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租赁房屋拆迁补偿及拆迁相关法律问题

    

文章来源:未知    发布日期:2013-03-20 16:10

拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租,被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿,同时又要兼顾房屋使用人的利益。
出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。对出租住宅房屋而言,承租人租赁房屋的目的是解决居住问题,而居住问题是每个人都需解决的最基本问题之一,拆迁律师相对于出租方来说,承租人在经济等方面处于弱势地位,因此,在拆迁时应注意保护承租人的合法权益,解决承租人的居住问题,以保证社会安定。在达不成解除租赁协议的条件下,如果允许拆迁人用货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿安置,租赁的标的物就会消失,租赁合同将不得不终止,承租人的居住问题就难以解决,会引发社会矛盾司法实践中,出现了部分出租人在出租房屋面临拆迁时或拆迁过程中以房屋租赁纠纷为由起诉至法院,要求解除与承租人间的租赁合同,以达到其在拆迁时少承担对承租人义务、独享拆迁利益目的的案件,就此类纠纷,人民法院不应作为一般的租赁合同纠纷案件处理,而应在查清相关事实的基础上做出正确判断,以保护承租人的合法权益。
产权状况不明确房屋的拆迁补偿由于房屋产权的不确定性,补偿安置的主体也就不确定,但是,不能因为被拆迁主体不明确,就降低或不对被拆迁房屋进行补偿,对此做了相应规定。通常情况下对产权不明房屋补偿安置应当按照下列程序进行,以确保补偿安置方案的公平、合理是首先由拆迁人按照有关规定对拆迁房屋作勘察记录。二是将上述调查资料进行整理,然后向公证机构办理证据保全,使该资料具有法律效力。三是由拆迁人依照房地产评估结果,按照相关规定制定对产权不明房屋的补偿安置方案。四是将该补偿安置方案报拆迁主管部门审核、批准。需注意的是,在拆迁产权不明房屋时,拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式,以及符合安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆迁安置方案的,可以申请拆迁主管部门裁决,也可以向人民法院提起诉讼。
拆迁许可证的知情权即拆迁许可证颁发后,拆迁人应就拆迁许可证的拆迁范围、拆迁期限,补偿资金、价格评估、及拆迁方面的法律、政策向被拆迁人进行充分的解释与说明。依法要求拆迁人给予合理的拆迁补偿安置。依法要求拆迁人就拆迁补偿进行协商的权利选择拆迁补偿安置方式的权利,货币补偿或产权调换。评估机构的选择权:在拆迁人与被拆迁人不能达成补偿协议时,双方可协商或投票决定评估机构对拆迁房屋进行市场评估。评估结果的复核权:拆迁人与被拆迁人对评估结果不服时,均有提起复核的权利。申请鉴定权:拆迁当事人一方对评估结果有异议,则可申请房屋拆迁主管部门组织专家鉴定委员会对评估结果进行技术鉴定。申请裁决权达不成拆迁补偿安置协议时,被拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决。申请行政复议、提起诉讼权利 拆迁人与被拆迁人对行政机关作出的拆迁补偿安置裁决不服时,任何一方均可依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼依法请求回避的权利求评估机构的工作人员回避。
 
 
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