驻马店城市拆迁政策：驻马店市中心城区房票安置政策解析
在房地产市场深度调整与城市更新持续推进的双重背景下，驻马店市积极探索拆迁安置模式创新，于2025年4月出台《驻马店市中心城区房屋征收安置项目房票安置工作实施意见（试行）》。这一政策以房票安置为核心，通过将拆迁补偿权益货币化、购房选择权市场化、配套政策集成化，构建了“政府引导、市场运作、群众自主”的新型安置体系，既回应了被征收人对多样化居住需求的期待，又为化解商品房库存、促进房地产市场平稳运行提供了地方实践样本。
一、政策出台背景与当前拆迁行情的适配性
（一）房地产市场下行压力下的去库存需求
当前全国房地产市场整体处于调整期，驻马店市同样面临商品房库存高企问题。数据显示，2024年市中心城区商品房待售面积较2022年增长15%，去化周期超过18个月，传统安置方式下政府集中建设安置房易加剧库存积压。房票安置通过引导被征收人自主购买市场房源，直接消化存量商品房，缓解供需失衡。例如，若某项目1000户被征收人全部选择房票安置，按户均购房100㎡计算，可去化10万㎡库存，相当于2-3个中型楼盘的销售量。
（二）被征收人安置需求的多元化升级
传统产权调换模式下，安置房位置固定、户型单一，难以满足个性化需求。据2024年驻马店市征收调研显示，62%的被征收人希望自主选择房屋区位，48%关注户型设计。房票安置赋予被征收人购房选择权，可匹配不同需求：刚需家庭倾向于选择学区房或交通便利的小户型，改善型家庭则可选购新区大户型或配套完善的小区。例如，在驿城区某旧改项目中，被征收人可凭房票在3公里范围内的5个楼盘中选择，涵盖70-140㎡多种户型。
（三）拆迁补偿资金管理的规范化要求
当前拆迁领域对资金监管日趋严格，房票安置通过“资金闭环管理”机制，确保补偿资金专项用于购房，避免传统货币补偿中可能出现的资金滥用问题。例如，政策明确要求房票资金须拨付至房企预售资金监管账户，防止资金挪用导致楼盘烂尾，这与近期住建部强化预售资金监管的要求高度契合。
二、政策核心内容与当前行情的联动分析
（一）房票设计：金额弹性与期限约束的平衡
票面金额机制：评估类房屋不低于评估总价70%的设定，既保障被征收人基本权益，又为协商留有余地。在当前房价波动背景下，弹性机制可避免因市场价格下跌导致被征收人购房缩水。例如，若某房屋评估价为100万元，票面金额可在70-100万元间协商确定，若签约后3个月内房价下跌5%，被征收人仍可按协商金额购房，降低市场风险。
12个月有效期：契合当前期房建设周期（通常为1-2年），要求准现房（6个月内交付）进入房源超市，既避免被征收人长期等待，又倒逼房企加快建设进度，缓解“交房难”问题。
（二）优惠政策：降低购房成本的精准发力
3个月过渡费奖励：较传统安置多发放1个月（原政策通常为2个月），按户均月过渡费3000元计算，可增加9000元补贴，缓解租房成本上涨压力（2024年驻马店市区房租同比上涨8%）。
契税减免：直接降低购房成本，以房票金额90万元、购房总价100万元为例，可减免契税2.7万元（90万元部分免征），相当于购房总价优惠2.7%，吸引力显著。
教育权益延续：解决期房交付前子女入学痛点，当前学区房政策收紧背景下，保留原学区资格可避免被征收人子女因搬迁失去优质学位，例如某被征收人选购的期房需2年后交付，其子女可继续在原片区学校就读直至新房入学。
（三）房源超市：供需对接与风险防控的创新
多元化房源供给：纳入保障性住房、人才公寓，扩大选择范围的同时，满足不同收入层次需求。例如，经济困难的被征收人可选择公租房，按房票金额抵扣租金；符合人才政策的被征收人可选购人才公寓，享受额外折扣。
跨区选房机制：打破行政壁垒，当前市中心城区各板块发展不均衡，跨区选房可引导人口向新区流动，例如城乡一体化示范区房源充足、配套逐步完善，吸引被征收人选购，促进区域协调发展。
三、当前行情下面临的挑战与优化方向
（一）实施挑战
房企参与积极性分化：头部房企资金链紧张，可能对房票结算周期较长（通常需30-60天）有顾虑；中小房企可能借机炒作，需加强房源准入审核，例如要求房企提供近3年财务报表、无不良信用记录证明。
房票流通性限制：当前政策严禁房票买卖、抵押，部分被征收人可能因特殊原因（如突发疾病、创业急需资金）需变现，可探索有限流通机制，例如允许直系亲属间转让一次，或经审批后按票面金额80%折现（需缴纳一定手续费）。
资金筹集压力：多个项目同步实施时，区级政府可能面临短期资金缺口，可借鉴郑州“房票+专项债”模式，通过发行城市更新专项债券拓宽资金来源，或引入社会资本参与安置房建设，置换出财政资金用于房票兑付。
（二）优化建议
动态调整票面金额规则：建立与房价联动的调整机制，若政策实施6个月内区域房价跌幅超10%，允许被征收人申请票面金额补调（补足至评估价90%），增强政策吸引力。
拓展房票使用场景：允许房票用于支付车位、储藏室等配套设施费用，或与家装企业合作，凭房票享受装修补贴（如满10万元减1万元），提升资金使用效率。
强化风险预警机制：建立房票安置大数据监测平台，实时跟踪房源去化、资金兑付、房企履约等情况，对库存去化率低于30%、资金缺口超5000万元的区域发出预警，及时调整政策力度。
四、政策价值与行业启示
驻马店房票安置政策是应对当前房地产市场调整、优化拆迁安置模式的积极探索，其价值体现在：
对地方政府：减少安置房建设财政支出，盘活存量房源，促进房地产市场循环；
对被征收人：从“被动接受”转向“主动选择”，实现安置质量提升；
对房企：拓宽销售渠道，缓解资金压力，尤其是库存去化困难的项目。
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