辽阳城市拆迁政策：国有土地房屋征收补偿政策几方案分析
为依法推进城市更新进程、保障被征收人合法权益，辽阳市太子河区住建局依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及本地相关政策，在充分调查论证与征求意见的基础上，于2025年4月7日正式发布《站西8#、9#地块国有土地上房屋征收补偿方案》。该方案明确了征收范围、签约期限、补偿方式及标准等核心内容，覆盖513户民宅、3户企业及总面积25420平方米的建筑，既遵循国家征收补偿基本框架，又结合辽阳本地实际（如参照《关于国有土地上棚户区改造推行分散化货币化市场化安置的通知》辽市政发【2015】2号）细化实施规则，为后续征收补偿工作的规范、公平开展提供了清晰指引。
一、方案合规性与本地政策衔接基础
该方案严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）制定，符合国家层面房屋征收补偿的核心框架，同时在具体条款中深度融合辽阳本地拆迁政策特色，例如明确引用《关于国有土地上棚户区改造推行分散化货币化市场化安置的通知》（辽市政发【2015】2号），确保政策执行的连贯性与本地化适配性，为后续征收补偿工作的依法推进奠定了政策基础。
二、征收范围与对象的明确性分析
从征收范围来看，方案清晰界定东至高铁、西至粮库西路、南至小庄街、北至滨河北街的规划区域，且附带附图辅助理解，有效避免了征收边界模糊可能引发的争议。在征收对象方面，精准统计出513户民宅、3户企业及其他建筑物、附属物，总面积达25420平方米，这种明确的数量与面积界定，既便于征收实施单位制定具体工作进度计划，也让被征收人清晰知晓自身是否在征收范围内，体现了征收工作的透明性。
三、补偿方式与标准的差异化及合理性解读
（一）货币补偿：兼顾公平与激励
货币补偿以房屋所有权权属证书登记信息为依据，由具备资质的评估机构确定房屋价值，保障了补偿的公平性。在面积补偿上，对住宅（含住改商）增加15%原面积，而办公用房、企业厂房等不予增加，这一差异化设定，充分考虑了住宅类房屋的居住属性与商业属性叠加的特点，符合辽阳本地对住改商房屋的常见补偿处理逻辑。同时，签约期限内签约并搬迁的奖励政策颇具激励性，住宅（含住改商）及办公用房奖励10%原面积，商业网点奖励15%原面积，能有效推动征收工作高效开展，减少逾期签约带来的成本增加与进度延误问题。
（二）房屋产权调换：细节考量保障被征收人权益
产权调换提供65平方米、75平方米、85平方米、90平方米四种户型，满足不同家庭的居住需求。在面积补偿上，根据产权调换房屋的电梯配置差异设定不同增加比例，步行楼梯房屋增加10%原面积，步行楼梯加一部电梯房屋增加15%原面积，步行楼梯加两部以上电梯房屋增加20%原面积，这种根据房屋配套设施差异调整补偿比例的方式，充分考虑了不同配置房屋的实际价值差异，更贴合市场实际情况。
奖励面积方面，住宅（含住改商）在签约期限内签约搬迁奖励15%原面积，商业网点奖励5%原面积，虽与货币补偿的奖励比例有所不同，但仍能有效激励被征收人按时配合工作。对于单层建筑住宅的优惠扩大面积政策，针对不同原面积区间设定差异化规则，如原面积14-40平方米（含40平方米）的，还建面积与优惠扩大面积之和为原面积2倍，既保障了小户型被征收人的居住需求，又通过合理限制避免了过度补偿，符合本地拆迁中对小户型房屋特殊保障的政策导向。
在产权调换面积计算与费用收取上，方案明确按照就近上靠户型原则实施调换，扩大面积款和上靠户型间距面积款区分规定标准内外，分别按产权调换房屋评估价的50%和全额收取，同时对签约期限内完成搬迁的住宅（含住改商）免除原面积对应房屋差价，既规范了费用收取标准，又通过优惠政策减轻了被征收人的经济负担，体现了政策的人性化。
四、特殊情形的补偿与保障措施分析
（一）公有租赁住宅与所有权不明房屋：分类处置保稳定
对于公有租赁住宅，区分承租人是否参与房改给予不同补偿，参与房改的补偿承租人，不参与房改的对所有权人产权调换并重新建立租赁关系，这种分类处理方式，既保障了承租人的合法权益，也维护了房屋所有权人的财产权利，避免了因租赁关系引发的补偿纠纷。针对所有权不明或所有权人下落不明的房屋，征收部门拟定补偿方案报市政府批准后实施，同时办理证据保全、货币补偿款提存或预留房屋公证，严格遵循法定程序，确保此类特殊房屋的征收补偿工作合法合规，避免后续法律风险。
