贵州省铜仁市德江县棚户区改造房屋征收补偿安置实施方案

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，按照《国务院关于加快棚户区改造工作意见》(国发﹝2013﹞25号)、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办法﹝2014﹞36号)、《贵州省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见》(黔府办发﹝2014﹞16号)、《贵州省人民政府办公厅关于印发〈贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法(暂行)〉〈贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法(暂行)〉〈贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见〉的通知》(黔府办法﹝2011﹞116号)等文件精神。结合城南(五中片区)实际，制定本方案。

　　一、征收范围

　　贵州省铜仁市德江县城南(五中片区)规划范围内危旧房、基础设施配套不齐全以及规划建设需要拆除范围内的所有房地产及附属物。

　　二、征收当事人

　　本方案所称当事人，是指房屋征收部门(以下简称征收人)和被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)。

　　征收主体：德江县人民政府。

　　征收部门：贵州省铜仁市德江县住房和城乡建设局。

　　被征收人：贵州省铜仁市德江县城市棚户区改造范围内(五中片区)的所有房屋的所有权人。

　　三、贵州省铜仁市德江县棚户区改造征收原则

　　(一)坚持以人为本，民生优先的原则。

　　(二)坚持公开公平公正，和谐征收的原则。

　　(三)坚持统筹兼顾，合理补偿的原则。

　　(四)坚持决策民主、秩序正当、结果公开的原则。

　　四、被征收对象

　　贵州省铜仁市德江县城南片区规划范围内危旧房、基础设施配套不齐全以及规划建设需要拆除范围内的所有房地产及附属物。

　　(一)《房屋征收公告》发布前，在征收区域内的房地产及附属物，且具备下列条件之一的，予以补偿。

　　1.凡持有《不动产权证》或《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法手续的房屋所有权人。

　　2.未办理房屋所有权证、土地使用证的世居住房(1987年1月1日前);具备住建、国土缴纳有关费用的有效凭证进行拆旧立新、改建、扩建的房屋，必须具备规划和用地批准手续。

　　3.贵州省铜仁市德江县棚户区改造擅自修建的建筑物、构筑物，按照《贵州省铜仁市德江县整治县城规划区违法用地违法建设暂行办法》(德府发﹝2012﹞25号)文件中第二十五条之规定执行。

　　(二)贵州省铜仁市德江县棚户区改造征收公告发布后，有下列情形之一的，不予补偿：

　　1.实施新建、扩建、改建修建住房、装修房屋和改变房屋用途的。

　　2.擅自修建的建筑物、构筑物。

　　五、实物指标界定

　　(一)主体房：是指房屋的基础、墙体、楼地面、门窗、屋面、室内普通粉刷、室内水电普通安装等，均已按建筑标准完工投入使用的居住房屋。

　　1.住房(含商品房、自建住宅及房改房)：是指具有《不动产权证》或《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法手续的主体房屋及1987年1月1日以前修建的世居房(凡私自改变住宅用途的一律按原房屋性质、结构征收)。

　　2.门面：是指沿原303省道主公路两旁具备《不动产权证》或《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《工商营业执照》、《税务登记证书》等有效证件或具备合法来源的主体房屋正立面的第一层自然开间且径深不得超过12米的建筑面积(超过12米的部分按经营性房认定)。

　　3.经营性房：是指具有《工商营业执照》、《税务登记证》连续经营一年以上、连续缴纳税费一年以上，实物登记时仍在正常经营的房屋。

　　(二)室内装饰装修：是指被征收房屋室内地面、墙身(顶)等除构成主体房屋以外的装饰装修。

　　(三)附属物(构筑物)：是指主体建筑物中，层高低于2.2 米建筑物;四壁无围护结构的简易房屋;单独的厨房、猪、牛、羊圈以及其它建筑物。

　　(四)实物面积量算

　　房屋面积量算依据贵州省建设厅文件《关于明确我省阳台建筑面积计算规则的通知》(黔建科标﹝2009﹞158号)和《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定执行。

　　六、工作程序

　　(一)拟定征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府;

　　(二)分析、调整征收补偿方案。县人民政府对征收补偿方案进行分析、调整：

　　1.对征收补偿方案进行论证;

　　2.针对征收补偿方案征求意见，征求意见时间不得少于30日;

　　3.县人民政府组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况结合贵州省铜仁市德江县城市棚户区改造房屋征收补偿实施意见修改方案;

　　4.房屋征收部门对房屋征收补偿方案作出风险评估，并报县人民政府;房屋征收决定涉及被征收人较多的，应经政府常务会议讨论决定。县人民政府作出房屋征收决定前县财政部门将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用;

　　5.对征收方案作出相应的调整和修改后印发实施。

　　(三)作出征收决定。县人民政府作出房屋征收的决定，并及时公告。

　　(四)评估机构的选定。房屋所在地的街道办事处或乡(镇)人民政府协助房屋征收部门组织被征收人在规定时间期限内协商选定评估机构，若半数以上被征收人共同选择一家评估机构的，视为协商选定成功，房屋征收部门应将协商选定的评估机构的被征收人名单和被选定的评估机构在征收范围内公示;协商不成的，房屋征收部门根据被征收人所选评估机构的票数从高到低的顺序推荐3-5家评估机构，组织被征收人代表、街道办事处、乡(镇)人民政府代表参与，采取公开抽签、征求意见、摇号等方式选定评估机构，公证机构对公开抽签、征求意见、摇号等过程与结果进行现场公证。

