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《京平说拆迁》QQ群直播 第十二期

    国有土地房屋征收,被征收人必须知道的

文章来源:京平拆迁律师    发布日期:2016-10-12 14:27

  《京平说拆迁》QQ群直播 第十二期

  前言:《国有土地上房屋征收与补偿条例》,即在拆迁领域通说的“国务院590号令”于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,自2011年1月21日公布施行,其前身《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。自此,国有土地上的房屋征收按照《征收与补偿条例》的规定,严格征收的法定程序,保证被征收人的各项合法权利。本期的《京平说拆迁》,京平律所的曹星律师帮大家梳理,“国有土地上房屋征收,被征收人必须知道的法定程序” 。

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  一、房屋征收决定及重要性

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收决定是房屋征收要作出的必备性法律文件,也就是说,国有土地上房屋的征收,征收决定的作出,才是一切征收行为的开始。如此重要的征收文件,要明确房屋征收决定的作出主体,根据《条例》的规定,房屋征收决定的作出,只能是市县级人民政府,这是法律的强制性规定,除此之外,任何行政机构都没有权力和资格作出这个房屋征收决定,然市县级人民政府不可以随意的作出这个征收决定,决定的作出,需要满足以下条件:

  首先,审查土地及房屋的性质,在我国,土地性质划分为国有土地和集体土地,土地性质的不同,决定了土地上房屋性质的不同,而征收决定主要是对国有土地上的房屋作出的规定,集体土地上的房屋并不存在征收决定这个概念。广大被拆迁户在面对征收的时候,只有明确土地和房屋的性质,才能知道自己可能会接到哪些法律文书,进行维权的初步考量,这也是律师在甄别拆迁案件时要考虑的问题。

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  其次,需要审核的,征收决定的作出是否符合公共利益的需要,是否满足多数人的要求。什么是公共利益呢?现有的法律并没有明确规定“公共利益”的概念,但是在《征收与补偿条例》第八条规定了“公共利益”的具体表现。在实践操作中,在认定是否是属于公共利益的时候,不能只看表面,因为拆迁方和征收部门跟被征收人宣传的建筑项目和实际上的建设项目是不一样的,比如说,宣传的是公益项目,实际上是进行商业开发,我们就要对公益性进行全面调查,同时值得强调的是,对公益项目的举证责任不在于被征收人,如果被征收人能够找到证据证明不是公益性质,当然更有利于被征收人,即便被征收人不能举证,也不知道征收项目是什么,也不能免除行政机关的举证责任。

  第三点需要审查的是,即使是公共利益的需要,也要挣得大多数被征收人的同意和支持,已达到法律上规定的“确需”征收房屋的一个标准,所以要明确,因为什么项目要征收,到底有多少人同意这种征收行为。

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  二、房屋征收的程序

  征收行为要符合确需征收房屋的各项建设活动,要符合“四规划要件”,即符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。这是一个硬性要件,征收项目不仅要符合公共利益和大多数人的要求,还要符合“四项规划”, “四项规划”法律规定的比较模糊,在实践中也很难界定某个征收项目是否符合四项规划要件,当大家无法认定是否符合四项规划的时候,请尽早的联系专业的拆迁律师,律师会帮大家处理。

  房屋征收决定的作出是否履行了法定的决策讨论程序。在《征收与补偿条例》规定,房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。然这只是原则性的规定,在国家没有对数字进行明确规定的情况之下,要结合地方法规来衡量和确定。

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  三、房屋征收补偿方案

  房屋征收补偿方案,在征收案件当中,往往是被征收人最关注的,因为里面涉及到被征收人的切实利益和补偿,那么补偿安置方案是否合理、怎么界定是否合理呢?目前,国家没有统一的规定,具体的实践都是根据地方的实际情况和当地政府按照法律规定的制定程序作出,补偿安置方案的作出、修改、公布都受到法律的严格约束,不是说拆迁办、行政机关说什么就是什么的。对补偿方案的审查主要从以下几个方面:

  一是程序审查。包括法律规定的论证程序、征求广大被拆迁户的意见程序、补偿安置方案的修改程序、听证程序以及最后的公布程序,如果欠缺以上程序的话,就是程序上存在违法,每个程序都有法律的严格规定,对于一些不明确的概念,要结合地方性的法律法规来确定。

