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国有土地上房屋征收拆迁补偿流程

文章来源:北京京平律师事务所
发布日期:2021-12-10
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  国有土地上房屋征收拆迁补偿流程

  01、房屋征收拆迁计划上报

  房屋征收拆迁部门上报征收拆迁计划。上报内容包括:项目名称,项目地点,项目用途,征收非住宅建筑面积及户数,征收住宅建筑面积及户数,征收拆迁补偿资金,提供产权调换房屋面积(要区分住宅和非住宅);

  02、启动房屋征收拆迁程序

  建设单位需拿到建设项目符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的审查意见。对房屋征收拆迁补偿相关费用的预算结果向财政部门发函,要求财政部门出具征收补偿专项资金足额到位的证明(附银行出具的专户存储证明)。

国有土地上房屋征收拆迁补偿流程

  03、房屋征收拆迁部门审查资料

  房屋征收拆迁部门收到项目建设单位提交的征收申请及材料后进行审查,出具是否符合《国有土地上房屋征收拆迁补偿条例》第八条规定的审查意见,报同级人民政府审查并确定房屋征收拆迁范围。

  04、确定房屋征收拆迁范围

  人民政府审查后确定房屋征收拆迁范围,并在房屋征收拆迁范围内发布确定房屋征收拆迁范围的公告,确定房屋征收拆迁范围四至,不得进行包括新建、扩建、改建房屋,改变房屋用途;进行房屋买卖、交换、赠予、租赁、抵押、析产;办理工商登记、事业单位登记、社会团体登记等。通知相关部门暂停办理相关手续,暂停期限不超过一年,通知内容大体与公告一致。

  05、房屋征收拆迁实施单位

  房屋征收拆迁部门与房屋征收拆迁实施单位(一般是街道办、居委会)签订房屋征收拆迁委托协议。房屋征收拆迁实施单位根据委托事项参与房屋征收拆迁与补偿的有关活动。

  06、房屋和土地情况调查

  房屋征收拆迁部门对房屋征收拆迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、租赁等情况进行调查。自然资源部门对房屋征收拆迁范围内的土地权属、面积、用途等情况进行调查,城管部门对房屋征收拆迁范围内未经登记的建筑进行违章建筑的认定和处理,并出具处理意见。将调查结果在房屋征收拆迁范围内公布。

  07、征收拆迁补偿费用预算和划拨

  房屋征收拆迁部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋和土地调查结果进行预评估,取得预评估结果报告,进而对房屋征收拆迁补偿费用编制预算,还需会同建设单位落实房屋产权调换房源,根据需要提请市、区县政府与建设单位签订产权调换房屋建设合同。财政部门对房屋征收拆迁补偿相关费用预算进行审核后,将费用足额汇入银行专户存储。

  08、上报征收拆迁补偿方案

  房屋征收拆迁部门拟定征收拆迁补偿方案,上报同级人民政府提请征收委员会对方案进行论证。

  09、征收拆迁补偿方案论证

  市、区县人民政府房屋征收拆迁委员会听取各成员单位意见,对征收拆迁补偿方案进行论证和修改。

  10、公布征收拆迁补偿方案,征求公众意见

  房屋征收拆迁部门将房屋征收拆迁委员会讨论和修改的房屋征收拆迁补偿方案,在房屋征收拆迁范围内公布,征求公众意见,并通过召开代表座谈会、入户了解等形式,就产权调换房屋的地点、建设标准、户型面积等问题广泛沟通交流,做好意见的收集和整理工作。需要说明的是,征求意见的期限不得少于30日。

  11、依法召开听证会

  听证会由人民政府组织,由房屋征收拆迁部门、街道办事处、拆迁户代表、公众代表(人大代表、政协委员、专家以及其他公民)参加,参加人员发言应当文明用语,不得进行人身攻击,听证程序按照《山东省行政程序规定》第五章第四节的规定进行。房屋征收拆迁部门应当根据听证会情况修改征收补偿方案。

  12、公布征求意见和补偿方案修改情况

  征求意见期限届满后,房屋征收拆迁部门应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行汇总整理,上报同级人民政府及时公布。

  13、开展社会稳定风险评估

  房屋征收拆迁是重大项目,应当由项目的主管部门组织社会稳定风险评估,出具社会稳定风险评估报告,评估的主要内容包括合法性、合理性、可行性、可控性、安全性、征收补偿费用保障,还需要就风险评估中发现的风险问题及化解措施、突发群体性事件应急处理预案落实好,评估结论可以包括:实施的评估意见、暂缓实施的意见、不予实施的评估意见。

  14、发布房屋征收拆迁公告

  在具备房屋征收拆迁条件后,由市、区县政府做出房屋征收拆迁决定,房屋征收拆迁决定应当在同级人民政府网站上发布,并明确:如对房屋征收拆迁决定不服的,可以自公告发布之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议,也可以自公告发之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。房屋征收拆迁部门应当通过明白纸、召开动员会、咨询会、答疑会等形式做好征收补偿方案的宣传和讲解工作。

国有土地上房屋征收拆迁补偿流程

  15、选定评估机构

  房屋征收拆迁决定公告发布当日,公布房屋征收拆迁评估机构选定方案和协商选定房屋征收拆迁评估机构的通知,由拆迁户在公告发布之日起十日内,从房屋征收拆迁部门审核确定的2至5家候选评估机构中书面选定房屋征收拆迁评估机构,协商选定房屋征收拆迁评估机构的书面意见,经拆迁户过半数以上签字认可,视为共同协商选定。十日内未能协商选定评估机构的,由房屋征收拆迁部门通过组织拆迁户以投票的方式选定房屋征收拆迁评估机构。投票结果未获得超过半数拆迁户选票的,由房屋征收拆迁部门通过摇号或抽签方式确定房屋征收拆迁评估机构。摇号或抽签时,需要邀请街道办、居委会和拆迁户代表现场见证。房屋征收拆迁评估机构选定后,房屋征收拆迁部门应当在征收范围内公告,评估时点是房屋征收拆迁决定公告之日。

