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拆迁律师讲解:抵押房屋被拆迁 银行应如何维权

    

文章来源:未知    发布日期:2013-12-20 11:39

拆迁律师讲解,如果抵押房被开发商或则政府拆迁了,银行给房主的抵押款应该如何收回,拆迁方和被拆迁方还有银行应该如何协调和处置这样的事情,首先我们先看看一个拆迁案例。
  2004年4月,周某(单身)在上海购买二手房产,总价23万元,款项来源为自有资金7万元,以所购房屋作抵押,向A银行按揭贷款16万元(期限20年)。
 
  贷款发放后,周某仅按合同约定履行还款义务至2006年7月,随后停止还款。2007年6月,A银行在自行催收无效的情况下向法院提起了诉讼,要求周某归还结欠的贷款本金14.96万元及相应利息,获胜诉。
 
  随后A银行向法院申请执行,执行中法院查明,本案抵押房屋已被拆除。
 
  进一步查证发现,2007年4月,周某与拆迁人绿化局和拆迁实施人某拆迁公司已就本案抵押物拆迁达成了《房屋拆迁补偿安置协议》,周某在领取拆迁补偿款52万元后下落不明,未发现周某其他可供执行的财产。
 
  2008年1月,法院据此裁定本案执行中止,A银行贷款本息因抵押房屋被拆除而受损害的后果此时已形成。
 
  2009年4月,A银行以财产损害为由向法院提起诉讼,要求拆迁人绿化局和拆迁实施人某拆迁公司共同承担本案的赔偿责任。
 
  法院审理及判决
 
  经过审判,法院认为:最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定:“在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险(放心保)金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”绿化局作为拆迁人,负有给付抵押权人抵押物之代位物的法定给付义务,此项义务不因其合法拆迁及A 银行存在怠于行使权利而自动免除。同时,按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》相关条款,绿化局和某拆迁公司未对本案房屋设定抵押的事实进行查明,在未收到A银行与周某达成协议的情况下,直接将补偿款向周某发放,存在过错。
 
  法院同时认为,A 银行在本案房屋自2005年9月起被列入合法拆迁范围并多次公告后,未及时与周某及拆迁单位沟通协商,疏于管理抵押物和怠于行使债权、抵押权(A银行虽有电话、上门催收内部记录,但不符合法定证据要求),亦是导致损害后果形成的原因之一。
 
  2009年12月,法院结合A银行和绿化局在本案中的各自过错程度,最终判决对本案损害结果A 银行承担40%的责任,绿化局承担60%的责任(某拆迁公司作为绿化局的委托代理人对本案房屋实施了拆迁,二者间是委托与被委托关系,拆迁公司行使代理权产生的法律后果由绿化局承担,故本案中拆迁公司不直接向A银行承担赔偿责任)。
 
  案件评析
 
  根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第29条:“拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报送房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”因此,拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第51条规定:“拆迁设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押办法》的规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商,并向拆迁人提交有关书面协议后,被拆迁人方可取得补偿款或者安置房屋。抵押人和抵押权人达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿,并将补偿款向公证机关办理提存。”第57条还规定:“拆迁人补偿安置被拆迁人后,被拆迁人应当将房地产权证交拆迁人保管,由拆迁人移送房地产登记机构予以注销。”
 
  上述规定表明,拆迁人在对房屋实施拆迁之前必须对房屋的产权进行查明,应包括房屋产权人情况、面积情况,以及房屋是否出租、有否设定抵押,这是拆迁人在进行拆迁补偿时必须了解的信息,因为拆迁人必须根据这些信息采取不同的补偿方式、给予不同的补偿安置费用。
 
  按照上述相关规定,拆迁设有抵押权的房屋,拆迁人可采取的拆迁补偿方式仅有两种。因此,本案中,绿化局在未查清本案拆迁房屋相关信息情况、A银行与周某未达成协议的情况下就直接将补偿款发放给周某,而未按规定将补偿款进行提存,明显不符合法律相关规定。而A银行在贷后管理中,对催收过程证据未按法定要求依法保全,致使庭审时举证不能,被法院认定疏于管理抵押物和怠于行使债权、抵押权,最终被判承担40%的损害责任,则是为银行贷后管理的规范化敲响了警钟
 
  案件启示
 
  随着城市规划改造,抵押房屋被拆迁的现象不断增多,本案提供了债权银行在此种情况下的一个维权方法,具有一定的参考价值。通过本案,也对银行房屋抵押贷款的贷后管理工作提出了更高的要求,即必须改变重现金归还,轻视抵押物查验的错误观念。对抵押房屋必须按规定进行及时检查,对于其中可能涉及规划拆迁的,更应密切关注,及时与抵押人及相关拆迁部门沟通,并按法定要求保存相关证据。同时银行也要根据实际情况,依法提起诉讼,学会运用法律武器维护自身权益。
 
拆迁律师认为这个案件的中我们银行和拆迁方都应该吸取很多教训,首先是沟通不及时,工作没有做到位,其次是碰到了这样的房屋抵押人。拆迁方的疏忽放款,没有仔细调查每个拆迁户的房本现实情况,没有及时告知银行,是拆迁方工作不到位,应该负主要责任。其次就是我们拆迁政策还需要完善,很多关键的环节根本就没有突出表现和约束出来,所以也是这个事件发生的主要原因。这个携款而逃的人员也算是违法行为,这个如果被抓不但要偿还银行的剩余抵押款,还会被银行列入黑名单,不管此人以后再向银行申请什么样的款项都会被拒,对于我们现在的社会经济来看,这个事情对以后的生活是很没有保障的做法。

作者:北京京平律师事务所
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