　　评估机构选定后，房屋征收部门应当及时与被选定的评估机构签订房屋征收评估协议，评估费用从房屋征收资金列支。

　　(五)调查登记：房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人予以配合。调查结果在房屋征收范围内公示。

　　(六)评估。评估机构接受房屋征收部门评估委托后，不得转让、变相转让受委托的房屋征收评估业务，根据相关的法律法规独立、客观、公证地开展征收评估工作，任何单位和个人不得干预，对其评估结果承担相应的法律责任。

　　(七)评估结果公示：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估;被征收人或者房屋征收部门对复核评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。

　　(八)签订《房屋征收补偿协议》。房屋征收部门与被征收人按照有关法律法规对补偿方式、补偿资金和支付期限、用于产权调换的房屋面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡安置方式和过渡安置期限等事项，签订《房屋征收补偿协议书》。

　　(九)履行《房屋征收补偿协议》。补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人按照相应法律法规和本《意见》的第十一条相关规定执行。

　　七、贵州省铜仁市德江县棚户区改造安置补偿方式

　　被征收人可以选择货币补偿(货币补偿或货币回购，只能选择其中一种方式)，也可以选择产权调换;两种方式中被征收人只能选择一种补偿方式。选择货币回购的，当征收主体房屋补偿资金到被征收户的账上后，被征收户在十五日之内将补偿主体房屋资金交到贵州省铜仁市德江县人民政府指定专用账户上，逾期未办理的，视为货币补偿。选择产权调换的，当征收补偿主体房屋资金到被征收户的账上后，被征收户立即将补偿主体房屋资金交到贵州省铜仁市德江县人民政府指定专用账户上，逾期未办理的，视为货币补偿。

　　(一)贵州省铜仁市德江县棚户区改造货币补偿

　　根据国家棚户区改造的有关政策，以房地产评估公司对房地产、地上附着物按照市场评估价出具评估报告中的价值，实行一次性货币补偿。

　　(二)贵州省铜仁市德江县棚户区改造产权调换

　　被征收人选择产权调换的，按征收的实际建筑面积，由征收人就近修建安置房安置。其调换方式：

　　1.住房。住房可以在四层以内(含门面)按实际建筑面积采取“1:1”(拆1还1)的方式调换住房;超出四层部分实行货币化补偿，实行货币化补偿部分只能享受搬家奖励政策。调换安置房面积等于还房协议约定面积，互不补差价;调换安置房面积小于还房协议约定面积10%以内的按征收价格与市场价格的平均价对被征收人进行货币补偿，不足面积超出10%以上部分由征收人按征收价格对被征收人进行货币补偿;调换安置房面积大于还房协议约定面积10%以内(最高不得超过30平方米)的部分由被征收人按征收价与市场价的平均价购买，超出还房协议约定面积10%以上(30平方米以上)的部分由被征收人按市场评估价格进行购买。

　　2.门面。门面采取“1:1”(拆1还1)的方式调换门面。调换面积等于还门面协议约定面积的，互不补差价;调换面积小于还门面协议约定面积10%以内的按征收价格与市场价格的平均价对被征收人进行货币补偿，不足面积超出10%以上部分由征收人按征收价格对被征收人进行货币补偿;调换门面面积大于还门面协议约定面积10%以内(最高不得超过5平方米)的部分由被征收人按征收价与市场价的平均价购买，超出还门面协议约定面积10%以上(5平方米以上)的部分由被征收人按市场评估价格进行购买。

　　3.经营性房。按住房调换。

　　4.产权调换的房屋按商品房履行相关手续。

　　八、贵州省铜仁市德江县棚户区改造补偿标准

　　(一)实物指标基准价格

　　根据《贵州省2016年建筑定额》标准，结合我县房地产市场情况，棚户区改造范围内的所有主体房屋及室内装饰装修等价值，以评估的价值为准。

　　(二)其它补助费用

　　1.贵州省铜仁市德江县棚户区改造搬迁补助费用

　　(1)住宅搬迁补助费，按被征收人主体房屋建筑面积计算，补助标准为20元∕m²，每户不足4000元按4000元计算。

　　(2)门面及经营性房搬迁补助费：被征收人自行搬迁的，补助标准为30元∕m²。

　　2.贵州省铜仁市德江县棚户区改造水、电、通讯等补助费。广电网络公司安装的闭路电视300元∕户，网络设施200元∕户，自来水公司安装的独立自来水户1250元∕表，电表(两相)520元∕户、(三相)2500元∕户(不回迁)。

　　3.贵州省铜仁市德江县棚户区改造过渡安置补助费(只限于选择产权调换)

