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农村拆迁

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乡村河南到城镇河南的鸿沟:资金易得拆迁难行

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-19 19:09

  

  

翟超/制图 余胜良/摄

 

  

河南驻马店平舆东皇庙乡南陈村新建社区为二层别墅 (余胜良/摄)

 

  





河南驻马店平舆东皇庙乡南陈村新建社区为二层别墅 (余胜良/摄)

  编者按:这是一场将彻底改变中国农村的运动,古老乡村将在此被拦腰斩断,一部分停留在以前,渐渐消失;另一部分则搭载城镇化继续向前。为探究城镇化新方式农村社区化遇到的问题,证券时报记者走访河南济源、许昌、驻马店三地,了解了社区化所采取的资金运作以及遇到的难题。

  温家宝总理的两次视察,让陈曹乡这个河南中部的农业乡镇名声大噪。如今,这个乡镇正在加紧马力兴建4个新型农村社区,并计划以7个社区的方式将7.6万人口尽揽其中,为此需要花费35亿元。

  陈曹乡位于河南许昌市东北20多公里处,在许昌县属穷乡之列。陈曹乡有7.6万户籍人口,10万亩耕地,是许昌市人均耕地面积较大的乡镇。

  现在,陈曹乡式的城镇化运动正在席卷河南全省。证券时报记者实地走访了解到,目前河南已经启动建设的农村新社区近2000个,已经完成规划的新型农村社区近万个。

  35亿元

  陈曹乡历史久远,其名称来源于东汉末期一个有关曹操的典故。新型农村社区正在彻底地改变当地农村。

  但35亿元,对于一个还没有像样工业企业的农业乡镇而言,难度可想而知。陈曹乡去年财政收入只有600万元,其中烟叶税100多万元,工商税收400多万元。而陈曹乡所在的许昌县,一年的财政收入也只有6.5亿元,属典型吃饭财政。

  一位政府人士表示,许昌县政府一年从财政收入中挤出来几千万元尚可,几亿元是不可能完成的任务。而且许昌县辖16个乡镇,445个行政村,需要城镇化的也不止陈曹乡一家。但政府推动新型社区建设不容等待,办法只能是从银行贷款。

  借贷要还,其腾挪空间则靠村庄搬迁腾出的宅基地。陈曹乡下辖43个行政村,要搬迁到7个社区。以陈曹乡已经开工建设的双楼张社区为例,该社区占地570亩,可节省1369亩土地;柏杨社区总占地面积为617亩,可节约土地1911亩。陈曹乡7个社区预计可节约土地1万亩。

  由于国家有18亿亩耕地保护政策,政府用地指标受到限制。该1万亩节约出来的宅基地将用来复垦,按照当地规定,复垦1.05亩土地政府就可在城市周边地区征收1亩耕地。这种形式被称为土地指标“漂移”。

  由于陈曹乡地处偏远,经济不发达,征收宅基地的评估价仅为5万元/亩,而许昌市周边每亩商业用地的拍卖价格在百万元之上。

  如果再算一笔细账,当地社区化所需的35亿元中,很大一部分能以出售房屋方式收回,房屋售价大概1000元/平方米左右,以30平方米/人的购买标准计算,陈曹乡7.6万人,政府可以靠出售房产收回22.8亿元。

  而且在社区建设中,35亿元只是总投资,其中卫生、教育等设施,都可以引入政府专项建设资金。陈曹乡目前一个在建社区预计可以引入上亿元专项建设资金。政府其余投资则可以通过土地“漂移”的方式收回。

  “政府不但不会赔钱,还应该可以从中赚钱。”有政府人士评价。

  陈曹乡所在的许昌市城镇化刚刚超过40%,和河南省城镇化率类似。许昌市计划十二五期间城镇化率每年提高2个百分点,建设新型农村社区就是捷径。

  河南在全国还有特殊性,作为中部平原省份,其土地多为耕地。作为我国农业大省,河南需要保证粮食供应,为发展经济又要发展工业,前者要求保证耕地数量,后者则要求扩展工业用地面积。土地是矛盾的核心,这个矛盾在新型社区化中找到突破口。

  目前河南农村实际人均住宅建设用地约248平方米,按照国家确定的人均150平方米标准,河南通过新型农村社区建设规范宅基地使用,可腾出900多万亩建设用地的空间。

  但是河南政府在新型农村社区建设上的投资不多。2011年,河南省安排10亿元专项资金支持新型农村社区基础设施和公共服务设施建设,2012年安排16亿元。而河南目前有2000个农村新型社区开建,对新型农村社区的巨额资金需求而言这无疑是杯水车薪,背后必然都是土地财政。 开发模式

