【京平拆迁课堂】忽视土地稀缺性补偿无效！山东宅基地拆迁案胜诉纪实
开头
农村宅基地属于稀缺建设用地资源，农户依法取得宅基地使用权，不仅享有地上房屋的所有权，同时享有宅基地使用权带来的区位价值。部分征收单位只补偿房屋重置成本，完全忽略宅基地资源稀缺属性对应的区位补偿价值，会直接造成被拆迁农户补偿权益受损。山东泰安宋某芳宅基地拆迁纠纷案中，京平拆迁律师抓住宅基地土地资源稀缺性这一核心要点，通过行政诉讼帮助当事人争取合法安置与赔偿，为同类宅基地拆迁维权提供参考。
核心法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：征收农村集体土地时，对被征收土地上的房屋及其他不动产应当予以补偿。农村宅基地使用权具备独立财产价值，征收补偿应当兼顾房屋价值与宅基地使用权的区位价值，不能仅补偿地上建筑物。
自然资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》：确定征地区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系以及经济社会发展水平等因素。宅基地作为稀缺建设用地，土地资源稀缺性、区位因素是核算补偿时必须考量的要素。
胜诉案例分析
基本案情
宋某芳系山东省泰安市某村村民，持有合法有效的宅基地使用权证，宅基地占地286平方米，宅基地上建有两层自住住宅。当地启动城镇更新棚改征收项目，案涉宅基地被划入征收范围。征收方徐家楼街道办出具补偿方案，仅计算房屋重置成新价、简易装修补偿，完全未考虑该宅基地靠近城区、土地资源稀缺的区位价值，拒绝支付宅基地区位补偿。征收方提出“宅基地所有权归村集体，农户只能拿房屋补偿，土地增值全部归集体”。该套货币补偿金额过低，不足以在同地段购置同等居住条件房屋。双方多次协商补偿无法达成一致，后续房屋遭遇强制拆除。宋某芳委托北京京平律师事务所提起行政诉讼，请求法院确认补偿方案违法，要求依法结合宅基地稀缺的区位属性重新核算补偿，落实安置、赔偿财产损失等诉求。
纠纷核心（即核心争议焦点）
征收方认为宅基地所有权属于村集体经济组织，农户只享有地上房屋所有权，宅基地的稀缺区位增值收益应当全部归集体，农户无权主张宅基地使用权对应的补偿。
案涉补偿方案仅按照房屋建造成本核算补偿，完全没有考量案涉宅基地处于城镇扩容区域，土地资源稀缺带来的区位价值，补偿结果导致被拆迁农户原有生活水平无法维持，违背法定补偿原则。
征收方在未达成补偿协议的情况下实施强拆，剥夺当事人选择安置房或者货币补偿的法定权利，强拆造成屋内财产损毁，是否应当承担赔偿责任。
法院裁判观点
宅基地虽所有权归属村集体，但宋某芳取得合法登记的宅基地使用权，该使用权具备独立财产价值。案涉宅基地临近城区，土地资源稀缺，在征收补偿中必须把宅基地区位稀缺价值纳入补偿考量，不能只补偿地上房屋，征收方“农户仅能拿房屋补偿”的主张没有法律依据。
根据《土地管理法》第四十八条，农村住宅征收应当保障原有生活水平不降低、居住条件有改善。案涉补偿方案遗漏宅基地区位补偿，单纯房屋重置补偿不足以保障被征收人居住权益，补偿方案存在违法。征收方应当结合宅基地资源稀缺的区位属性提供产权调换安置或者足额货币补偿，保障补偿方式选择权。
在未达成补偿协议的前提下实施强制拆除行为属于违法，对强拆造成的屋内财产损失应当予以赔偿。
判决结果：责令街道办判决生效三十日内在回迁安置区域为宋某芳安置两套合计180平方米住宅；按照标准支付临时安置费；赔偿强拆造成财产损失437559.98元以及对应利息；补偿标准充分兼顾案涉宅基地土地资源稀缺性，落实居住条件有改善原则.。
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