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拆迁律师新规解读:集体建设用地入市流转,能给农民带来什么?

    

文章来源:赵健律师    发布日期:2015-03-24 14:59

  农村集体建设用地流转这一问题,多年来倍受人们关注。党的十八届三中全会明确提出,要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。而今年2月27日全国人大常委会公布并实施的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(以下简称《决定》)更是取得了实质性的进展,让我们看到了改革的成果与希望。

  伴随着中国房地产市场的繁荣,市场对土地的需求越来越旺盛,而土地供应却日趋紧张。其原因在于,根据我国法律规定,只有国有土地才能入市交易,集体土地必须被征收为国有土地后才能入市。这使得土地需求和供应之间的矛盾日益尖锐。

  因受制于现有制度,在广大农村,体量巨大的的集体建设用地不能自由流转,利用率十分低下。现实中虽然也存在一些众所周知的流转形式,例如旧村改造、新农村建设、工业园区、小产权房等,但是这些方式都游走在法律边缘,容易导致农村土地资源在市场利益的诱导下被滥用,产生严峻的法律风险和社会风险,也并不能给农民带来公平、合理的利益。

  基于这种现状,新实施的《决定》尝试首先在33个市县行政区划内进行试点,以期在建设用地流转问题上取得突破进展。另外,《决定》还涉及到土地补偿标准和宅基地审批问题,都与农民朋友的切身利益相关,京平律师为广大读者一并解读,详细分析《决定》将给农民朋友带来哪些实惠和好处。

  在具体分析前,先向大家说明几个与农村集体土地有关的概念。集体土地,是指农民集体所有的土地,主要分为:农用地和建设用地。农用地,例如耕地、园地、林地、牧草地等,都属于农用地。建设用地则包括宅基地、公路用地、水利设施用地、乡镇企业用地等。下面就对《决定》中的三点调整内容分别进行说明。

  一、集体建设用地使用权入市交易

  该项调整的具体内容为:暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

  其中的关键点是,允许存量农村集体经营性建设用地使用权入市。根据现行法律,集体建设用地使用权是不能入市交易的,由此可见这项调整的突破意义。那么,什么是“存量”,什么又是“经营性建设用地”呢?“存量”,顾名思义,就是现存的量,也就是说已经转变为建设用地的集体土地,不包括已经规划为建设用地但尚未从农用地完成转化的土地。“经营性建设用地”,根据前面介绍的基本概念可推断出,应当指的是乡镇企业用地,因为宅基地、公路用地、水利设施用地等是不具有经营性质的。

  另外,出让、租赁、入股要符合规划、符合特定的用途,并且要依法取得。而“同权同价”也使得进入土地市场交易的乡镇企业用地具备了与国有土地相同的权利、相同的价格。

  该《决定》现在已经实施,农民朋友可以核实一下手中的土地证书是否符合上述规定。如果您恰好开办了乡镇企业,比如工厂、商场、交通运输、建筑、加工修理、饮食服务等企业,并取得了集体土地使用权,就可以考虑将手中的集体建设用地使用权入市来获得收益,实现资金的积累或者生活水平的提高和改善。

  展望未来,在社会保障等条件成熟的时候,宅基地使用权很可能也可以入市交易,届时将会进一步激活土地使用权交易市场,让更多农民享受土地增值带来的利益。

  二、集体土地征收补偿标准提高

  调整内容为:暂时调整实施征收集体土地补偿的规定。综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况,合理确定土地征收补偿标准,安排被征地农民住房、社会保障;加大就业培训力度,符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系;有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式,由农村集体经济组织经营。

  这一调整最重要的地方在于:综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况,合理确定土地征收补偿标准。

  现行法律在征收集体土地时的补偿标准为:一、耕地,补偿标准全国统一,由土地管理法和实施条例直接规定,标准偏低,上限仅为被征土地前三年平均产值30倍,一般仅够失地农民6年左右的支出。例如,某村耕地前三年平均产值为2000元/亩,那么补偿最高为2000元/亩×30倍 = 60,000元;二、其他土地,由各省级政府参照耕地的标准各自制定;三、地上附着物(含宅基地上房屋)和青苗补偿,现行法律以省为单位,各自制定补偿标准。

  通过这一调整,试点行政区域在确定土地征收补偿标准时将不再局限在前三年平均产值30倍以内,而会综合考虑土地用途和地段、经济发展水平、人均收入等情况,合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。在今后遇到拆迁时,这些区域的农民朋友在争取征地补偿的过程中就具备了明确的法律依据,可以要求突破30倍的限制,为自己争取到更加公平、合理的补偿。

  三、宅基地审批权限下放一级

  调整内容:暂时调整实施宅基地审批权限的规定。使用存量建设用地的,下放至乡(镇)人民政府审批;使用新增建设用地的,下放至县级人民政府审批。

  现行法律规定宅基地审批权限归县级人民政府,本次试点范围调整为在现有建设用地范围内由乡镇人民政府审批,对于新增的建设用地,由县级人民政府审批。以后农民申请宅基地时将更加便利。


  附:三十三个试点县(市、区)名单。欢迎对号入座!

  北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。


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