影响房屋征收拆迁补偿的三大因素

　　京平拆迁律师在解答咨询过程中，经常被问到：

　　“都是征收拆迁，其他地方拆迁补偿为什么跟我们不一样?”

　　“都在一个区域，别的村拆迁补偿为什么比我们这高了一大截!”

　　“同一个村，房屋面积差都一样，邻居家的拆迁补偿咋比我家多?”

　　……律师，到底哪些因素会影响房屋征收拆迁补偿多少呢?

　　今天，京平拆迁律师根据实际办案经验，将影响房屋征收拆迁补偿的因素总结以下三个方面：

　　一、房屋各项条件不同将影响最终拆迁补偿

　　1、房屋本身的价值

　　我们都知道，买房的时候，房屋所在地段、房屋用途、房屋面积等因素会直接影响房价，征收拆迁补偿亦是如此，不同地段、用途、建筑结构、房屋新旧程度、建筑面积以及占地面积、装饰装修不同的房子拆迁补偿自然不一样。如果房屋为商业用房或者住改商实际用于经营产生经营效益，拆迁的时候还有停产停业损失补偿。

　　2、有无产权手续

　　房屋征收过程，征收部门会对房屋的产权情况进行调查。对于无证房屋需要由县级以上人民政府，在征地批文或征收决定作出之前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，给予补偿;对认定为违法建筑的，不予补偿。

　　需注意，由于历史遗留问题、产权管理不到位等，现阶段无证房在大部分城市及农村普遍存在，征收部门不能“一刀切”的认定违建不给补偿。如果你家的房屋没有产权证明或者说就是违章建筑，那么你家的拆迁补偿款就会比别人少。

　　二、不同征收阶段会影响房屋拆迁补偿

　　1、登记调查阶段

　　征收之前，征收部门会组织人员入户登记调查，对房屋的产权、面积、结构、装饰装修等情况摸底。如果在这个过程有漏登少登会影响房屋拆迁补偿。因此，建议被征收人提前对自家房屋情况进行梳理，在入户调查登记时，仔细核对，对登记调查结果有异议的，要及时提出，要求补登或重新测量，否则拒绝签字确认。

　　2、房屋评估阶段

　　房屋价值评估是征收拆迁必不可少的一个环节。采取不同的评估方法对房屋价值的评估结果不同，拆迁补偿自然也不同。

　　评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等，评估机构根据当地房地产市场状况，会选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　三、户口、家庭人口数会影响拆迁补偿

　　1、户口

　　国有土地上的房屋征收补偿是对被征收房屋所有权人给予公平补偿，房屋征收补偿的对象是房屋所有人，与户口并没有多大关系。农村集体土地上房屋征收涉及到村民的补偿安置。在实践中，征收部门一般以户口登记情况作为认定集体经济组织成员身份的依据。非集体经济组织成员往往不能与集体经济组织成员获得同等或者类似的补偿安置。

　　2、家庭人口数

　　农村集体土地上房屋征收，当地征收部门制定的补偿安置方案常会规定，按照人头数确定拆迁补偿安置房的平米数或者安置费。家庭人口数不同，拆迁补偿安置房的平米数或者安置费也不同。当然，不论征收部门采取何种补偿方式，都要确保被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。