锦州城市拆迁政策：锦州国有土地房屋征收补偿政策背景及解析
城市更新与基础设施建设的推进，离不开科学规范的国有土地房屋征收制度支撑。2025年10月，锦州市人民政府正式印发《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（锦政规〔2025〕3号），该办法在承接国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家法规核心原则的基础上，结合锦州旧城区改造需求、区域经济水平及民生保障目标，细化征收程序、明确补偿标准、强化监督机制，既为全市国有土地上房屋征收工作划定了“硬规矩”，也为被征收人合法权益筑起了“防护墙”，成为推动锦州城市高质量发展与保障群众切身利益的重要制度依托。
一、政策定位：承接国家框架，适配地方实践
锦州市2025年10月发布的《国有土地上房屋征收与补偿办法》（锦政规〔2025〕3号），核心是对国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家层面制度的本地化落地与细化。国家条例确立的"公共利益优先、公平补偿、程序正当"三大核心原则，在锦州政策中得到全面承接——明确征收仅限国防外交、基础设施、公共事业、保障房建设、旧城区改建等六类情形，将"公平补偿"贯穿住宅与非住宅补偿全流程，通过多环节公示、听证等机制保障程序透明。
同时，该政策充分适配锦州城市发展实际：针对旧城区房屋老旧、基础设施落后等现状，强化旧改项目的民意参与机制；结合区域经济水平，明确建筑安装成本价、过渡费等具体标准，避免"一刀切"式补偿；授权经开区、各县（市）参照执行，兼顾全市统一规范与地方灵活操作需求，为北镇、义县、太和区等区域的征收项目提供明确指引。
二、程序设计：全链条管控，防范征收风险
（一）征收启动的"双重门槛"
政策通过"计划审批+公共利益核验"构建启动防线：年度征收计划需经区政府批准、市主管部门审查、市政府最终核准三重环节，未列入计划或擅自变更的项目严禁实施；征收前需明确符合公共利益范畴，如义县高速项目因交通基础设施建设需求纳入征收，北镇常屯社区征收用于公路用地，均严格契合国家及地方对公共利益的界定。
（二）过程管控的"全周期公示"
从范围确定到决定作出，形成多节点公示体系：征收范围公示后，严禁新建房屋、变更用途等增补偿行为，相关部门暂停手续办理最长1年；补偿方案需公示征求意见不少于30日，旧改项目若超50%被征收人反对，必须组织听证会并修改方案；调查结果、评估初步结论、分户补偿情况等均需在征收范围内公开，保障被征收人的知情权与参与权。
（三）风险防控的"双保障机制"
一方面，征收决定作出前必须完成社会稳定风险评估，形成专项报告；另一方面，补偿费用需足额到位、专户存储、专款专用，从资金端杜绝拖欠补偿款问题。旧改项目还创新引入预签协议机制，由政府根据签约比例决定是否启动征收，通过市场化方式降低推进阻力。
三、补偿体系：分类施策，兼顾公平与民生
（一）住宅补偿：保障基本居住需求
政策构建"面积补助+套型保障+奖励激励"的三重保障：产权调换时按原面积给予15%补助，不足10平方米按10平方米计算，且唯一住宅补后不足57平方米的可直接安置57平方米无差价住房；货币补偿以应安置面积（原面积+补助）为基数乘以评估价，叠加政策性补偿与奖励。这一设计既保障居住面积不缩水，又通过奖励机制鼓励主动签约，如凌河区铁新南里红砖楼等老旧小区改造中，居民可根据自身需求选择安置方式，兼顾居住保障与灵活选择。
（二）非住宅与特殊情形：精准覆盖多元需求
针对经营类房屋，临街一层住宅改经营的，评估价在住宅基础上提高30%并给予停产停业损失补偿；公有房屋区分住宅与非住宅，明确所有权人与承租人的补偿比例，住宅承租人无法房改的可获90%（平房）或85%（楼房）补偿，平衡产权方与使用方权益。对违法建筑使用人，符合保障房条件的优先安置，不符条件但长期自住的可获购房补助，避免"一刀切"式清零，彰显民生温度。
（三）补偿标准：衔接实际成本与市场价值
搬迁费、临时安置费设定保底标准，住宅搬迁费不低于1000元，临时安置费每月每平方米17元且不低于900元，超期过渡按1.5倍支付；停产停业损失可选择按面积、评估价或税务利润值三种方式计算，适配不同经营类型需求。评估机构由被征收人协商选定，协商不成则通过多数决定或随机方式确定，保障评估结果的客观性。
四、实施保障：权责清晰，强化监督问责
（一）层级化的职责体系
形成"市政府统筹、区政府负责、部门协同"的架构：市政府直接管控重大及跨区项目，区政府负责辖区内项目；市住建局承担指导监督职能，发改、自然资源、审计等部门按分工协作，如自然资源部门出具规划用地图确定范围，审计部门全程监督补偿费用使用。征收实施单位需为非营利性质，工作人员经培训备案后方可上岗，杜绝违规操作。
（二）全维度的监督问责
行政监督上，监察机关对工作人员履职情况全程监察，审计机关公布补偿费用审计结果；社会监督上，任何组织和个人可举报违规行为，相关部门需及时核查处理。对失职渎职、非法逼迁、挪用补偿款等行为，明确从行政处分到刑事追责的梯度责任，对评估机构造假、串通等行为吊销资质并追究责任，形成全方位约束。
五、政策适配：对接城市发展与民生需求
从锦州已明确的征收动态看，政策与城市发展规划高度契合：太和区十里台村等区域因城市扩张和棚改需求纳入计划，通过征收改善基础设施落后现状；义县、北镇的交通项目征收严格按公共利益程序推进，补偿标准执行区片综合地价，实现"项目建设与民生保障"双赢。政策同时注重配套服务，被征收人可凭补偿协议办理户口迁移、子女转学等手续，中小学生保留原校就读或转入学区校，解决后顾之忧。
综上，锦州市此次发布的征收政策，既严守国家法规底线，又立足本地实际细化操作路径，通过程序规范防控风险、补偿精准保障民生、监督到位约束权力，为城市更新与基础设施建设提供了制度保障，也为被征收人合法权益筑牢了防线。
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