京平拆迁律师与拆迁户就有关房屋拆迁维权的咨询对话(一)

    本团队是专业为拆迁户提供法律服务，专业只办拆迁征地维权案件，诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。我是从08年开始专业做拆迁征地维权案件，每天都会接待很多电话咨询或当面咨询，现笔者将咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式写出，各位拆迁户在咨询前最好先仔细阅读本文，如果有其他问题然后再进一步咨询，这样方能收到更好的效果。

　　(一)我家房子被政府占用了，怎么补偿?

　　京平拆迁律师：首先，要分清是国有土地上的房子，还是集体土地上的房子(注：中国的土地性质，目前只有国家所有和集体所有，没有私人所有!)。如果是国有土地上的房子，货币补偿最低是市场价;集体土地上的房子，货币补偿最低建筑成本价加上一块宅基地补偿或与之相当的货币补偿。房屋置换，均为同区位最低拆一还一。参考法条：《宪法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。

　　(二)、我的房子是营业性用房，一直在经营中，拆迁办却说房产证上写的是住宅，只按住宅补偿，怎么办?

　　京平拆迁律师：拆迁补偿，是根据房产证记载的面积性质、房屋实际面积、用途等综合确定，只要实际经营年限久，虽然房本上写的用途是住宅，但也不能忽略实际用途，完全可以主张按按营业用房补偿，营业损失补偿、搬家费等，都有补偿。

　　(三)、房屋征收程序是什么?

　　京平拆迁律师：房屋征收，涉及多级政府、很多部门，为方便广大拆迁户理解，本团队已结合法条和事实制定出集体土地上和国有土地上房屋征收简图，见网址：

　　http://www.jinglawyer.com/woyuchaiqian/1511.html

　　(四)、拆迁办威胁要违法强拆怎么办?

　　京平拆迁律师：一、现实中的偷拆或违法强拆，大多数都是先把拆迁户及其亲属哄、骗、绑到其他地方，房子被拆后，大多少都没人承认谁拆的，这样做好证据收集证据工作十分重要。建议：可在房屋内或附近，安装摄像头等设施，注意要安装的隐蔽，不要被人发现拆除;也可提前和邻里、亲朋好友沟通，如遭遇偷拆或违法强拆，帮忙在隐蔽的地方尽量多录像，拍照取证，而且主要拍领导。这样被偷拆或违法强拆时，可有证据证明是谁拆的，拆的过程等等，对后续启动法律程序，确认偷违章建筑拆除法拆迁主体、确认偷违章建筑拆除法拆迁违法以致申请国家赔偿，都是很有帮助，可做有利证据。

　　二、向公安机关申请财产保护申请。

　　(五)、房屋被违法偷拆怎么办?

　　京平拆迁律师：被偷拆后，维权最大的困难就是确认违法强拆主体。

　　一、现场取证拍照录制视频等，证明房屋已经被违法强拆。

　　二、报警。很多人认为，报警也不会有什么效果，警察通常会不作为而不报警。这是十分错误的想法，警察处理不处理，是他们的事，报警不报警，是你拆迁户的事。报警后警察不予处理，拆迁户可以通过法律途径追究公安部门的责任，给公安局施压，在此法律程序过程中，往往会有很大收货，一、确认偷拆主体;二、公安机关居中协调。

　　三、录音取证。找拆迁办、村委会等部门谈判，最好引导其说出谁是偷拆的主体，切记做好录音工作。

　　四、立即请专业拆迁律师维权。房子已经被偷拆，不要奢望还有和对方友好协商谈判的余地，前期没有专业拆迁律师提起的法律程序做铺垫的话，维权的难度将增大很多，切记尽快，时间过的越久，维权越难。

　　(六)、拆迁办说我家房子是违章建筑，给了很低的补偿，怎么办?

　　京平拆迁律师：1、08年之前建的、没取得房产证或准建证的房子，实践中通常很难被认定为违章建筑，可以获得和有证房屋一样的补偿，实践中以违章建筑之名行拆迁不给补偿或少给补偿之实的事件经常发生，譬如笔者曾代理的山东养殖场、江苏企业征收维权等案，此时一定要坚持住，不要被对方的“违章建筑”名义吓住。

　　2、08年以后建没有申请合法审批手续的，不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的抢建行为，最低建筑成本价补偿。

　　3、如果属于抢建的，那么就没有补偿或者补偿很少。

　　(七)、拆迁补偿协议是要拆迁前签订呢，还是拆迁后签订?

　　京平拆迁律师：应该先签订拆迁补偿协议在拆迁房屋比较好。拆迁补偿是一种对房屋财产的处分行为，属于一种协议，当然在您和拆迁办没有达成协议的情况下实施了拆迁行为，会因为双方约定不明确而事后无法达成一致意见引起争议，侵害您的合法权益，而且这种情况在现实中经常发生，也是拆迁办侵害大部分拆迁户权益的一种手段。因此，您作为拆迁户来讲，一定要先签订拆迁补偿安置协议后拆迁。

　　(八)、我们家房子拆迁，我们就因为迟点搬走，拆迁组就恐吓我们，他们应该受到什么样的惩罚?

　　京平拆迁律师：拆迁办、接受委托的拆迁办在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫拆迁户搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚;触犯刑律的，依法追究刑事责任。国家法律、政策规定的很好，希望各位利用好。

　　(九)、怎样才能得到高补偿?

　　京平拆迁律师：据笔者多年的维权经验，可得出三种人可以得到高补偿：一、背景十分强大;二、不要名天天抱煤气罐的;三、请专业拆迁律师全程操作处理的。各位可对号入住。

　　(十)、拆迁维权，可以请本地律师么?

　　京平拆迁律师：尽量不要请本地律师，理由如下：1、专业性不强。拆迁维权，需要很强的专业性，地方律师一年或执业生涯中也做不了几个房屋拆迁补偿案件，在专业性、实践性方面有很受约束。2、地方势力干预。拆迁涉及地方政府及开发商等的利益，地方律师生活、工作在本地，很难完全摆脱其影响。