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开门面房、小卖部的,遇拆迁要赚了,这些拆迁补偿比别人多!

    

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2017-12-25 10:08

  经营用房对很多拆迁户来说是“创收”的重要来源。有的拆迁户跟我们讲,没了这份经营,就没了生活来源。你的经营用房在拆迁中能值多少钱?应该怎么算?

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  一、经营用房的拆迁补偿比普通住宅多哪些?

  01、房屋的价值

  按照我们的一般生活经验,经营用房比住宅是要贵一些。拆迁补偿也应体现这种房屋价值的差异。就国有土地而言,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这个“类似”肯定要考虑到房屋的性质和属性。

  02、停产停业损失费

  如果被征收房屋符合下列三个条件,可以获得停产停业损失费补偿:一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经过有关部门认定为用于非住宅的合法建筑;二是有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋;三是已办理税务登记证并具有纳税凭证。

  如果本来房屋是住宅性质,但是实际用来经营,难道就无缘停产停业损失费了么?我们不能一概而论,且看下文关于“住改商”的情况进行专门分析。

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  03、搬迁费和装修装潢

  因拆迁导致经营中断,不得不搬走,在这个过程中,往往伴随着货物的搬运、设备的损失和装修的弃用。相应的损失应该得到补偿。

  04、租房子经营,可以得到什么补偿?

  被征收房屋的价值补偿应当补偿给被征收房屋的所有人。但是,承租人因承租房屋被征收造成室内装修装饰价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失费,应当补偿给承租人。

  二、停产停业损失费怎么算?

  关于停产停业损失费,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

  很多拆迁户看了这一条之后仍然是一头雾水,得不到预估自己停产停业损失费的太多具体“线索”,地方性规定一般有哪几种类型?如何计算?且看京平律师为您梳理:

  1、按照生产经营效益等指标确定

  北京采取的就是这种计算方法。《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条规定:非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限

  2、原则上按照被征收房屋市场评估价的百分比确定

  这种计算方式可以以上海为例,《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定:“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。”

  3、由被征收人选择按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定或按照临时安置费标准计算。

  这种方式给予了被拆迁人选择的权利。杭州市的规定即是采用了这种标准,具体体现在关于印发《关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知》的通知中:“……可根据非住宅房屋的具体用途,按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定……;也可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和4个月的临时安置费标准计算,给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。”

  4、按照纳税情况结合经营状况等因素计算

  河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知的规定:“停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。”,“停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月。各地可根据本地房屋征收具体项目情况确定。”

  三、住改商,国家给了我们哪些保障?

  除了正规的商铺,还有一种经营用房是在拆迁中经常遇到的。有的房屋从性质上确实是住宅,但实际上一直用于经营,房屋的产权人已取得营业执照并提供了纳税证明,这种的房屋应该怎样补偿?

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  虽然从房屋的性质上讲仍应认定为住宅,但我们也不得不考虑到被征收人实际上已将房屋合法用于了经营,并以此为业,维系家庭的生活。如果就单纯看房屋性质,对被拆迁人失去经营场所、失去生活来源的实际情况置之不理,仅仅按照住宅予以补偿,不仅将被拆迁户的生活推到了摇摇欲坠的边缘,有悖物权法赋予物权人充分发挥物的效能的绝对支配权,也不符合物尽其用的原则,于情于理于法都是不妥当的。

  为了保护被征收人的合法权益,国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知提到,“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”为具体落实该通知内容,各个地方也出台了具体的规范。

  各地的住改商房屋补偿政策采用了不同的模式,就房屋的补偿而言,大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定,即高于普通住宅低于正规商铺的补偿。

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