  16、对被征收房屋价值进行评估

  注册评估师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍照、录像反映被征收房屋内外的状况,做好实地查勘记录,妥善所获得的材料。查勘记录由房屋征收拆迁部门、拆迁户、注册房地产评估师签字或盖章确认。拆迁户拒绝签字盖章的,由房屋征收拆迁部门、注册房地产评估师和无利害关系的第三人签字或盖章见证,并在记录和报告中说明。

  评估机构应当依法评估被征收房屋及其附属物、装饰装修的补偿价值,出具分户评估结果,并将分户评估结果交房屋征收拆迁部门,在房屋征收拆迁范围内向拆迁户公示七日。房屋征收拆迁部门应当向拆迁户送达分户评估报告,保留送达回证。

  17、对产权调换房屋价值进行评估

  产权调换房屋及其附属物的价值,由同一评估机构按照同一评估时点选用相同的方法评估确定。

  评估住宅的,应当依据该区位的新建商品住宅房屋市场销售价格确定;没有该类新建商品住宅房屋的,可以根据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及施工图、建设标准、配套设施标准,推算该项目的商品住宅房屋的市场销售价格。

  评估非住宅的,对各类评估方法进行适用性分析后,选用两种及以上评估方法,对被征收房屋价值进行评估。类似房地产已形成交易的,应当选用市场比较法评估;类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  产权调换房屋的初步评估结果与分户的初步评估结果在征收范围内,同时向拆迁户公示七日,公示期满,评估机构依法出具评估报告。

  18、评估报告的复核与鉴定

  房屋征收拆迁部门和拆迁户对评估结果有异议的,在接到评估报告之日起十内提出书面复核申请,评估机构在收到复核申请之日起十内出具书面复核报告,当事人对复核结果有异议的可以在收到复核报告之日起十内向市级评估专家委员会申请鉴定,专家委员会选派三人以上单数专家组成鉴定专家组,对符合结果进行鉴定,并在十内出具书面鉴定意见。

  19、住房保障

  房屋征收拆迁决定公告发布前,拆迁户符合申请经济适用住房、限价商品住房、廉租房、公共租赁住房等住房保障条件,且房屋被征收后提出申请的,作出房屋征收拆迁决定的人民政府应当优先给予住房配售、配租,拆迁户不再等待轮候。住房面积不足最低住房标准的,应当按照对拆迁户进行货币补偿或者产权调换,所增加的费用由房屋征收拆迁部门承担。房屋征收拆迁部门应当将享受最低住房标准的拆迁户在被征收范围内进行公示,接受社会监督,公示期不得少于十日。

  20、房屋征收拆迁补偿协议的签订及履行

  房屋征收拆迁部门与拆迁户在征收补偿方案确定的签约期内签订货币补偿或产权调换协议,同时收回拆迁户的房屋权属证书。房屋征收拆迁部门给予拆迁户补偿(包括但不限于房屋货币补偿、装修补偿、地上附着物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、签约奖励、搬迁奖励等等),拆迁户在协议约的搬迁期限内完成搬迁,向房屋征收拆迁部门或实施单位交付被征收房屋。

  未在房屋征收拆迁补偿方案规定期限内签约的,房屋征收拆迁部门应当与拆迁户就补偿事宜进协商,并做好协商记录存档。拆迁补偿协议订立后,拆迁户不履行拆迁补偿协议约定的义务,房屋征收拆迁部门可以依法提起诉讼,由法院作出裁判,并根据裁判履行。拆迁户拒绝履行的,房屋征收拆迁部门可以依法申请人民法院强制执行。

  21、拆除被征收房屋及其附属物

  房屋征收拆迁部门拆除被征收房屋及其附属物,拆除后30日内,按照规定办理房屋权属注销登记手续。

国有土地上房屋征收拆迁补偿流程

  22、强制执行

  达不成征收补偿协议或者房屋所有权人不明确的,由房屋征收拆迁部门报请同级人民政府作出征收补偿决定。责令拆迁户限期搬迁、交付房屋,告知拆迁户自决定送达之日起60日内可申请行政复议,也可以自送达之日起六个月内提起行政诉讼,逾期不申请复议、也不提诉讼的、又不在规定期限内搬迁的,将申请人民法院强制执行。

  征收补偿决定应当送达拆迁户,并在房屋征收拆迁范围内公告。

  23、公布分户补偿信息

  拆迁户全部签订征收拆迁补偿协议或者政府作出征收补偿决定之日起20个工作日内,房屋征收拆迁部门在房屋征收拆迁范围内向拆迁户公布分户补偿情况,包括房屋货币补偿分户数据和房屋产权调换补偿分户数据。

  24、审计与决算

  房屋征收拆迁项目完成后,房屋征收拆迁部门向审计机关提交房屋征收拆迁补偿费管理使用情况的文件资料,审计机关对征收补偿费管理和使用情况进行审计,公布审计结果,审计部门审计后三个月内,房屋征收拆迁防部门会同项目建设单位向财政部门申请项目结算。

  25、产权调换房屋建设与交付

  房屋征收拆迁部门负责协调产权调换房屋建设,保障建设资金到位,督促建设单位按时开工,保障进度,按时完工,并在房屋竣工验收后,根据协议约定向拆迁户交付产权调换房屋,计算结清所有费用,协助拆迁户办理产权调换房屋权属证书。

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