《京平说拆迁》QQ群直播 第六期

　　前言

　　2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，"三位一体"推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路，由此，棚户区改造在我国的大部分地区得到推进实施。

　　棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。因此，棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。国家推进棚户区改造，是为了改善城镇居民的生存居住环境，先有棚户区改造，后有拆迁，而现实却大相径庭，很多地方打着“棚户区改造”的旗号，大肆进行商业开发，房子是新盖的也可能被打上“脏、乱、差”的印记，先有拆迁，后有棚户区改造，“棚户区”改造，变了味道，拆迁补偿不合理，拆迁户应当享有的合法权益得不到有力保障。本期的《京平说拆迁》，由程东胜律师帮大家总结，在棚户区改造当中，拆迁户应该享有的七大权利及维权策略。

　　权利一 获得公平补偿的权利

　　所谓“居者有其屋”，房屋为了公共利益的需要被征收，应当得到公平合理的补偿，公平合理，既是一个法律概念，也是一个生活中的概念，就是不能因为拆迁而降低原有的居住条件的同时，也尽量避免因为拆迁造成的其他损失。所以，房屋在征收时，对拆迁户应该给与的补偿包括：房屋本身的价值、过渡期间的临时安置费用、停产停业损失、因为搬迁造成的实际损失，以及对拆迁户给予的补助和奖励。房屋的价值不得低于征收决定公告之日的类似房地产的市场价格，其他的费用补偿要根据实际情况来确定，这样才能公平合理。

　　面对棚户区改造，拆迁户的首要任务就是了解补偿项目，可以以“公平合理”自己标准来衡量自己的补偿，明白应有补偿的计算方法，如果补偿不合理，就要做好维权的心理准备。

　　权利二 征收征地补偿安置方案制定过程中的参与权

　　房屋征收补偿安置方案是由房屋征收部门拟定的，对被征收房屋进行补偿的方案。补偿安置方案在制定出来之后，需要进行科学的论证，广泛征求公众意见，特别是在旧城区改建当中，多数拆迁户对该方案存在异议的，市、县级人民政府应该组织听证会，及时修改征地补偿安置方案。如果拆迁户有证据证明有关政府未履行论证、听证的义务，可以通过法律程序提起行政复议或者行政诉讼。

　　权利三 对评估机构的选择权，对评估结果不服，申请复核和申请鉴定权

　　评估是国有土地上的房屋征收必经的步骤和程序，到了评估阶段，一般是由房屋征收部门与拆迁户通过协商的方式选择一个有相应资质的房地产评估机构来评估，如果协商不成，由房屋征收部门通过组织拆迁户按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，房屋征收部门要保障拆迁户对评估机构的选择权。

　　在进行评估之时，房地产评估机构要考虑征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，对评估结果存在异议的，拆迁户享有申请复核和向本地评估专家委员会申请鉴定的权利。现实情况中，即使是通过随机的方式选取的评估机构，作为地方的评估机构，受地方政府的干预，评估结果也难尽人意，因此，至最后，评估不合理，还是要通过维权的方式解决。

　　权利四 对补偿方式的选择权

　　被征收房屋所有人可以选择房屋的补偿的方式，分为两种：一种是产权调换，安置房在同等地段的话，同等面积置换，如果不能原地安置，优先考虑就近安置，同时要考虑到不同地段房屋的价值，应补足、结清被征收房屋与用于产权调换房屋价值的差价;另一种是货币补偿，必须按照被征收房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。货币安置和产权置换是法律赋予拆迁户对补偿方式的选择权，二者缺一不可。

　　权利五 未经登记的建筑及空地，依法获得补偿的权利

　　对房屋的征收是为了获取房屋的承载体-----土地，拆迁户的房屋往往要小于自己的土地面积，房屋等合法建筑要得到公平的补偿，超出房屋面积的院落、以及在土地使用证范围内的空地也应该得到合理的补偿。

　　相关法条：

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

　　权利六 对违法行为的监督权

　　棚户区改造过程蕴含巨大的经济利益，征收中的违法行为也屡见不鲜，而被征收房屋的产权人则是这些违法行为的强有力的监督主体。遇到违法征收时，可以向政府、房屋征收部门和纪检监察部门举报。采取暴力、威胁的手段进行逼签或者是违法断水、断电、断气，造成生活交通不便的，向公安机关报警的同时，向相关部门申请立案查处，如果造成了人身伤害的，可以追究征收人的刑事责任。

　　权利七 对行政行为不服申请行政复议和提起行政诉讼的权利

　　棚户区改造项目征收过程中，涉及的行政行为比较多，征收决定、征收征地补偿安置方案、四项规划的认定、对未经登记建筑进行调查后作出的认定和处理决定、征收补偿决定，以及征收过程中行政机关不作为的处理等诸多行政行为，根据相关法律的规定，对这些行政行为不服，可以申请复议和提起行政诉讼。

　　棚户区改造是国有土地上房屋征收的一种，但是有很多农村也打着棚户区改造的名头进行征收，其中缘由不必明说，如果您的房子是九成新的，不是“脏、乱、差”的里弄，也不必气恼，无论怎样，房屋征收都要有合理的补偿。在棚户区改造当中，要牢记以上权利，权利被侵害，要拿起法律武器积极争取，协商不成处理不了的情况下，主动咨询专业的拆迁律师，化被动为主动，最后，祝愿所有的拆迁户在棚户区改造当中，都能得到合理的拆迁补偿。

　　温馨提示

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