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农村拆迁

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2013年开年汇报,青年路拆迁最新新闻(内附详细补偿方案)

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-19 18:57

  

  市民刘先生家以前住在汉口青年路,六年前,其在江岸区某成熟商品房小区购置了一套更大的房子,全家搬到该小区,而其位于青年路的房子则长年出租。近日,由于长江大道改造,需要拓宽道路,其青年路的房产即将被拆迁。拆迁补偿方案出台后,四套补偿方案各有利弊,让刘先生拿不定主意,而其四套拆迁补偿方案又显得颇具代表性,笔者在此对此逐一分析,希望对武汉市内同样面临拆迁的市民有所帮助。

  方案一:按拆迁面积补偿拆迁款 并给予金银湖某楼盘2700元/㎡指标

  刘先生家在青年路的房产面积约45㎡,拆迁补偿款总额约56万元。按照方案一,刘先生在拿到这56万元补偿款后,还可以以2700元/㎡的市政优惠价购置一套金银湖某楼盘的商品房。按照120㎡计算,则商品房总价32万元,还可结余24万元,一些拆迁户打算将24万元中的10万元用于买车,金银湖虽远,尚可以开车出行,多余10万元暂且存起来或用作其他理财投资。

  对于家住在青年路拆迁区域,一旦拆迁将面临无房可住的情况的拆迁户而言,该方案无疑以最低的成本解决了他们的住房问题,拿不出钱来改善住房的人通过该方案,不仅能有房可住,而且能有不少结余,甚至可以成为有车一族。对于拆迁“刚需”而言,无疑属于理想方案。

  然而,对于刘先生而言,情况却并非如此,刘先生家在江岸区已有成熟商品房小区住宅,他更看重的是这套补偿房的增值性能。尽管远城区这套补偿房的价格很低,看似诱人,但增值性能如何?就此,刘先生看了一些周边楼盘的现状,并咨询了一些业内人士。

  目前武汉市远城区楼盘的公共设施配套、实际入住率仍然滞后,而楼盘升值的最关键因素,则在于周边是否有市政工程或大型市政投资项目。位于地铁2号线金银潭站旁的美联奥林匹克楼盘,借助地铁优势,在地铁开通前后价值飙升。而同样在金银湖,大多数与地铁分布相距较远的楼盘却根本无法借到地铁的东风,仍然保持着原有价值。据了解,金银湖地区有不少购房者,正是看中了远城区的升值性能和较低的总价才在此购房,然而购房后甚至过去了5-6年,该楼盘的价值却毫无变化,仍然不温不火。

  而如果想将房产用于出租,则更不太可能。对于租房者而言,通常最为看中的是租房地段临近上班区间,交通和生活便利。金银湖片区企业不多,做为远城区,许多企业也都设有班车接送城区内的员工,同时,周边交通和生活配套设施尚滞后,难以满足租房族的需求。

  由于该拆迁补偿项目距离地铁2号线和轻轨甚远,周边入住率和配套设施较差,而根据武汉市现已发布的到2017年的市政规划计划,周边也没有大型市政建设计划,预计增值性能一般。刘先生放弃了该方案。

  方案二:按拆迁面积补偿拆迁款 并给予姑嫂树某楼盘4500元/㎡指标

  该方案与方案一类似,在总价56万元补偿款的基础上给予一套低于市场价的购房指标,拆迁者可以4500元/㎡的价格购买姑嫂树附近某楼盘商品房一套。这套方案中的房产比金银湖更接近市中心,增值性能也稍好,但刘先生实地考察后发现,该楼盘周较为荒芜基础设施建设落后,类似一座空城,尽管姑嫂树路附近和兴业路一带正在进行大规模改造,但该楼盘周边荒芜,位置较偏僻,将信将疑的刘先生从投资前景考虑,再次否定了这套方案。

  方案三:按拆迁面积补偿拆迁款 并给予二环某楼盘8000元/㎡指标

  该方案让刘先生颇为动心,该方案中的二环线楼盘市场售价9000元/㎡左右,品牌知名度较高,地段较好交通便利,该楼盘对拆迁户优惠价为8000元/㎡,如需购买80平米左右面积,则自己还需加数万元,如需购买100㎡左右,则还需加20余万元。该地段既可投资,也可自住。

  在倾心这套方案以后,刘先生向熟悉该楼盘的业内人士咨询了该楼盘的情况,得知其房型以小户型为主,集中在65—95范围内,三室两厅较为拥挤,同时,该楼盘由于规划设计问题,目前存在业主纠纷,这让刘先生感到难以自住,只能投资。好在地段较好,交通方便,小区规划更改、面积较小等问题对于新业主尚存在纠纷,但对于出租、和二手房交易而言问题不大。尽管不能自住,但投资性能仍较为理想。

  方案四:按拆迁面积补偿拆迁款 并再给予20%补偿金不提供购房指标

  刘先生的拆迁补偿总额56万元,按照方案四,则其可获得56*1.2=67.2万元,并自愿放弃以上三项优惠购房指标。刘先生在这这套方案和方案三之间犹豫不决。

  一位业内熟人建议,按照目前中国通货膨胀水平、投资市场情况来看,尽管政策打压,但只有房地产的收益才最为可观,至少不会贬值,因此,就算选择方案四,只拿钱,最终仍然需要用这笔钱买房投资,何况这对于刘先生而言属于第二套房,并不违背限购。这套方案相对于方案三而言,优势在于不仅限于方案三中二环线旁的这处楼盘,而可以任意选择,弊端在于,失去了拆迁户所能拿到的低价。如果自己能选购到增值性能超过此套房源的,则不算损失。

  这就意味着,方案四实际上考验到了刘先生自己的投资选购眼光。刘先生打算在更核心的武昌中心区积玉桥三层楼一带购置一套房,升值潜力可观,但粗略估算,也须150万左右,用拆迁的67万元补偿款,则自己还需出80万元,积蓄不够的他除非卖掉现有住房才能实现,但他对目前房子尚未满意,周边生活和交通非常便利,从购买至今已经增至近一倍,未来地铁3号线也将从此地经过,让他舍不得出手,于是,在更好地段买房,让刘先生负担沉重,难以实施。

  尽管心有不甘,但刘先生仍然表示,如果手上的存款更多,他还是愿意买更好地段的二套房作为投资,可惜不是现在。

  综上分析,最终刘先生选择了方案三,尽管不能自住,但作为投资,也不失为良好的选择。目前武汉市的待拆一族颇多,面对拆迁补偿方案的选择,许多人都在总价低和投资前景弱、总价高,甚至要自己出钱,但投资前景稍好之间选择,对于自住型拆迁者而言,笔者建议,按拆迁补偿总价选择一处地段稍好的房产,好过选择低总价远城区房,再用多余的钱买车或投资,须知远城区配套设施落后,只有附近有市政工程才能带动其升值,而在通货膨胀和城镇化并存的如今,仍然没有投资的收益率和稳定性能高于买房。

  参考链接:http://www.deyi.com/thread-4251130-1-1.html

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