征收和补偿办法,更有利于保护被征收人的利益。

  对于被征收集体土地上的房屋,原则上应作地上附着物补偿。但是,对于地上附着物的补偿标准、程序等未作明确规定的,行政机关参照《国有土地房屋征收与补偿条例》进行补偿。第一,在程序上更加规范,特别是对所征收房屋进行了评估,通过评估程序所确定的补偿价格比行政机关单方面设定的补偿标准更加公正、合理;第二,如果以书面形式作出房屋征收补偿决定,被征收人的房屋由评估机构确定,房屋的性质也认定为“住改非”,并按照估价区间价格予以补偿,对装修附属设施,搬迁费、过渡费等按照安置补偿方案的标准予以补偿,也需提供货币补偿和产权调换两种补偿办法,明确各项补偿和告知诉权等,相对人的各项权利得到较好的保护;第三,从结果上更加有利于被征收人的利益保护。

景点附近农家乐、民宿类住改非房屋拆迁应如何补偿?

  其次,参照国有土地房屋征收补偿办法,应根据有关法律法规,结合实际情况,综合考虑;

  第一,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定,作出征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋所造成的搬迁,对暂时安置的补偿;㈢对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿。并结合第二十三条的明文规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,应根据被征收房屋前的收益、停产停业期限等因素确定。这说明,如果征收国有土地造成了被征收人停产停业,就必须对被征收人停产停业造成的损失赔偿。在集体土地上,参照房屋征收补偿方式,按照国家规定,对集体土地“住改非”房屋,按规定予以补偿或补助。

  第二,在农村集体土地被征收人遭受客观损失时,应对被征收人进行公平合理的补偿,这一举措符合行政行为的合理、比例原则。当征收能够实现公共利益并给农民带来的公共利益大于个人利益时,还应考虑对农民造成的损失最小化,给予农民足够的合理补偿。

  

景点附近农家乐、民宿类住改非房屋拆迁应如何补偿?

 

  最后是关于是否符合“住改非”资格的认定问题;

  在征收补偿过程中,由于不同用途的房屋安置补偿价格不同,使有关权证所载明的用途与实际使用产生了矛盾,这就造成了征用双方无法就征收拆迁补偿标准达成一致。有鉴于此,国务院办公厅2003年《关于切实做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第4条规定,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。

  总而言之,把房屋“住改非”作为其主要收入来源的家庭使用住房来进行经营活动,那么,为了使因“住改非”而在农村集体土地上房屋经营的被征收人原有生活水平不降低,长期生活有保障,行政机关依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,给予公平、合理的拆迁补偿,更有利于被征收人的合法利益得到实现。

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