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赵健律师:征收红线将房屋一分为二,该如何处理?

    

文章来源:赵健律师    发布日期:2015-06-24 17:20

  在征地拆迁的过程中,如果因规划不合理,致使整幢建筑物的一部分未纳入规划红线范围内,从而将房屋一分为二,导致一部分房屋在红线以里,另一部分在线外。遇到这种情况,是应当只征收红线内的部分,保留线外部分,还是将线外的部分也一并征收呢?

  规划红线图是指宏观规划用地范围的标志线图,是建筑红线或道路红线图的总称,它规定了建筑物的边界外沿界限,即建筑物必须建造在该线以内,限定了建筑物与道路或其他公共设施的红线距离等。规划红线图是建设项目必须遵守的,也是征地拆迁、房屋征收的重要依据。

  当房屋被征收红线分成两部分时,如何处理才能合乎法律规定,现有的法律、法规以及相关司法解释、最高人民法院的相关意见、批复等裁判渊源性文件中均无具体的参考,在法律适用上并无确切的依据可循。为了能够公平、合理地处理这一问题,既能保护被征收人的利益,又能使征收过程顺利进行,有必要结合社会生活现实、法学基本原理以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的立法精神进行深入细致的研究和分析、综合考量,提供可资借鉴的解决途径。下面分两种情形进行讨论。

  一、严格按照法律规定,只征收和拆除红线以内的部分。

  房屋是按永久存在设计而建成的建筑物,占用土地空间,一般有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。房屋的结构具有一定的整体性,如果由于道路、城市规划不合理,而将房屋一分为二,就要判断红线内有多少,红线外有多少,部分拆除是否会对房屋的功能、使用和安全造成影响。假如红线内只有一小部分,拆除后不影响其余部分的功能、安全和正常使用,那么可以保留线外。然而,假如线内是一半甚至一大部分,在这种情况下,如果严格按照红线范围拆除,这样虽然合法,但是不够合理。因为拆除一部分后,房屋的结构被破坏,失去了其原有的居住功能。如果不再居住,又保留残余结构、建筑,还可能会对周边环境产生影响,建筑上可能有物体坠落,对周边的人或者财物造成损害。民法通则和侵权责任法规定:“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。”另外,红线内部分被拆除后,原来的房屋所有权证应该注销,那么剩余部分仍然属于不动产,根据物权法的规定,不动产需要进行物权登记,但是剩余部分房屋是否可以登记还是个问题。

  二、突破红线,将房屋作为整体一并征收。

  对于这种情况,首先需要明确的是,突破红线,征收线外房屋的行为是否违法。行政违法,是指行政法律关系主体违反行政法律规范,侵害受法律保护的行政关系,对社会造成一定程度的危害但尚未构成犯罪,依法应当承担行政责任的行为。主要构成要素包括:1、行政违法的主体必须是行政法律关系主体,不是行政法律关系主体,不可能构成行政违法;2、行政违法违反的是行政法律规范,侵害的客体是受法律保护的行政关系;3、违法必须是行为者有故意或过失的行为,即行为人有主观方面的过错的行为;4、政违法对社会造成了一定程度的损害。

  据此分析,首先,征收红线以外的行为,如果严格按照程序办事,则不存在违反行政法律规范的情形。其次,该行为的对象是房屋所有权,如果政府依法征收并给予合理补偿,那么也不存在侵害行为对象的情形。再次,该行为虽然突破了规划红线,但并未对社会产生任何危害,反而消除了可能产生的潜在安全问题,是对社会有利的行为。可见,征收红线以外的行为不符合行政违法的构成要素。

  另外,从社会生活事实和常理来讲,房屋是人们生活、居住的空间,各部分通常具有不同的功能。如果拆除了一部分而保留其余部分,可能会使房屋失去整体的价值和用途。因此应当将房屋看作一个整体,而不能僵化地按照红线图进行处理。

  最后,从《条例》的立法精神上分析,《条例》的立法目的是规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。按照正当法律程序征收红线外的部分房屋,既可以维护公共利益,又能够保障房屋所有权人的合法权益,是合法、合理的行政行为,符合《条例》的立法精神。
 


  综上所述,当征收红线正好经过房屋并将其分为两部分时,要综合考虑各部分的大小,对房屋功能和周边环境的影响,在不违反法律法规、不损害相关权利人合法权益、不危害社会的情况下,可以将房屋线内线外部分作为一个整体一并征收。
 

  作者:赵健律师

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