不动产统一登记对拆迁户有影响吗?

　　4月25日，自然资源部部长王广华宣布全国实施统一的不动产登记制度。这是自2013年国务院决定整合分散的不动产产权登记以来，我国首次真正实现不动产统一登记。

　　不动产登记与每个人息息相关，渗入了生活的方方面面，其中最直接的影响就体现在房屋和土地上。但相较于过去，新制度在在这些方面没有太大变化，反而是一个还没人可以确定的事更加引人关注，即个人房产税征收的问题。

　　不动产登记改革，是否涉及房产税征收，先来听听一些专家的看法。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：

　　“我认为，开展不动产统一登记，其最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。”

　　“经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权(不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅)，也就具备了征收不动产税的基础。”

　　不敢说统一不动产登记是为开征房产税开路，但如李嘉宇所说，它至少事实上为开征房产税提供了便利，不管是有意还是无意。但笔者进一步认为，不动产权统一登记和征税的因果联系，很难去否定。

　　2011年，国务院在北京、上海等6个城市展开房产税试点工作，两年后的2013年，国务院就提出要建立全国统一的不动产登记制度。到了2021年，全国人大授权国务院在部分地区进行房地产试点改革工作，同样是两年后的2023年，宣布正式实行全国不动产统一登记。这前后两个两年，虽然不必然意味着某种联系，但也颇耐人寻味。

　　其实这是个很现实的问题，关乎政府履职的能力。我们知道，1994年的分税制改革及1997年后政策对房地产产业的倾斜，使得卖地成为很多地方政府的主要收入。但随着大城市和长三角珠三角等几个经济圈的城市化率已达顶点，其他地区城市化乏力，财政依赖卖地收入模式变得不可持续。加之地方债务的压力，开源可以说几乎是不可避免的。

　　这一切对于拆迁户来说，即便不能说不动产统一登记会对拆迁户产生影响，但至少可以反映拆迁户的某种状态。

　　如上所述，其实早在2011年，房产税试点城市工作就已经开始了。那年，全国人大常委会就授权国务院进行扩大个人住房房产税试点城市工作。且不说代议机关下放税权是否合法，既然全国人大授权国务院开展房产税征收试点，几乎可以肯定房产税开征，是发生在将来的既定事实。

　　都在说房产税的事

　　但这事对农民有影响吗?

　　敏感一点的人开始为农民的宅基地和土地担忧，担心会对宅基地和自建房征税。想想李嘉宇说的话：“经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权(不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅)，也就具备了征收不动产税的基础。”就会赞同这种担忧不无道理。

　　虽然税收立法还没有完成，但我国的税收立法大部分都是全国人大授权中央人民政府实施，只要想征税，立法不是障碍。但有一些不同的声音说，即使要征房产税，那也是城市商品房的房产税，与农村宅基地上的房屋没有无关。

　　这正是本文要讨论的问题。到底有没有关系，我们不要牵头的机关去想，不能因为自然资源部牵头就认为要对农村的土地等自然资源“动手”。要从数据出发看问题，还不能忽略大的趋势闭门造车。

　　自然资源税?

　　来看一个数据，据说中国已经有6亿栋建筑，且90%都在农村。不去质疑这个数据的真实性，因为它是权威机构的调查结论。这5亿多栋建筑，是多么巨大的税收基础，想想都令人心动。财政入不敷出的地方通常城市化率低，农村占大多数，既然存在如此巨大的税基，则对农民的宅基地房子、除农用地之外的土地征收自然资源税不是不可能。

　　何况，2020年9月，包括重庆在内的8地，已经试点开征农村土地使用税。再说了，在乡野之地对房产土地造册登记后征税是自古以来就有的传统，并非什么独创之举。举一个最有代表性的朝代，宋朝(960——1279)。朝廷完善唐代的土地登记制度，派遣县官对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。1142年，政府更是政府颁布了《经界法》，统一制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实后，交付产权人，收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。

　　可见，至少在宋代，就已经出现了专门进行产权登记管理的机构，并且完善的产权登记后可以进行更高效准确的土地房屋税征收工作。如今，进行类似的工作并不稀奇。

　　而从大的趋势来看问题，我们可以发现统一化是另一个不得不考虑的因素，农村房屋与城市房屋迟早会统一化管理，倘若城市房屋征税全面实行，宅基地上房屋恐怕也一样会征，尽管这可能发生在多年以后。我国近些年来的各项改革多是从分权往集权、从分散走向统一，这符合我国一贯热衷大一统的特点。而统一意味着要消除差异，只要差异存在，统一就没有基础;只要统一存在，就应该消除差异。

　　为什么秦始皇要统一度量衡、统一文字、按照统一标准修建高速公路，就是这个道理。

　　但城乡二元体制至少让城市与农村产生明显的隔阂，城市与农村适用两套不同的资源配置制度。例如，城市土地需要征收土地使用税，但农村集体土地不需征税;农村房屋不能自由转让，但城市房屋可以自由入市......这些差异不光严重阻碍中国经济的发展，而且带来对公民权利的限制且难以消除，破坏平等保护原则。

　　从政策角度来谈，构建不动产统一登记制度，是有利于形成统一大市场的。站在法学的角度来谈，进行不动产统一登记，实现登记生效和登记对抗等等的功能，应当是为了保证市场经济中的交易安全和便利。但倘若像城乡二元体制这种人为制造的隔阂依然存在，必然无法达到预期目标。

　　因此统一化就是要消除这种城乡二元体制带来的种种不便，这要求逐渐消除上述差异，当然也包括城乡房产的差异。

　　2013年，国务院除了提出建立统一的不动产登记制度外，还推动了了一个更为深刻的社会变革。中国科学院发布《城乡一体化蓝皮书》，提出城乡一体化的必要性，并从土地、户籍、农民工等角度分析城乡一体化的可行路径。近年，中央放宽对农村宅基地的流转限制，在局部开展土地使用权税制改革。

　　照这种趋势发展下去，只对商品房收税而不对宅基地上的自建房收税，是说不过去的。在美国等发达国家，不会因为一个房屋是农村房屋就免除其房产税，所有房屋都一视同仁。否则，对城市居民岂不是太不公平?

　　但话说回来，城市居民里也有相当一部分不久前是乡村农民，于是这个问题变得更复杂了：农民可以免费使用宅基地和承包土地而不缴税的权利，但不享有城市居民的许多权利，如良好的社会福利、医疗、良好的教育等公共服务。可以说免费的代价是用他们长期以来作出的牺牲。不过，孔子曾说：“不患寡而患不均”，最好的办法就是一荣具荣，一损具损。

　　但拆迁户不必过度忧虑，即便真的征税，也不大可能对拆迁安置房进行征税。何况，文章开头已经说过，大城市的城市化率已达顶点，小城市地区城市化乏力，拆迁不会再大规模爆发，不会因为不动产实行统一登记就扩大拆迁制造更多的拆迁户。倘若真的全范围开征自然资源税，将大大充实地方政府的化债和支付能力，届时如再面临拆迁，拆迁单位发放补偿款兴许就会慷慨一些。

　　当然，我们不应该过度解读，以上情形即便会发生，也是将来的事。眼下，实施不动产统一登记对农民、拆迁户影响最大的，可能是房产证的更新。可能会得到一个盖上崭新封面的房产证，但不会更改产权登记的内容，也就是说未获批准手续的建筑不会因为实施统一不动产登记就迎来重新确权的机会。除非后期进行新一轮的房屋土地确权，像2013年开始至2018年结束的确权工作那样，但这种可能性微乎其微。