【京平拆迁课堂】被拆迁房屋的楼层高度影响补偿价格评估
在征地拆迁实践中，房屋楼层高度常成为补偿争议的焦点。部分征收方可能忽视合法加高楼层的补偿权益，或未按规范认定楼层高度对房屋价值的影响，导致被拆迁人利益受损。北京京平律师事务所代理的江苏张女士宅基地拆迁补偿案，便清晰展现了楼层高度争议的解决路径，为同类纠纷提供了重要参考。
一、核心法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定中国政府网。该条款确立了“市场价格导向”与“专业评估定价”的核心原则，而楼层高度通过影响房屋实际使用价值与市场交易价格，必然成为评估需考量的因素，这是楼层高度影响补偿价格的上位法基础。
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十四条明确，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素中国政府网。其中，楼层高度关联建筑结构合理性、使用功能完整性（如普通住宅层高不足2.2米可能影响建筑面积认定，超标准层高可能提升空间利用价值），是评估机构选用市场法、成本法等方法时必须纳入的具体参数，直接作用于评估结果计算。
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应给予公平、合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。该条款虽未直接针对楼层高度，但为集体土地上房屋拆迁中，地方政府制定包含楼层高度补偿规则的实施细则提供了法律原则，各地据此结合实际对楼层高度与补偿的关联作出具体规定，如檐口高度达标才算完整楼层、超标准层高按系数增加补偿等。
二、案例背景：合法加高楼层却未获合理补偿
1.房屋建设与合法认定过程
张女士在江苏省某市某村拥有一处宅基地房屋，房屋建设及权属情况历经多次合法认定：
1991年，张女士依法取得规划许可，建设两层住宅，初始房屋高度符合当时地方建筑标准（檐口高度约5.2米，符合农村两层住宅常规层高）；
后续因家庭居住需求，张女士在未及时补办手续的情况下加盖第三层，后于1994年接受当地主管部门行政处罚，并按要求补缴费用、补办了规划许可证，第三层房屋（檐口高度增加至7.8米）被纳入合法建筑范围；
2004年，张女士取得完整的土地使用权证和房屋所有权证，证书明确记载房屋为“三层住宅”，建筑面积包含第三层合法面积；
2005年，张女士再次依法获批建设附属建筑（如储物间、阳台等），均取得相关许可文件。
2.纠纷核心：楼层高度与补偿的争议
2017年，该区域纳入城中村改造范围，征收方（区政府）与张女士就补偿问题协商无果。2020年，区政府作出《征收补偿决定书》，核心争议点集中于楼层高度对应的补偿权益：
三、法律分析：楼层高度影响补偿的合法性依据
京平律师介入后，从法律规定、地方政策、房屋合法性三个维度，明确了“楼层高度应纳入补偿考量”的核心依据，为案件胜诉奠定基础：
1.国家法律：“公平补偿”需覆盖合法楼层价值
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定：
房屋征收应遵循“公平补偿”原则，补偿金额不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格；
“类似房地产”的评估需综合考虑房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、楼层、朝向等因素——楼层高度直接影响建筑面积（如三层比两层多1/3使用面积）和使用价值（如高楼层采光优势），属于法定评估要素，征收方无权忽视。
同时，《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅建设应符合规划，但“已通过合法程序补正的建筑”应认定为合法财产，征收时需按完整权益补偿，不得因“历史加建”而剥夺合法楼层的补偿权益。
2.地方政策：楼层高度的补偿认定标准
查阅当地《集体土地房屋拆迁补偿实施细则》发现，地方明确规定：
农村住宅“合法楼层高度”以檐口高度为基准，两层住宅檐口高度不低于5米、不高于6米，三层住宅檐口高度不低于7.5米、不高于9米（张女士房屋檐口高度7.8米，完全符合三层标准）；
合法楼层的补偿单价按“主体房屋”标准计算，附属物、临时建筑按“辅助功能”标准补偿，二者单价差异不得超过30%——征收方将第三层按“附属物”补偿，明显违反地方政策。
3.房屋合法性：“补正后的合法建筑”应获完整补偿
本案中，张女士第三层房屋的“合法性”是关键：
虽初始加建未及时获批，但通过“行政处罚+补办许可”的方式完成了合法性补正（根据《城乡规划法》第六十四条，“尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处以罚款”，改正后建筑应认定为合法）；
权属证书（土地使用权证、房屋所有权证）是房屋合法性的法定凭证，证书明确记载“三层住宅”，征收方无相反证据推翻证书效力，应按证书内容认定补偿范围。
四、判决结果与典型意义
法院判决：支持张女士诉求，撤销不公补偿决定
最终，法院采纳京平律师的全部观点，作出如下判决：
撤销区政府作出的《征收补偿决定书》，认定其“未对房屋楼层合法性进行调查，剥夺被征收人补偿方式选择权（仅提供产权置换，无货币补偿），程序违法”；
撤销市政府维持区政府决定的《行政复议决定书》；
责令区政府在60日内重新作出补偿决定，需“按三层合法住宅的市场价值计算补偿，补偿单价参考同区域类似三层住宅，包含楼层高度带来的使用价值提升”。
后续，区政府重新作出的补偿决定中，张女士三层房屋均按主体房屋标准补偿，补偿总额较原决定增加约82万元，完全实现了“合法楼层权益不受损”的目标。
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