【京平拆迁课堂】国有土地上房屋征收，需对被征收房屋进行价值评估
在国有土地上房屋征收过程中，房屋价值评估是确定补偿金额的核心环节，若征收方未依法履行评估义务，极易引发补偿争议。结合北京京平律师事务所代理的江西宜春张先生商铺征收维权案，可清晰梳理未依法评估的违法情形、法律依据及维权策略，为同类纠纷提供参考。
一、核心法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》其中第十九条明确规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；对评估结果有异议的，被征收人可申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定；同时明确房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程需向社会公开征求意见。
第二十条则规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定，且评估机构应独立、客观、公正开展评估工作，不受任何单位和个人干预。此外，该条例第十七条将被征收房屋价值的补偿列为征收补偿的核心内容之一，从补偿构成角度为评估工作提供了基础依据。
《国有土地上房屋征收评估办法》作为国务院住建部依据上述条例制定的配套规章，该办法全面规范了评估活动。其第一条明确制定目的是规范评估、保证结果公平，第二条界定了评估适用范围，涵盖被征收房屋及产权调换房屋价值评估、类似房地产市场价格测算、复核评估与鉴定等；第三条强调评估机构、估价师及专家委员会成员的独立客观公正义务与回避规则；第四条至第二十二条等条款，对评估机构选定方式、评估委托、评估时点、评估方法、评估结果公示与送达、复核评估、鉴定程序等作出了具体且可操作的规定，为评估工作的合规开展提供了详细指引。
二、京平胜诉案例：
1、案例背景：未评估+补偿违法，被征收人权益受损
张先生在江西省宜春市某区拥有一处合法商铺，因当地棚户区改造项目，该商铺被纳入国有土地上房屋征收范围。但从征收启动至收到《征收补偿决定书》，张先生始终面临两大核心问题：
未履行法定评估程序：征收方（某区政府）在作出补偿决定前，未委托具有相应资质的房地产价格评估机构对商铺价值进行评估，仅依据内部制定的“统一补偿标准”确定货币补偿金额，完全未考虑商铺的区位优势、经营收益、市场价值等个性化因素，导致补偿金额远低于周边同类商铺的市场价格。
补偿方式违法且单一：根据法律规定，国有土地上房屋征收应提供“货币补偿”与“产权调换”两种补偿方式供被征收人选择，但某区政府仅给出货币补偿方案，未告知产权调换的具体安置房源、面积、位置等信息，直接剥夺了张先生的补偿方式选择权。
因补偿不合理且程序违法，张先生拒绝签署补偿协议。2019年11月4日，某区政府在未解决评估争议的情况下，单方作出《征收补偿决定书》，要求张先生限期搬迁。为维护合法权益，张先生委托北京京平律师事务所蔡晓仪律师提起行政诉讼，请求撤销该违法补偿决定。
2、法律依据：未依法评估的违法性界定
本案的核心争议点是“征收方未进行房屋价值评估是否合法”，可依据以下法律法规明确违法性：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
该条款明确“评估是确定房屋价值的法定前置程序”，征收方必须委托合规机构评估，否则补偿金额缺乏事实依据，补偿决定的合法性无从谈起。
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
第四条、第十二条等条款进一步细化：评估机构需由被征收人协商选定（协商不成则通过投票、摇号等方式确定），且评估师必须实地查勘房屋状况，记录房屋结构、装修、附属设施及周边市场环境，确保评估结果客观反映实际价值。
本案中，征收方既未选定评估机构，也未开展实地查勘，完全违反上述程序性要求。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条
明确“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”，征收方需同时提供两种补偿方式的具体方案。本案中仅提供货币补偿，属于实体性违法。
3、律师维权策略：聚焦“未评估”核心违法点，击穿补偿决定合法性
京平律师介入后，将“未依法评估”作为案件突破口，通过证据收集与法律论证，精准锁定征收方的违法点，最终推动法院作出有利判决：
举证证明“未评估”的事实
律师向法院提交了张先生的商铺权属证明（房产证、土地证）、周边同类商铺市场价格调研数据、与征收方的沟通记录等证据，证明：
征收方从未送达评估机构选定通知，也未告知评估流程；
补偿决定中的金额未参考任何评估报告，仅依据“行政内部标准”，与商铺实际市场价值差距显著（如周边同类商铺单价约3万元/㎡，征收方仅按1.5万元/㎡补偿）。
反驳征收方的违法辩解
庭审中，某区政府辩称“因张先生未在法定期限内签约，才单方作出补偿决定”，试图回避“未评估”的核心问题。律师当即指出：
“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，即使双方未达成协议，征收方作出补偿决定前，仍需先完成法定评估程序——评估是补偿决定的‘事实基础’，缺乏评估的补偿决定属于‘认定事实不清、程序违法’，与被征收人是否签约无直接关联。”
主张“补偿方式违法”的附加违法点
律师结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，指出征收方仅提供货币补偿的行为，剥夺了张先生选择产权调换的权利，进一步印证补偿决定的实体违法性，强化“撤销补偿决定”的法律依据。
4、判决结果与案例启示
最终，法院采纳京平律师的辩护观点，认定某区政府作出的《征收补偿决定书》存在“未依法进行房屋价值评估、补偿方式单一违法”两大核心问题，属于“程序严重违法、事实依据不足”，判决撤销该《征收补偿决定书》，要求征收方重新履行评估程序并制定合法补偿方案。
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