  在证券时报记者的走访中,资金是各地建设新型农村的突出难题,各地采用不同方式应对。

  陈曹乡的社区建设是由当地政府直接操刀,由政府向银行贷款,然后再通过出售土地回收资金。

  许昌市苗店社区,则是由瑞贝卡房地产开发有限公司承建,由瑞贝卡建好房屋之后交由村民居住,然后将老村庄腾出的土地用于企业发展。去年8月,瑞贝卡已在苗店建立一个生产基地。

  河南驻马店市平舆县东皇庙乡南陈村则采取了预融资模式,南陈村已经预售了318套房屋,每套收预付款15万元,仅此就可收取资金4770万元。开发商以318套为联排别墅资源稀缺为由,调动村民热情。村民称,每套住宅价格都是20多万元,村民支付15万元,剩余部分将由村民获得的搬迁奖励直接支付给开发商,据称每个搬迁村民可获得5000元补贴。

  河南省济源市五龙口镇裴庄则是村集体自建房屋。而在济源市承留镇,当地则是以政府为主体先建了社区,再吸引周边村民搬迁。

  而河南省许昌市鄢陵县东明义社区,则是开发商为村民建造一个新社区。代价是老村宅基地归开发商所有,用于进行商业开发。

  无论何种模式,宅基地都是关键一环。村民的宅基地是各方看重的首要资源,也是村民议价的重要筹码。

  人心不齐

  但是面对送到家门口的新型农村社区,不少农民抱着观望的态度。

  2月27日下午,在河南省许昌市许昌县陈曹乡一处新社区建设工地,一位主要乡镇干部正在和村民进行沟通,他语气生硬。送走村民后他解释称“如果不这样,工作就无法进行下去。”

  因为新社区要占用耕地,又要让村民同意搬迁,他需要挨家挨户跟村民沟通协调。为此他不但经常组织党员重温入党誓词,以让党员起带头作用,还重新开始喝起白酒。“基层工作就是这样,喝点酒工作才能开展下去,虽然医生早就不让喝酒了。”

  工作难做的原因之一,就是村民需要支付一笔费用才能住上社区房,而房屋拆迁补偿则远远难以抵消建房成本。社区房销售价大概是1000元/平方米。旧房的补偿标准为砖瓦房380元/平方米,平房400元/平方米,楼房420元/平方米。此外在本村土地被收储后,有户籍的农民将按人头平分收储资金。

  “住进社区,生活质量起码前进二十年,这是难得的历史机遇。”上述乡镇干部如此告诉村民,“享受的服务可以说从摇篮到坟墓”。

  官员表示陈曹乡愿意搬迁者只有“一半以上”,对于整村搬迁这是一个非常牵强的数字。尽管上层规定搬迁要建立在农民自愿基础上,但是新型农村社区建设又考验着官员的能力。多数地方都是边建新区,边开展说服工作,类似的状况在当地是普遍性现象。

  不仅是陈曹乡

  虽然早已表达过购房意愿,但是看了样板房后,潘晓(化名)还是决定缓一缓再说。

  潘晓所在的河南济源市五龙口镇裴村正在建设一个新社区,新社区已经有二十多栋楼封顶。这个村庄有5000多口人,原来有300多个人说要房屋,现在都没交钱。

  潘晓不愿意搬迁表面原因是新社区没有车库,自家那辆面包车无处停放。更重要的原因是对拆迁补偿政策不满。“我家住房要15万才能建好,但只折价3万元。楼房面积也太小。”潘晓家临街,可以做点小生意,作为村中干部家属,她一直都被认为是村中政策的积极支持者。

  “如果你到村干部那里问,都将新社区说得很好,但是村民可能各有想法。”裴村一位对新型农村社区不满的村民表示,这家人因为儿子结婚,为婚房花费10多万元。“愿意的都是没有宅基地建房,或者房子比较老的。”

  裴村村长潘联营介绍,裴村搬迁经过了全村村民代表大会一致同意。建成房屋将按照大约1000元/平方米销售,本村村民购买会按销售价的30%计算。安置本村村民之后,此地还将开发房地产以安置周围村庄居民,并形成1.5万人的聚集区。

  裴庄新社区在济源到裴庄的公路边,证券时报记者上周探访时,其售楼大厅已经建好,工作人员介绍,在销售结束后将建成一个酒店。售楼大厅之后就是二十多栋正在建设的大楼,共计划建169栋楼房。

  记者随即造访了几个裴村居民,都表示不愿搬迁。对于家门口正在建设的新社区,也很少关注。

  裴村在2007年就开始组织土地流转,当地2000多亩土地承包给了种粮大户,普通村民大多在附近企业打工。而且村民对土地也不再留恋,一个村民介绍,一家人种几亩地的收入不高,不如在附近打工收入高。而另一方面,种粮大户则因为大规模经营,可以获得可观报酬。

