农村自建房转让，十年后遇拆迁补偿款归谁

　　案例回顾

　　案例：今年年初，张杨(化名)被李明(化名)一纸诉状告上法庭，后者想分前者的拆迁补偿款。

　　事情的经过要从18年前说起。2005年，李明向农民张杨购买他的一栋自建房，购房价格为七万元。随后李明去办理了房屋过户手续，将该栋房屋过户到自己名下。房屋过户以后，李明并未搬进居住，也未将之出租，而是用锁锁着房门将其空置，这一空置就是十年。张杨注意到这个情况，但是没有多想。

　　2015年，张杨了解到上述房屋将被拆迁，房屋所有人可以得到数百万的拆迁款或房屋安置，怀疑李明可能早就知道房屋将被征拆的事，出于争取权利，便提起诉讼，要求认定两人的房屋买卖合同无效。理由是出卖的房屋是集体土地上的自建房，按照法律的规定，这种房屋交易合同无效。宜春市中级人民法院判决《房屋转让协议》无效。

　　2017年，张杨将房屋所有权转回自己的名下，当年被拆迁，置换了四套住房和一个店面，获得九万多元的安置补偿费。李明认为自己对拆迁补偿款具有信赖利益，应当分配一些拆迁补偿款，于是在2021年一纸诉状将张杨又告上了法庭。法庭最终支持了李明的诉讼请求，判决张杨支付李明178万余元，并返还购房款7万元。

　　好不容易拿回了自己的房子并获得拆迁款，现在却要把拆迁款分以前的买主一份，张杨一家无论如何也不能接受。对于判决书里所写的“原告享有信赖利益”更是百思不得其解。

　　这正是双方争论的焦点之一：拆迁补偿是不是李明的信赖利益?

　　什么是信赖利益?

　　所谓信赖利益，情形复杂。通说的观点认为就是合同有效成立所带来的利益，可以获得信赖利益者，应该是无过错的。也即，因双方当事人订立合同，互相之间产生信赖，并因此信赖而可或得的利益。

　　可以获得信赖利益的基本前提，是签订的协议合法有效，和对对方的信赖。无效的合同不会产生信赖利益，没有信赖的也不会产生信赖利益。能否就拆迁款获得信赖利益，取决于购房的行为是否合法，以及是否存在信赖。

　　第一，列入城区建设规划用地的集体土地上的房屋是否可以向城镇居民出售?

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发(2007)71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　城镇居民不得到农村购买农民住宅，是行政法规的规定。那么位于城市区域的集体土地上的房屋，是不是这里所说的“农村”地区?

　　2015年一审法院不予支持合同无效，二审法院予以支持。最近的一次判决书里，法院支持了拆迁补偿款是李明的信赖利益的观点，间接地认可了城镇居民可以在城市中心规划区的购买集体土地上农民的房子。但这样做，便是破坏了2015年宜昌中院确认房屋转让协议无效判决的既判力。

　　尽管无可避免地对信赖利益存在不同的理解，还是应当遵守行政法规的强制性规定。集体土地已经划归城市规划区，但城市规划毕竟不是一个征收行为，不会因为列入城市规划区，集体土地就变成了国有土地。本质上来说，张杨的房屋仍然是农村的房屋。因此李明购买张杨房屋的合同当然无效。

　　第二，形成了信赖利益?

　　当初两人的房屋买卖合同仅约定房屋所有权转移，不涉及房屋拆迁的问题。至少出卖人张杨并不知道十年后房屋会面临拆迁，没有给李明任何有关拆迁补偿的承诺，未形成信赖外观。

　　涉案房屋2001年就列入了城市规划区，但未征收，也没有消息表明未来几年会面临征收。因而是否征收，对于张杨和李明来说都是不明确的，不过，张杨出示了一些证据，意欲表明李明具有国家工作人员身份，可能知道将来拆迁的具体时间，但这无法通过举证加以证明。

　　一些前来咨询的朋友通常是事先不知道要拆迁，但买房人通过一些渠道获取拆迁消息，遂与卖方人订立房屋转让协议，卖房人发现以后就想反悔。但与这些情况不同，张杨的房屋拆迁发生在买卖房屋的十年以后，很多东西根本无从考证。所以，很难说存在拆迁补偿款的信赖利益。

　　总之，导致两人购房行为无效的原因是效力性强制行政法规，而不是当事人。谁导致合同无效，谁才应当承担不利的责任。当时适用的《民法总则》规定“法律行为被认定无效的，自始无效。”也即自购房之时起购房协议就无效，相应地引起物权变动效力。我国不承认物权行为理论，如果合同无效，则相应的物权变动也无效。

　　张依然是房屋真正的权利人，即使房子在李的手上直至拆迁，李也不能拿到房屋本身的拆迁补偿，即便拿到了，也构成不当得利，需要返还给真正的权利人。罗马法谚云：“任何人不能从他的违法行为中获利”， 不能因无效的合同得利。就房屋买卖协议被法院认定无效开始，卖房人就应当只承担返还购房款的义务。当然，如果当事人之间有其他关键性的证据，得出相反的结论也是未可知的。

　　3

　　本案中的重点法律知识

　　制度联想：信赖利益保护

　　授益行政行为，特别是行政许可中的一项重要原则。政府授予相对人一定的利益后，不能随意撤销或者变更。但如果据以作出许可的法律修改或废止，或者客观形势发生重大变化，为了公共利益的需要可以撤销许可，但要进行补偿。