【京平拆迁课堂】拆迁方不得在拆迁范围内新建、扩建房屋
在城市更新与征地拆迁进程中，保障拆迁秩序公平、维护被拆迁人合法权益始终是核心议题。然而实践中，部分拆迁方无视法规约束，在已确定的拆迁或征收范围内擅自新建、扩建房屋，不仅破坏了 “禁止突击建设谋利” 的立法初衷，更可能侵犯被拆迁人的相邻权、财产权，引发各类纠纷。
1.国家层面核心法规
《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，2001年施行，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，仅适用于2011年前已取得拆迁许可证的项目）
第十二条明确规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年施行，适用于2011年后的国有土地房屋征收项目）
第十六条第一款规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”
该条款进一步明确“违规建设不予补偿”的后果，同时通过第十六条第二款“房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续”的规定，形成与原《城市房屋拆迁管理条例》的衔接，确保监管闭环。
2.地方层面配套规定
吉林、上海、西安、江西等地均在本地征收补偿实施办法中细化了上述要求，例如：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十四条：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”
《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条：“房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”
地方规定进一步明确“附属物建设”“用途改变”也属于禁止范畴，扩大了监管覆盖范围。
二、京平律师事务所胜诉案例：从违法强拆看拆迁方违规建设的法律逻辑
1.案例回顾（京平律所代理案例）
某省某市居民王某某的房屋被纳入征收范围后，当地街道办在未作出征收补偿决定、未履行催告程序的情况下，直接组织人员对房屋实施强拆，导致王某某屋内财物损坏。王某某委托京平律师维权，最终法院判决确认街道办强拆行为违法，王某某获得行政赔偿。
该案例虽直接指向“违法强拆”，但与“拆迁方违规新建扩建房屋”本质一致——均属于拆迁/征收过程中，行政机关（或受委托的拆迁方）对拆迁法规的漠视，破坏了“先补偿、后搬迁”“依法定程序实施拆迁”的核心原则，均会对被拆迁人合法权益造成直接损害。
2.案例说法：结合违规新建扩建行为的法律分析
（1）违法性本质相通
拆迁方违规新建扩建房屋，与案例中的违法强拆行为，均违反“拆迁/征收程序合法性”要求：
违法强拆违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”的规定，属于“程序违法”；
拆迁方在拆迁/征收范围内新建、扩建房屋，违反《城市房屋拆迁管理条例》第十二条或《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，属于“行为违法”——二者均突破法律对拆迁方行为的边界限制，本质是对行政权力的滥用。
（2）法律后果的一致性：“不予补偿+赔偿责任”
对违规建设的处理：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，拆迁方违规新建、扩建的部分“不予补偿”，若该建设行为未取得规划许可，还可能被认定为“违法建筑”，面临《城乡规划法》第六十四条“限期拆除、罚款”的行政处罚；
对被拆迁人的赔偿：若拆迁方违规新建扩建房屋导致被拆迁人权益受损（如遮挡采光、占用公共空间影响通行、改变规划导致被拆迁房屋价值贬损等），需参照案例中“违法强拆的赔偿逻辑”，依据《国家赔偿法》第三十六条“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿”的规定，对被拆迁人的直接损失承担赔偿责任。
（3）被拆迁人维权路径（结合案例经验优化）
基于京平律所代理拆迁案件的实务经验，若发现拆迁方存在违规新建扩建房屋的情况，被拆迁人可按以下步骤维权：
固定证据：通过拍照、录像（记录建设时间、位置、规模）、查询征收范围公告（确认建设是否在征收范围内）、申请政府信息公开（获取规划许可、施工许可等文件，证明建设未获合法审批）等方式，留存拆迁方违规的书面及影像证据；
及时举报：向当地自然资源和规划局（查处违法建设）、住建局（监管拆迁行为）、纪委监委（监督行政机关履职）等部门提交书面举报材料，要求对拆迁方的违规行为进行调查并限期整改；
法律救济：若举报后问题未解决，或因违规建设导致自身权益受损（如补偿金额降低、相邻权被侵害），可委托专业拆迁律师，通过行政复议（针对相关部门不履职的行为）或行政诉讼（要求确认拆迁方违规建设行为违法，并主张赔偿）的方式维护合法权益。
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