  但令村民比较疑惑的是,在没有社区化时就可以实现充分就业,实现土地流转,为何还要社区化。

  证券时报记者走访的驻马店新蔡县为建设月亮湾小区,拆迁了马油坊等村,并答应为村民办理低保,迄今难以兑现。如今月亮湾已在建设,老村落却无法拆迁。

  成功案例

  但另一方面,也有一些成功案例可供借鉴。

  比如鄢陵县东明义社区,该社区靠近花都温泉,引进了一家房地产开发商,村民可以免费住进新社区,还可以在旧宅拆迁中得到一笔补偿。据该社区党委书记张路新表示,有些家庭可以补偿到30多万元。作为对价,开发商可以无偿获得其旧村所占的700亩土地。目前旧村已经顺利拆迁。该社区拥有自来水、综合服务中心、卫生室、垃圾集中收集、污水集中处理等。

  其实这背后还是因为对价。在城市及郊区,由于土地价格较高,农民往往能获得更多补偿,所以搬迁意愿比较强烈,而在偏远地区,土地价格不高,政府也没有补偿能力。另外有特殊资源或者工厂的地区,补偿力度较大,也是建立新型农村社区的积极因素。

  “站在自己立场上考虑问题的比较多,没有整体价值观。”陈曹乡一位说服村民搬迁的基层官员表示。济源一位镇委副书记表示,“我觉得给的条件太好了,反而不利于拆迁。”

  上述官员介绍,愿意搬进社区的农民还有一部分是准备新建住房或者住房老化。2009年开始,河南不少地方禁止农民自建房屋,增加而来不少潜在需求。年轻人比老年人更有搬迁动力,老人更有故土难离之感。

  农村城镇化的迫切动力来自于子女上学。济源市偏远山区家长为子女享受更好教育,在城市中租房打工,所以当位于城郊的新型社区建好后,这部分人成为搬迁主力。如今不少农村乡镇的师资资源都有向县城集中趋势,接送子女上学日益成为家长负担。

  搬迁动力还来自于农民需支付的价格。例如,驻马店平舆县东皇庙乡南陈村新建的318套房屋大都早早被认购,价格为960元/平方米。这些二层小楼的总价分别为21.2万元和19.2万元两种。该新区与平舆县相距大约只有2公里,而平舆县楼房价格为2000元/平方米~3000元/平方米。由于楼房建在村集体土地上不需要土地出让金,村民取得楼房的价格一般都不高。

  农民选择社区很多出于无奈,由于没有能力在城市中购房,他们只能选择社区这种类似城市方式。如果有可能,农民更喜欢住在中心城市,近年来的外出务工者也多选择在城市购房。

  潜在浪费

  马克思说,商品到货币是惊险的一跳,如果跳不过去,摔坏的不是商品而是资本家。同样,如果新型农村社区建成之后老村庄无法拆掉,摔坏的则是节约土地愿望和土地财政本身,还可能滋生诸多社会问题。

  河南省驻马店市村镇规划科科长王音表示,驻马店在河南省中属于经济比较落后的地级市,所以新建社区推进速度较慢,主要还是在城市郊区,每个县城有2~3个试点。不过记者获悉,驻马店市上蔡县已经启动20多个新型社区建设,仅规划费用就花了几千万元。

  而在推进中,王音发现了许多潜在问题,“老村很难拆掉,如果老村无法搬迁,就不是节省土地,而是浪费土地了,其实最担心的应该是国土资源部,因为新建社区占的都是耕地。”

  据王音介绍,一个新建万人社区要占地800亩左右。而河南省目前在建的新社区有2000多个。

  在驻马店市平舆县南陈村,记者见到的新社区全是二层小楼,没有起到节约土地作用,几乎相当于将老村搬迁。据当地村民介绍,上级检查认为只建两层浪费土地,此后规划房屋全部为高层。

  “将这么多人聚在一起,如果没有工作做,会造成很大的社会问题。”苏州大学教授陈忠认为,社区化应该要充分考虑将村民聚集起来的后果。

  济源市承留镇工业化基础比较好,当地政府新社区建设的动力之一是工厂扩建,更重要的则是为新工厂吸引劳动力。而大多数乡村还不具备这样的条件,但都有兴建工业园区计划。例如许昌县陈曹乡计划招商引资,在新社区附近修建产业园。

  如果新型农村社区为解决就业普遍兴建产业园,河南的产业园将有遍地开花之局势。

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