【京平拆迁课堂】拆迁方不得擅自扩大拆迁范围进行商业开发
北京京平律师事务所一起辽宁省某县23位村民针对拆迁方“擅自扩大征收范围”的胜诉案例，该案清晰展现了拆迁方借公共利益名义突破法定范围、实质推进商业开发的违法逻辑，也为被征收人提供了可参考的维权范式，以下结合案例及法律规定展开分析。
一、核心法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第八条明确，房屋征收必须基于国防外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程、旧城区改建等法定公共利益情形，商业开发不属于法定征收事由，直接从目的上禁止借公共利益之名行商业开发之实中国政府网。
该条例第九条规定，征收相关建设活动需符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设、旧城区改建还需纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，擅自扩大范围必然突破规划约束中国政府网。
该条例第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的行为，同时也意味着征收范围一旦依法确定，未经法定程序不得擅自调整扩大，且扩大范围用于商业开发本身违背征收的公共利益初衷中国政府网。
该条例第四条明确市、县级人民政府是征收补偿的责任主体，房屋征收部门组织实施，开发商等主体无征收决定权，更无权擅自扩大范围进行商业开发中国政府网。
二、京平胜诉案例：
1、案例核心事实：“少批多占”的违法征收与行政监管不作为
2010年起，辽宁省某县管委会以“建设项目”名义陆续征收当地土地近22326亩，涉及刘女士等23位村民的合法承包地。村民在后续维权中发现，管委会实际征收的土地面积远超其依法获批的范围——获批文件明确的征收边界与实际占地范围存在显著差异，超出部分未履行任何新增审批手续，且据村民核实，超出范围的土地最终被用于商业性质的开发建设，属于典型的“擅自扩大拆迁范围进行商业开发”。
2018年9月，村民为维护权益，联名向该县自然资源局邮寄《土地违法查处申请书》，要求对管委会的违法征收行为进行调查处理，但该局始终未予答复，既未对“少批多占”事实进行核查，也未对管委会的违法行为采取监管措施，属于明显的行政不作为。在权益持续受损的情况下，村民委托北京京平律师事务所宋金玉、李保峰律师介入维权，最终县人民法院作出裁定：责令县自然资源局在判决生效后两个月内，对村民的查处申请依法作出处理，村民维权获得阶段性胜诉。
2、法律定性：擅自扩大范围商业开发的双重违法性
结合《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》及案例事实，拆迁方（管委会）的行为存在“实体违法”与“程序违法”双重问题，自然资源局的不作为也违反法定职责。
（一）拆迁方“擅自扩大范围+商业开发”的违法依据
突破“公共利益”法定边界，商业开发无征收资格
根据《土地管理法》第四十五条，征收农民集体所有土地的法定情形仅包括军事外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改建等公共利益用途，商业开发不属于法定征收事由。案例中管委会将超出获批范围的土地用于商业开发，本质上是借公共利益项目之名，行商业占地之实，违背了征收的公共利益属性要求。
未履行范围调整的法定审批程序
《土地管理法实施条例》第二十四条明确规定，建设项目用地范围确需调整的，必须依法办理建设用地审批手续，未经批准不得擅自变更。管委会在未重新申请审批的情况下，直接扩大征收范围，既无实体上的审批权限，也未履行程序上的报批义务，属于“程序违法”。同时，《土地管理法》第四十七条要求征收范围经批准后需向社会公告，管委会未公告扩大后的范围，也剥夺了村民的知情权与异议权。
（二）自然资源局“不作为”的违法依据
根据《国土资源行政处罚办法》，县级以上自然资源主管部门对本行政区域内违反土地管理法律、法规的行为负有法定查处职责。案例中县自然资源局收到村民的《土地违法查处申请书》后，未在法定期限内作出处理，既未调查核实“少批多占”事实，也未对管委会的违法行为进行纠正，属于“不履行法定职责”，违反了行政机关的监管义务，这也是法院裁定其必须限期履职的核心依据。
3、维权启示：被征收人应对此类纠纷的3步核心路径
从本案胜诉逻辑及京平律师的维权经验来看，被征收人遭遇“擅自扩大拆迁范围商业开发”时，可通过“固定证据—申请行政监管—司法救济”的路径维护权益。
（一）第一步：主动核查并固定“范围违法”证据
被征收人可通过政府信息公开申请，获取征收项目的《建设用地批准书》《征收范围公告》《规划图纸》等官方文件，重点核对“获批范围”与“实际占地范围”是否一致——可通过卫星地图、实地测量、拍照录像等方式，记录拆迁方超出范围占地的事实；同时，收集拆迁方将土地用于商业开发的证据（如招商广告、开发商入驻信息、项目规划公示等），证明其“商业开发”的实质用途，为后续维权奠定证据基础。
（二）第二步：向监管部门申请查处，推动行政纠错
根据《土地管理法》及《信访工作条例》，被征收人可向县级以上自然资源主管部门（如案例中的县自然资源局）提交书面《违法查处申请书》，明确要求对拆迁方“擅自扩大范围”“商业开发”的行为进行调查处理，并限期书面答复。这一步的核心是通过行政程序，推动监管部门履行职责，若监管部门不作为（如拒绝答复、拖延处理），则可将其列为后续司法救济的对象。
（三）第三步：行政不作为时，通过行政诉讼督促履职
若监管部门未依法处理查处申请，被征收人可依据《行政诉讼法》，向法院提起行政诉讼，请求法院判令监管部门限期履行查处职责（如案例中村民的诉求）。此外，若拆迁方已实施强占、强拆行为，被征收人还可同步提起确认征收行为违法的诉讼，通过司法程序否定拆迁方行为的合法性，为后续争取补偿或恢复权益创造条件。
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