下面以四川成都为例，来剖析一下模拟拆迁模式的概念及存在的合法性和实践中存在的问题。
2008年10月23日，成都市房产管理局发布《关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见》(试行)成房发﹝2008﹞146号(已废止)，成都市城乡房产管理局又于2012年11月29日印发《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》的通知(成房发【2012】36号)(已失效)。这两个文件明确提出了模拟拆迁和模拟搬迁的概念、原则和程序，成都市棚户区改造的诸多项目都是依此进行的。
依据相关文件，我们可以试着概括模拟拆迁的基本含义：政府在旧城改造中，确定拆迁区块之前，先了解居民的响应程度，如果绝大多数居民有拆迁的意愿，则当地居民通过居委会联名向政府递交改造的申请，政府将此地块作为拆迁地块，然后政府就原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积、社区的情况明确告知居民，由居民决定是否拆迁，签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%则政府再发布正式的征收公告，若在一定期限内，政府还未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。
2014年9月26日，《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中，模拟拆迁、模拟搬迁、模拟征收这些说法不再使用，而是以签订附生效条件的补偿协议代替。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定;未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。
2015年3月20日成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中，规定实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围，在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，签约比例未达到规定比例的，终止征收程序。附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。
通过成都市地方的这些实践和规定，可以看出，“模拟拆迁”的主要方式和步骤为:
1、发布模拟搬迁公告。征收主体同意启动后，由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告。
2、调查登记房屋。征收部门对居民的改造意愿进行调查，并对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果和改造意愿调查结果应当及时公布，同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，应当终止模拟搬迁。
3、初次评估，也叫预评估。同意改造户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。
4、方案征询。房屋征收部门应当根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁征地补偿安置方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。
5、签订拆迁补偿安置协议。房屋征收部门在与房屋所有权人签订模拟搬迁协议。
6、生效条件。房屋征收部门应当将模拟搬迁协议的签订情况以及相应结果等在征收范围内及时公布。
7、申请作出征收决定。模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁征地补偿安置方案即作为征收征地补偿安置方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数不足95%的，终止模拟搬迁。
8、作出并公布征收决定。征收主体对具备征收条件的应当作出房屋征收决定并及时公告，公告应当载明征收征地补偿安置方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
9、征收评估。进行初次评估的房地产价格评估机构，应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，参照前期评估的查勘情况和测算结果，出具安置房屋及被征收房屋的分户评估报告。
10、补偿决定和强制执行。
综上，可以看出：
1、模拟拆迁主要是在国有土地上的棚户区改造中尝试的。
2、模拟拆迁有生效条件和退出机制，即同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门应当终止模拟搬迁。
3、将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节，在征收决定作出之前，已经开始做征收中的征收要件工作，和法律上规定的程序来了个大颠倒。
4、在模拟拆迁中，全部的模拟程序达到征收要件时，征收主体再依法作出征收决定。
可见，不管是模拟搬迁还是模拟拆迁，希望通过附生效条件的补偿协议，也叫模拟协议，实现模拟搬迁和征收的有机结合，实现自下而上的自主拆迁，希望将矛盾化解在最开端，出发点是好的。但在实践中，模拟拆迁存在的争议和问题也很突出，概括有几种情形：
1、模拟拆迁没有法律依据，在没有行政许可之前，即在征收决定作出之前，模拟签订拆迁补偿安置协议在法律上是有争议的。
2、实践中，模拟过程中，就已经开始实际强拆了，只要签了模拟协议就等同于实际征收了。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合是一句空话。
3、在实践中，征收部门或确定的项目主体，出于利益考量，并不会真正告诉拆迁户所签订的协议是模拟的;往往协议签订了，正式的征收决定间隔很久也未作出，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异，拆迁户无法接受按初次评估结果作为补偿条件，矛盾再次爆发。
4、所谓的民意调查无法体现真正的民意，签约率是人为制造的，最后从“逼你迁”演变成“逼你签”。
5、有的地方在集体土地上成片的农村宅基地上，也在用模拟拆迁的模式，这突破了《土地管理法》集体土地需要先征收为国有的规定，违反法律的强制性规定，应该属于无效。
6、模拟拆迁协议约定条款简单，所附条件无法准确界定，模拟搬迁提前退出机制几乎没有实施的可操作性，导致矛盾并未化解。
7、实践中，往往由投资主体作为一方签订模拟协议，被界定为民事协议，是无效的，根据成都的实践，这种附生效条件的做法，还是基于政府主导的，任何民事主体不可以主导。
作为广大拆迁户，在遇到政府部门或村委宣传中提到模拟拆迁时，一定要睁大眼睛，求助于专业拆迁律师，让律师帮你把关，莫要草率签订模拟补偿协议，一旦签订，将会产生相应的后果。
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