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拆迁律师解析案例:房子没过户 拆迁补偿该归谁

    

文章来源:未知    发布日期:2013-12-13 13:55

拆迁律师解析:房屋买卖由于主体身份的不同,可分为城镇居民之间房屋买卖,农民之间房屋买卖,城镇居民和农民之间的买卖,无论哪种形式的买卖都存在房屋买卖合同成立后,房屋也交付给买受人占有,但没有办理房屋产权过户登记。那么,遇到这种情况应该怎么办?本期《案例解说》栏目,邀请北京拆迁律师进行详细解说。
维权依据:诚实信用原则和公平原则
 
《物权法》明确规定,不动产买卖如果没有办理产权过户登记,即使买受人实际占有了该不动产,买受人也不能取得该不动产的物权,在买受人占有房屋期间,如果该房屋被拆迁,那么谁有权利得到拆迁补偿利益?实践中做法不一,绝大多数开发商都给房屋产权登记人,本期栏目分析的是谁有权利获得补偿利益,一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益,如果这样的话,违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。
 
出卖人已经全额得到了卖房款,又将房屋交付买受人占有,如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款,出卖人又反悔不卖房子了,将得到的房款退给买受人,然后想要补偿利益,显然违反了诚实信用原则,如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益,仅有法律原则不行,必须要结合法律规则。
 
两种情况买受人应得到拆迁补偿
 
下面分两种情况进行分析,第一种情况,如果出卖的房屋占用的土地是国有土地,容易找到法律依据,因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制,买受人可以起诉出卖人,首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效,其次是让出卖人继续履行合同,即办理房屋产权过户登记,这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记,补办不了产权变更登记,可以参照《物权法》第十九条,对该条法律规则进行目的性扩张解释,同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释,同时结合诚实信用原则和公平原则,让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。
 
 
第二种情况,如果是农民的房屋卖给城镇居民,是变更不了房屋产权登记的,因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是,如果城镇居民到农村买房屋,农村集体经济组织就少了一块宅基地,如果宅基地不够,还得将其他土地变为宅基地,这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益,对保护农村耕地有影响,也损害了集体利益,并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收,禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空,此时如果支持买房人的利益,并不损害集体利益和其他农民的利益,出卖人自愿出卖自己的房屋,对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的,拆迁补偿利益应该给房屋买受人。
 
维权有风险 过户应抓紧
 
拆迁律师表示,以上两种情况,尽管买受人应当得到拆迁补偿利益,但有时维权也是有风险的,还是建议能过户的及时办理变更登记,避免不必要的麻烦。

作者:北京京平律师事务所
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