  二是审查内容。一个合法的补偿安置方案应该包括,《征收与补偿条例》十七条规定的:

  被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及给予的奖励补偿,一个合法的征收补偿安置方案应该包括以上内容,还要结合当地的政策法规,对整个补偿方案的合法性合理性进行审查提出异议。

  第三部是权利审查,既然是国有土地上的房屋征收,征收人就应该享有两项权利,一个是货币补偿,一个是产权置换,两者可以选择,由此在补偿安置方案里面,就应该提供两种选择方案,如果补偿方案不能满足,就说明被征收人的基本选择权没有得到保障。

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  四、社会稳定风险评估报告

  房屋征收决定作出之前,一定要作出社会稳定风险评估报告,主要是为了降低社会风险,减少行政机关和被征收人之间的矛盾,遵循和谐拆迁的基本原则,《征收与补偿条例》第十二条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

  首先,社会稳定风险评估报告的作出是征收决定必备的法定程序,假如地方房屋征收没有作出社会稳定风险评估报告,那么这个房屋征收程序肯定是违法的,当然,在没有进入诉讼程序之前,没有看到这个风险评估报告,并不意味着没有,这就需要专业的拆迁律师来“火眼睛睛”了。

  关于社会稳定风险评估报告要记住以下几点:第一 制定主体。根据法律的规定,只能是市、县级人民政府,有的地方性房屋征收法规将这个风险报告的作出主体规定为房屋征收部门,是否有效,是存在有争议的,但是如果这个社会稳定风险评估报告是由某个房屋拆迁公司作出的,那肯定是违法的;第二 做出时间。社会稳定风险评估报告的作出时间一定要在房屋征收决定作出之前;第三 对内容的审查。目前为止,我国法律没有对评估报告的内容作出明确的规定,也正因为没有作出详细的规定,行政机关才会按照自己的逻辑作出自己认为合理的社会稳定风险评估,作为专业的拆迁律师,我们认为,风险评估的内容还要根据地方性的法规和其他领域的社会稳定风险因素来认定。总的来讲,评估报告应该建立在客观、公正的基础之上,切实对社会的不稳定因素和防范措施做出一个正确合理的预测,尽可能将社会敏感事件消化掉。

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  五、关于征收补偿费用的问题

  《征收与补偿条例》在十二条第二款的规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 如何理解?不是说钱到了银行,就证明补偿费用到位了,并没有那么简单,要完全做到文字的意思,在征收决定作出之前,要“专户存储、足额到位,专款专用”。

  六、在房屋征收作出之前还要作出哪些辅助程序?

  (一)房屋调查程序。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  (二)关于被征收领域内的违章建筑的问题。应该对没证面积给予认定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。这里对于违章建筑的认定,在前几期都明确说过,我们就不再赘述。

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  (三)通知程序。平时关注的不多,但是应该重视。房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。此时房屋征收部门应该将征收事项通知其他政府部门,暂时停止办理相关手续,就是说房屋征收范围确定了之后,就要及时的通知被征收人,避免出现后续的麻烦。比如,因为房屋征收部门没有及时的告知相关部门征收事项,被征收人依然取得了营业执照,那么取得的营业损失,不属于恶意,被征收人不承担责任。

  (四)公告程序。公告是房屋征收部门作出征收决定的法定义务,假如征收决定做出来之后,没有公告,而是在政府部门的网站上发布,我们不认为这是一个公告,在提起法律程序时,以在网站上发布时间为准,作出超过法定期限的认定,我们是不予认可的,所谓公告,应该在被征收范围内进行书面公告,同时在报纸上网站上予以公告,加上这些辅助程序,这样可以统一起来一起认定,否则是侵犯被征收人知情权的表现。

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  国有土地上的房屋征收必须严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行,

  京平律师请所有的被征收人记住一点,那就是:无论在任何时候,权利受到侵害,都要勇于拿起法律武器积极争取,协商不成处理不了的情况下,主动咨询专业的拆迁律师,化被动为主动,最后,祝愿所有的被征收人都能得到合理的拆迁补偿

  温馨提示

  北京京平律师事务所《京平说拆迁》群直播活动 第十三期的举办时间是在2016年9月8日,相约拆迁律师群,不见不散!!!

  参与方式:加入 京平拆迁律师群(四)QQ群134336392,加入群直播活动,我们会在开始直播前通知大家。



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