　　 过渡期限原则上为两年半，先按两年过渡期安置费预付。

　　(1)住宅房屋部分按被征收人主体房屋建筑面积计算，补助标准为：每月6.5元∕m²;每户一年不足4000元的按4000元计算。

　　(2)门面：按门面实际面积计算，补助标准为：每月30元∕m²。

　　 (3)超过过渡安置时限的，增加标准为：逾期半年内的增加25%;逾期半年以上至一年内的增加50%;逾期一年以上至两年内的增加75%;逾期两年以上的增加100%。

　　4.贵州省铜仁市德江县棚户区改造停产停业补助费(只限经营性房)：按经营性房面积计算，补助标准为：每月30元∕m²，补助3—6个月。

　　九、贵州省铜仁市德江县棚户区改造货币补偿的优惠和约定

　　(一)回购住房

　　被征收人需要在征收人指定就近区域购置安置房的，其回购指标如下：

　　1.主体房屋：四层以上(含四层)具有合法手续的房屋以建筑面积按四层指标回购，不足三层的按三层回购指标;手续不齐全的，超过三层的按三层回购指标，不足二层的按二层回购指标;回购价格按征收区域内住房的评估平均价。

　　2.商品房：按征收面积给予回购指标;房改房补交土地收益金后享受商品房回购政策，其单价为征收区域内评估价的平均价。被征收人按商品房的有关规定缴纳税费，履行相关手续。

　　3.如回购面积大于征收面积10平方米以内按征收价格与市场价格的平均价购买，超出10平方米以上按市场价购买。

　　4.被征收人的被征收房屋面积较小，无力购置面积最小户型安置房的困难户，可按有关规定和程序向征收人申请购买保障性住房。

　　5.回购房按商品房履行相关手续。

　　(二)回购门面

　　被征收人需要在征收人指定就近区域购置门面的，按1:1选择回购，其价格按征收门面市场评估价的平均价作为回购门面单价。如回购面积大于征收面积5平方米以内按征收价格与市场价格的平均价购买，超出5平方米以上按市场价购买。

　　(三)凡在征收人指定就近回购住房、门面的按政府通知时间两个月内办理相关手续，逾期未办理的视为放弃。

　　 十、奖励办法

　　(一)贵州省铜仁市德江县棚户区改造搬家奖励

　　1.房屋征收安置事项公示之日起20日以内，被征收人与征收人签订征收安置补偿协议书，并自签订协议书之日起10日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后，按征收房屋建筑面积50元∕m²的标准一次性奖励被征收人。

　　2.房屋征收安置事项公示之日起21-30日以内，被征收人与征收人签订房屋征收安置补偿协议书，并自签订协议书之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后，按征收房屋建筑面积30元∕m²的标准一次性奖励被征收人。

　　3.房屋征收安置事项公示之日起，超过30日以后才签订房屋征收安置补偿协议书，不予实施奖励。

　　(二)贵州省铜仁市德江县棚户区改造选择货币补偿的政策性奖励

　　选择货币补偿且签订房屋征收安置补偿协议书的，被征收人自协议书签订之日起15日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按产权调换过渡费标准给予(按建筑面积6.5元∕m²×12个月)一次性奖励。

　　1.选择纯货币补偿方式且签订房屋征收安置补偿协议书的，被征收人自房屋征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积700元∕m²的标准;在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积300元∕m²的标准一次性给予奖励。

　　3.选择货币回购补偿方式安置的被征收人在回购指标范围内签订房屋征收安置补偿协议书的，自房屋征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积200元∕m²的标准;在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后征收房屋建筑面积120元∕m²的标准一次性给予奖励。未列入的回购指标的自建房屋自征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按剩余面积300元∕m²的标准、在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按余下面积180元∕m²的标准一次性给予奖励。

　　十一、贵州省铜仁市德江县棚户区改造争议解决办法

　　(一)征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，按照房地产征收补偿方案作出评估补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，由棚改办协商解决，协商不成的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　(二)房屋征收有租赁关系的(含单位产权)，由房屋承租人和房屋所有权人协商解决，征收人只对房屋所有权人的房地产进行评估补偿。

　　(三)房屋征收有产权纠纷的房屋，在征收公告规定的期限内自行协商解决，不能形成共识的，由被征收人提出补偿分配方案，并办理证据保全后报房屋征收管理部门批准组织实施征收。

　　(四)被征收人对房地产征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　(五)房地产征收补偿协议书签订后，被征收人无正当理由不搬迁的，征收人可以责令其限期搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　十二、工作纪律要求

　　(一)在房屋征收补偿工作中，党政机关、事业单位以及基层组织工作人员徇私舞弊、滥用职权、失职、渎职或参与、支持、唆使被征收人阻挠房屋征收工作的，按照相关规定处理;构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

　　(二)在征收过程中，被征收人有下列情形之一的，由公安机关根据《治安管理处罚法》给予处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　1.敲诈勒索财物的;

　　2.组织、煽动、参与闹事，扰乱社会秩序的;

　　3.阻碍国家机关工作人员依法执行公务的;

　　4.阻扰征收工作，扰乱生产经营秩序的;

　　5.其它妨碍社会管理行为的。

　　十三、其它

　　本意见未尽事宜，由贵州省铜仁市德江县住房和城乡建设局负责解释。