安顺城市拆迁政策：安顺市镇宁自治县建设用地征地政策分析
一、征地批复核心要点回顾
镇宁自治县在2025年7月23日获得《省人民政府关于镇宁自治县2024年度第十一批次城镇建设用地的批复》（黔府用地函〔2025〕760号）。此次批复同意将丁旗街道五街社区、红星社区、郭其村、龙潭口村的集体农用地10.9867公顷（包含耕地7.8623公顷、园地0.4057公顷等多种类型）、集体未利用地0.2148公顷转为建设用地并征收，同时征收集体建设用地1.0177公顷，批准建设用地总计12.2192公顷，其中新增建设用地11.2015公顷，用途为公路用地。
二、当前拆迁行情总体态势
（一）全国拆迁政策导向
从全国范围来看，2024年中央将保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设列为“三大工程”重点推进。其中，城中村改造从最初的35个超大城市试点，迅速扩展至全国近300个地级以上城市，这意味着大规模的城市更新与拆迁行动正在展开。其目的不仅在于改善居民的居住环境，还在于拉动房地产市场及相关产业发展，稳定经济增长。
（二）拆迁补偿方式变化
货币化安置：在当前拆迁行情中，货币化安置依然是重要方式之一。部分地区的货币补偿标准有所调整，以适应市场变化。例如在一些一线城市的核心区域，如上海黄浦区核心地段，拆迁补偿可达21万元/㎡，让动迁居民瞬间拥有高额购买力。但在三四线城市，由于新房库存去化周期普遍在3-5年，货币化安置对房价的推动作用有限，不过能在一定程度上激活消费。
房票安置：房票作为一种新兴的安置方式逐渐流行。它是当地政府发放的“购房代金券”，持有房票的拆迁居民可在规定时间内用于购买指定范围内的房产，并能获得一定比例（通常为10%-15%）的奖励。然而，房票使用存在诸多限制，如必须在规定时间内使用，购房款不得低于票面金额的90%等。
（三）不同城市拆迁影响差异
一二线城市：在一二线城市，拆迁往往会引发周边房价波动。以广州杨箕村为例，拆迁后周边房价从8.8万元/㎡涨到15万元/㎡，涨幅达70%。这是因为一二线城市住房需求旺盛，拆迁带来的大量购房需求进一步加剧了供需矛盾。同时，头部房企积极参与一二线城市的拆迁改造项目，如广州2025年计划完成1000亿元投资，吸引了万科、保利等企业，通过改造获取优质地块。
三四线城市：三四线城市面临人口持续流出、经济发展相对滞后等问题，拆迁对房价的支撑作用不明显。部分三四线城市即便实施拆迁，房价仍难以止跌回升。不过，一些城市通过创新改造模式，如温州新泽移民村通过改造实现集体资产增值3600万元，年收入增长3倍，探索出“资产造血”模式，为三四线城市的拆迁改造提供了新思路。
三、镇宁自治县此次征地与当前拆迁行情关联分析
（一）补偿标准与当前行情对比
土地补偿：根据镇宁自治县此次征地公告，丁旗街道耕地补偿标准为43400元/亩，其他农用地21700元/亩、建设用地43400元/亩、未利用地8680元/亩，该标准参照《省自然资源厅关于调整征地区片综合地价的通知》（黔自然资函〔2023〕893号）及《安顺市人民政府关于公布实施安顺市征地区片综合地价标准的通知》（安府函〔2023〕19号）制定。与当前部分地区拆迁补偿标准相比，镇宁自治县的补偿标准处于当地经济发展水平下的合理区间。在一些经济发达地区，由于土地价值高，补偿标准远高于此；而在经济发展水平类似的地区，补偿标准则具有一定的可比性。
安置方式：此次征地采用货币安置和社保安置等方式，符合当前拆迁安置的主流方向。货币安置给予被征地农民直接的资金补偿，便于其自主安排生活。社保安置则为被征地农民提供了长期的生活保障，将其纳入养老保险体系，符合国家保障被征地农民长远生计的政策要求，也与当前全国范围内的拆迁安置趋势相符。
（二）对当地房地产市场的潜在影响
需求方面：此次征地涉及的被征地农民在获得补偿后，部分可能会进入当地房地产市场购房，从而增加住房需求。但镇宁自治县作为相对较小的城镇，与一二线城市不同，其房地产市场需求的增长幅度可能有限。一方面，被征地农民数量相对较少，且部分农民可能选择在农村自建住房或因习惯农村生活而不会立即进城购房；另一方面，镇宁自治县的人口流入相对缓慢，难以像一二线城市那样因拆迁引发大规模的购房需求，对房价的推动作用较为温和。
供应方面：此次征地用途为公路用地，并非直接增加房地产开发用地供应。然而，公路等基础设施的建设可能会改善区域交通条件，提升周边土地价值，从而间接影响房地产市场。从长远来看，若因交通改善吸引更多的投资和人口流入，可能会促使房地产开发商增加在该区域的开发力度，增加未来的住房供应。
（三）与全国拆迁政策趋势的契合度
保障农民权益：镇宁自治县在征地过程中，严格按照政策要求，明确了补偿费用的支付方式和期限，确保已达成征地补偿安置协议的，自征收土地公告之日起3个月内足额支付各项补偿费用，并落实被征地农民社会保障费用。这与全国范围内强调保障被征地农民合法权益、确保其生活水平不降低、长远生计有保障的政策趋势高度契合。
节约集约用地：批复中强调要节约集约利用土地，执行国家产业和供地政策。镇宁自治县在后续的土地利用过程中，需要严格按照这一要求，合理规划公路用地及周边土地，避免土地浪费，提高土地利用效率，这也是符合当前全国土地管理政策的大方向。
四、结论与建议
（一）结论
镇宁自治县2024年度第十一批次城镇建设用地征地工作，在补偿标准、安置方式等方面既遵循了当地相关政策法规，又与当前全国拆迁行情的总体趋势相契合。此次征地对当地房地产市场虽有一定影响，但鉴于镇宁自治县自身的经济发展水平和城市规模，影响程度相对有限。同时，在保障农民权益和土地利用等方面的做法，符合国家政策导向。
（二）建议
完善补偿安置细节：在实施补偿安置过程中，进一步细化操作流程，确保补偿资金精准、及时发放到被征地农民手中。对于社保安置，加强政策宣传和解释工作，让被征地农民清楚了解自己的权益和保障范围，提高其参与的积极性和满意度。
关注房地产市场动态：当地政府应密切关注此次征地及后续建设对房地产市场的影响，加强市场监测和分析。若房地产市场出现异常波动，及时出台相应的调控政策，稳定市场秩序，保障购房者和开发商的合法权益。
强化土地利用规划：以此次公路用地建设为契机，做好周边土地的整体规划。结合镇宁自治县的发展定位，合理布局产业用地、居住用地等，促进土地资源的优化配置，实现土地利用效益的最大化，推动城镇的可持续发展。
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