（二）全额低保户安置保障：精准帮扶显温情
方案对全额低保户设定了严格的认定条件，需满足享有低保待遇一年以上、被征收房屋面积32平方米以下、征收范围内常住户口且长期居住、持有全额低保证和独立房屋所有权证，经多部门认定并公示无异议后给予特殊安置保障。在签约期限内完成搬迁的，给予45平方米产权调换房屋，最小户型超出标准部分无需承担扩大面积款；签约期限外完成的，按差价和评估价20%收取费用。这一政策精准聚焦困难群体，通过差异化保障措施，切实解决了低保户的住房难题，体现了辽阳本地拆迁政策中对弱势群体的关怀。
（三）违法建筑与临时建筑：依法界定不含糊
方案明确对违法建筑、超期临时建筑及违法使用国有土地不予补偿，对未超期临时建筑按重置价格结合成新补偿，严格遵循“合法补偿、违法不补”的原则，维护了征收工作的合法性与严肃性，避免了因违法建筑补偿问题引发的公平性争议，与国家及辽阳本地对违法建筑处理的政策导向保持一致。
五、其他补偿与补助的全面性评估
在搬迁补偿费上，根据补偿方式（货币补偿或产权调换）、房屋类型（住宅、办公、商业、企业厂房）设定不同标准，如住宅货币补偿15元/平方米、产权调换30元/平方米，商业货币补偿20元/平方米、产权调换40元/平方米，同时明确承租经营的搬迁补偿费分别给予承租人与被征收人，大型企业搬迁补偿费纳入停产停业损失补偿，考虑到了不同主体、不同场景下的搬迁成本差异，补偿标准较为全面合理。
违章建筑残值补助按砖混、砖木、简易结构分别给予150元/平方米、130元/平方米、110元/平方米，既对违章建筑的残值进行了合理补偿，又避免了与合法建筑补偿标准混淆。有线电视、通讯、水电气设施迁移补偿，按政策或市场价格全额补偿，产权调换房屋恢复原设施不收费，保障了被征收人基本生活设施的正常使用。
附着物补助涵盖室外厕所、煤棚、大门、围栏、路面、地窖、果树等多种类型，每种类型均设定明确补偿标准，如室外厕所100元/平方米、有雨搭铁大门300元/平方米等，补偿范围广泛且标准清晰，避免了因附着物补偿遗漏引发的纠纷。国有土地使用权补偿区分划拨与出让性质、不同面积区间设定不同标准，如800平方米以下（含800平方米）划拨住宅用地按中心城区基准地价50%补偿，工业用地协商不成通过评估确定补偿，符合土地管理相关法律法规及辽阳本地土地市场实际情况，保障了被征收人在土地使用权方面的合法权益。
六、产权调换房屋建设与安置的规范性分析
产权调换房屋确定为振兴新苑小区现房，现房安置避免了期房建设过程中可能出现的延期交付、质量问题等风险，让被征收人能更快入住，提升了被征收人的接受度。征收部门与实施单位负责接收房屋并进行安置，明确了责任主体，保障了安置工作的有序推进。不收取楼层差价款的规定，消除了被征收人因楼层差异产生的额外经济负担，体现了安置政策的公平性。
选房定位与安置顺序以签订协议顺序为准，未按时搬迁的以腾空房屋顺序为准，这种明确的顺序规则，避免了选房过程中的无序竞争与争议，确保了选房环节的公平公正，符合本地产权调换房屋选房的常见规范。
七、禁止行为设定的必要性与政策意义
方案明确征收项目及范围确定后，禁止在征收范围内实施新建、改建、扩建房屋、改变房屋土地用途、户口违规迁入与分户、低保登记、工商登记、房屋析产转让租赁抵押等不当增加补偿费的行为，对违反规定的不予补偿。这一禁止性规定，有效遏制了部分被征收人通过不正当手段谋取额外补偿的行为，维护了征收补偿工作的公平性，避免了公共利益受损，为征收工作的顺利推进提供了制度保障，与辽阳本地拆迁中防范不当增加补偿成本的政策目标高度契合。
八、总结与建议
整体来看，站西8#、9#地块国有土地上房屋征收补偿方案在政策依据、征收范围、补偿方式、特殊情形保障、其他补助、产权调换安置及禁止行为等方面均做出了详细且合理的规定，充分结合辽阳本地拆迁政策，既保障了被征收人的合法权益，又兼顾了征收工作的效率与公平性，具备较强的可操作性。
京平拆迁律师公众号 
京平拆迁律师维权群